Klimaanlage Mietwohnung: Was Vermieter erlauben müssen

Ein Mieter darf ein mobiles Klimagerät ohne Erlaubnis aufstellen, ein fest installiertes Splitgerät mit Außeneinheit an der Fassade dagegen nicht. Für die feste Installation braucht er die vorherige Zustimmung des Vermieters, und einen Anspruch darauf hat er nach geltendem Recht nicht. Der Vermieter darf ablehnen, kann aber auch zustimmen und dafür Auflagen setzen. Das ist meist der bessere Weg, denn der Sommer 2026 hat gezeigt, dass Mieter das Thema nicht auf sich beruhen lassen. Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage aus Sicht des Vermieters: welche Gerätetypen was erfordern, welche Auflagen zulässig sind, was zu tun ist, wenn ein Mieter ohne Erlaubnis gebaut hat, und was die vom Bundesjustizministerium angekündigte Gesetzesänderung ändern könnte.

Das Wichtigste auf einen Blick

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  Kein Anspruch des Mieters auf ein Splitgerät

  Klimaanlagen stehen nicht im Katalog der privilegierten baulichen Veränderungen des § 554 BGB. Der Mieter braucht für Bohrungen und ein dauerhaft montiertes Außengerät die Erlaubnis des Vermieters, der ablehnen darf (Stand September 2026).

• 2

  Mobile Monoblock-Geräte brauchen keine Erlaubnis

  Ein Monoblock-Gerät mit Abluftschlauch durch das gekippte Fenster verändert die Mietsache nicht. Für mobile Splitgeräte, deren Außeneinheit ohne Bohrung ins Fenster gehängt wird, gibt es noch keine gefestigte Rechtsprechung; nach den allgemeinen Regeln spricht viel dafür, dass auch sie keine bauliche Veränderung sind.

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  Erst abmahnen, dann klagen

  Hat ein Mieter ohne Erlaubnis gebaut, muss der Vermieter zuerst nach § 541 BGB abmahnen. Ohne Abmahnung gibt es keinen Beseitigungsanspruch (BGH, 17. April 2007, VIII ZB 93/06). Eine Kündigung ist erst der letzte Schritt.

Eine Vorbemerkung: Wir sind selbst Hausverwaltung in Dortmund und betreuen in der Mietverwaltung Wohnungen und Mehrfamilienhäuser im Ruhrgebiet. Anfragen von Mietern nach Klimageräten gehören inzwischen zum Sommeralltag einer Mietverwaltung. Der Beitrag stützt sich auf den Gesetzestext, auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und auf die öffentlich dokumentierte Ankündigung des Bundesjustizministeriums. Wo die Rechtslage offen ist, sagen wir das.

Betrifft mich das? Drei Situationen

Vermieter begegnen dem Thema in drei Konstellationen, und die Antwort fällt jeweils anders aus:

1. Ihr Mieter fragt vorab um Erlaubnis. Dann entscheiden Sie frei. Sie können ablehnen, zustimmen oder die Zustimmung an Bedingungen knüpfen. Der Abschnitt zu den Auflagen zeigt, was sinnvoll ist.
2. Ihr Mieter hat bereits etwas montiert. Dann kommt es darauf an, ob tatsächlich in die Bausubstanz eingegriffen wurde. Erst schauen, dann schreiben. Wie die Abmahnung aussehen muss, steht weiter unten.
3. Sie vermieten eine Eigentumswohnung. Dann sind Sie selbst nur Mitglied einer Eigentümergemeinschaft und brauchen für das Außengerät deren Gestattung, bevor Sie Ihrem Mieter etwas erlauben können. Die Regeln dafür hat der BGH im Juli 2026 neu gezogen; wir haben sie im Beitrag zur Klimaanlage in der Eigentumswohnung erklärt.

Nicht um dieses Thema geht es bei der Frage, ob eine überhitzte Wohnung ein Mangel ist, der zur Mietminderung berechtigt. Das ist eine eigene, stark vom Einzelfall abhängige Frage und wird hier nur am Rand berührt.

Drei Gerätetypen, drei Rechtslagen

Ob ein Mieter fragen muss, hängt nicht vom Wort „Klimaanlage“ ab, sondern davon, ob er in die Mietsache eingreift. Der Mietvertrag gewährt den Gebrauch der Wohnung (§ 535 Abs. 1 BGB), nicht den Umbau der Fassade. Danach lassen sich die marktüblichen Geräte in drei Gruppen einteilen:

Gerätetyp	Eingriff in die Mietsache	Erlaubnis des Vermieters nötig?	Rechtslage
Monoblock-Gerät (Abluftschlauch durch das gekippte Fenster)	keiner	in aller Regel nein	gefestigt: mobiles Haushaltsgerät, vertragsgemäßer Gebrauch
Mobiles Splitgerät (Außeneinheit wird ohne Bohrung in das Fenster gehängt, Leitung durch den Fensterspalt)	keine Bohrung, aber ein von außen sichtbares Gerät am Fenster	nach den allgemeinen Regeln eher nein; Einzelfall bei Fassadenbild und Absturzsicherung	offen, noch keine gefestigte Rechtsprechung (Stand September 2026)
Fest installiertes Splitgerät (Außeneinheit auf Konsole an Fassade oder Balkon, Wanddurchbohrung für Leitungen)	ja: Bohrungen in Putz und Mauerwerk, dauerhafte Wanddurchführung	ja, vorher und in Textform	gefestigt: bauliche Veränderung, ohne Erlaubnis vertragswidriger Gebrauch

Die mittlere Zeile ist die, an der sich in diesem Sommer die meisten Konflikte entzündet haben. Mobile Splitgeräte, deren Außeneinheit mit einer Halterung in den Fensterrahmen gehängt wird, haben sich in den letzten beiden Sommern stark verbreitet. Von der Straße aus sehen sie einer festen Installation zum Verwechseln ähnlich. Wir kommen unten darauf zurück, warum das für Vermieter wichtig ist.

Muss der Vermieter zustimmen?

Nein. Das Gesetz kennt einen Katalog baulicher Veränderungen, die der Mieter verlangen kann: Maßnahmen für Menschen mit Behinderungen, das Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchsschutz und seit 2024 Steckersolargeräte (§ 554 Abs. 1 BGB). Klimaanlagen stehen nicht darin. Für alles, was nicht im Katalog steht, gilt der Grundsatz: Der Mieter darf die Mietsache nur im vertragsgemäßen Rahmen gebrauchen, und der Vermieter entscheidet, ob er darüber hinaus etwas erlaubt.

Sie brauchen für eine Ablehnung also keinen besonderen Grund. Typische und nachvollziehbare Gründe sind trotzdem hilfreich, weil sie das Gespräch mit dem Mieter versachlichen: Feuchtigkeitsrisiko über Bohrungen und Wanddurchführung, Statik der Konsole über einem Gehweg, das Erscheinungsbild einer Straßenfassade, Lärm für die Nachbarn, Denkmalschutz oder eine Wärmedämmung, die nicht durchbohrt werden sollte.

Ein pauschales Nein hat allerdings zwei Nachteile. Erstens erledigt es das Problem nicht: Der Mieter greift dann zum Monoblock-Gerät, das lauter und ineffizienter ist, oder zum mobilen Splitgerät, bei dem Sie die Kontrolle über Gerät und Montage verlieren. Zweitens läuft die Rechtslage gerade in Richtung der Mieter.

Wenn Sie zustimmen: Diese Auflagen sind sinnvoll

Eine Erlaubnis mit klaren Bedingungen schützt Sie besser als ein Nein, das der Mieter umgeht. Die folgenden Punkte gehören in eine schriftliche Vereinbarung, die beide Seiten unterschreiben oder zumindest in Textform bestätigen:

Auflage	Warum sie wichtig ist
Konkretes Gerät mit Datenblatt	Sie wissen, was montiert wird, und können Schallleistung und Abmessungen prüfen.
Montage durch einen Fachbetrieb, Kältemittelarbeiten nur durch zertifiziertes Personal	Split-Klimaanlagen enthalten in der Regel fluorierte Kältemittel; Arbeiten daran verlangen einen Sachkundenachweis. Eine Eigenmontage ist ein Haftungsrisiko für beide Seiten.
Standort und Abstand zu Fenstern der Nachbarn	Vermeidet den häufigsten Streitpunkt: Lärm im Schlafzimmer nebenan.
Schallwerte und Betriebszeiten	Orientierung geben die Richtwerte der TA Lärm: nachts 40 dB(A) im allgemeinen Wohngebiet, 35 dB(A) im reinen Wohngebiet, gemessen am Fenster des Nachbarn. Feste Ruhezeiten für die Nacht sind üblich.
Kondensatablauf	Verhindert Wasserfahnen an der Fassade und Feuchteschäden im Putz.
Haftung des Mieters für Schäden aus Montage und Betrieb	Feuchtigkeit über Bohrungen, Frostschäden, Standsicherheit der Konsole.
Rückbau bei Auszug auf Kosten des Mieters, Bohrlöcher fachgerecht verschließen	Der Mieter darf Einrichtungen, mit denen er die Wohnung versehen hat, beim Auszug wegnehmen (§ 539 Abs. 2 BGB); die Pflicht, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, sollten Sie ausdrücklich vereinbaren.
Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, falls vorhanden	Ohne Gestattungsbeschluss dürfen Sie als Wohnungseigentümer selbst nichts erlauben.

Eine zusätzliche Sicherheit, wie sie § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB für die privilegierten Maßnahmen vorsieht, ist bei einer freiwilligen Erlaubnis Verhandlungssache. Wir halten sie bei einem fachgerecht montierten Gerät mit vereinbarter Rückbaupflicht meist für entbehrlich.

Vermietete Eigentumswohnung: Erst die Gemeinschaft, dann der Mieter

Wer eine Eigentumswohnung vermietet, kann seinem Mieter nur erlauben, was er selbst darf. Das Außengerät an Fassade oder Balkon ist eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums und braucht einen Gestattungsbeschluss der Eigentümerversammlung (§ 20 Abs. 1 WEG). Der Bundesgerichtshof hat am 17. Juli 2026 (V ZR 162/25) entschieden, dass ein Eigentümer diese Gestattung grundsätzlich verlangen kann, wenn kein anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird, und dass abstrakte Lärmsorgen für eine Ablehnung nicht reichen.

Für Sie als vermietenden Eigentümer heißt das: Wenn Ihr Mieter ein Splitgerät möchte und Sie das unterstützen wollen, stellen Sie den Antrag in der Versammlung selbst, mit Datenblatt, Standort und Kostentragung. Die Kosten der Maßnahme tragen Sie gegenüber der Gemeinschaft (§ 21 Abs. 1 WEG); wie Sie sie an den Mieter weiterreichen, regelt Ihre Vereinbarung mit ihm. Der Mieter selbst hat gegenüber der Gemeinschaft keine eigenen Rechte, muss aber Erhaltungs- und Baumaßnahmen der Gemeinschaft dulden (§ 15 WEG). Für die Betreuung solcher Wohnungen ist unsere Sondereigentumsverwaltung gedacht, die beide Ebenen zusammenhält.

Der Mieter hat schon montiert: Abmahnung, Rückbau, Kündigung

Hängt plötzlich ein Außengerät an der Fassade, ist der Reflex verständlich. Trotzdem gilt eine feste Reihenfolge, und der erste Schritt ist kein Brief.

1. Vor Ort prüfen, was tatsächlich montiert wurde. Fotos von der Straße reichen nicht. Ein mobiles Splitgerät, dessen Außeneinheit in den Fensterrahmen gehängt ist, sieht von unten aus wie eine feste Installation, hat aber weder Bohrungen noch Wanddurchführung. Ein Ende August 2026 in einem öffentlichen Mieterforum veröffentlichtes Schreiben einer Hausverwaltung zeigt, wie das schiefgeht: Abmahnung, Rückbaufrist, Androhung der fristlosen Kündigung und Forderung nach einem Kälteanlagenbauer für ein Gerät, das ohne einen einzigen Bohrpunkt im Fenster hing. Der Mieter hat der Abmahnung mit Fotos der Befestigung von innen widersprochen. Bitten Sie den Mieter um einen Termin oder um Fotos der Befestigung, bevor Sie Fristen setzen.

2. Abmahnen, wenn tatsächlich gebaut wurde. Der Beseitigungsanspruch des Vermieters gegen den Mieter stützt sich im Wohnraummietverhältnis allein auf § 541 BGB, und der verlangt eine vorherige Abmahnung. Der BGH hat das am 17. April 2007 klargestellt (VIII ZB 93/06): Der Mieter soll eine letzte Gelegenheit zu vertragsgemäßem Verhalten bekommen, bevor der Vermieter zu den scharfen Mitteln greift. Die Abmahnung benennt den Verstoß konkret, setzt eine angemessene Frist für den Rückbau und beschreibt den herzustellenden Zustand (Bohrlöcher fachgerecht verschlossen, Putz und Anstrich angeglichen). In der Praxis sind je nach Aufwand zwei bis vier Wochen üblich; eine Frist von zwei Wochen mitten in der Hitzeperiode, wie sie in dem Forumsfall gesetzt wurde, dürfte ein Gericht kritisch sehen.

3. Unterlassungsklage, wenn die Frist verstreicht. Setzt der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch trotz Abmahnung fort, kann der Vermieter auf Unterlassung und Beseitigung klagen. Die Kosten der Wiederherstellung trägt dann der Mieter.

4. Kündigung nur als letztes Mittel. Eine ordentliche Kündigung setzt eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung voraus (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB); eine fristlose Kündigung verlangt zusätzlich, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist, und ist bei Pflichtverletzungen erst nach erfolgloser Abmahnung zulässig (§ 543 Abs. 3 BGB). Ob ein einmalig ohne Erlaubnis montiertes Klimagerät diese Schwelle erreicht, ist Einzelfallfrage. Ein Mieter, der nach der Abmahnung zurückbaut, hat sie in aller Regel nicht überschritten. Eine Kündigung in derselben E-Mail wie die erste Abmahnung anzudrohen, ist rechtlich wirkungslos und macht die Verhandlung über eine nachträgliche Erlaubnis schwieriger.

Klimaanlage als Modernisierung: Wenn der Vermieter selbst einbaut

Die umgekehrte Konstellation kommt seltener vor, wird aber wichtiger: Sie wollen die Wohnung selbst mit einer Klimaanlage ausstatten, weil sie sich besser vermieten lässt. Rechtlich ist das eine Modernisierung, weil der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig steigt (§ 555b Nr. 4 BGB). Drei Regeln gelten dann:

• Ankündigung: spätestens drei Monate vor Beginn in Textform, mit Art und Umfang der Maßnahme, voraussichtlichem Beginn und Dauer, erwarteter Mieterhöhung und künftigen Betriebskosten (§ 555c Abs. 1 BGB).
• Duldung: Der Mieter muss die Maßnahme grundsätzlich dulden, kann aber einen Härteeinwand erheben.
• Mieterhöhung: 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr (§ 559 Abs. 1 BGB), gedeckelt auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren (bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter auf 2 Euro), ausgeschlossen bei einer wirtschaftlichen Härte für den Mieter.

Ob sich das rechnet, hängt vom Objekt ab. Bei einem Splitgerät für 3.000 Euro Einbaukosten ergibt die Umlage 240 Euro im Jahr, also 20 Euro im Monat. Der Stromverbrauch bleibt beim Mieter.

Was Vermieter jetzt tun sollten

1. Eine Linie für alle Objekte festlegen, bevor die nächste Anfrage kommt: Welche Gerätetypen erlauben Sie, unter welchen Auflagen, in welchen Häusern gar nicht (Denkmalschutz, gedämmte Fassade, Straßenseite)? Gleiche Antworten für gleiche Fälle ersparen Diskussionen über Ungleichbehandlung.
2. Eine Muster-Erlaubnis in Textform vorhalten, die die Auflagen aus der Tabelle oben enthält. Sie sparen bei jeder Anfrage Zeit und machen keine Formfehler.
3. Bei Eigentumswohnungen die Gemeinschaft einbinden, bevor Sie dem Mieter antworten. Ein Ja, das die Versammlung später kassiert, ist schlechter als ein Nein mit Begründung.
4. Bei einem Verdacht auf Eigenbau erst prüfen, dann abmahnen. Die Abmahnung ist Voraussetzung für alle weiteren Schritte und sollte deshalb inhaltlich stimmen.
5. Die Gesetzgebung im Blick behalten. Kommt die angekündigte Änderung des § 554 BGB, dreht sich die Ausgangslage: Dann müssten Sie eine Ablehnung begründen, nicht der Mieter seinen Wunsch. Wer bis dahin eine praktikable Erlaubnispraxis hat, muss dann nichts umstellen.

Häufige Fragen zur Klimaanlage in der Mietwohnung

Darf ein Mieter ohne Erlaubnis eine Klimaanlage einbauen?

Ein mobiles Monoblock-Gerät mit Abluftschlauch durch das Fenster ja, weil es die Mietsache nicht verändert. Ein fest installiertes Splitgerät nein: Bohrungen in Fassade oder Außenwand und ein dauerhaft montiertes Außengerät gehen über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und brauchen die vorherige Erlaubnis des Vermieters. Einen gesetzlichen Anspruch auf diese Erlaubnis gibt es nicht; Klimaanlagen stehen nicht im Katalog der privilegierten Maßnahmen des § 554 BGB (Stand September 2026).

Muss ich als Vermieter dem Einbau einer Split-Klimaanlage zustimmen?

Nein. Anders als bei Ladestationen, Einbruchsschutz, Barrierefreiheit und Steckersolargeräten (§ 554 BGB) hat der Mieter keinen Anspruch auf die Erlaubnis für ein Splitgerät. Sie dürfen ablehnen oder die Zustimmung an Auflagen knüpfen. Bundesjustizministerin Hubig hat am 19. August 2026 angekündigt, Mietern den Einbau von Klimaanlagen und Sonnenblenden erleichtern zu wollen; einen Gesetzentwurf gibt es dazu noch nicht (Stand September 2026).

Welche Auflagen darf ich an die Erlaubnis knüpfen?

Übliche und zulässige Bedingungen sind: Montage durch einen Fachbetrieb, ein Gerät mit belegten Schallwerten, feste Betriebszeiten für die Nacht, fachgerechter Kondensatablauf, Haftung des Mieters für Schäden aus Montage und Betrieb sowie die Verpflichtung, das Gerät beim Auszug auf eigene Kosten zu entfernen und die Bohrlöcher fachgerecht zu verschließen. Halten Sie die Erlaubnis mit allen Auflagen in Textform fest.

Gilt das BGH-Urteil zur Klimaanlage vom Juli 2026 auch für Mieter?

Nicht unmittelbar. Der BGH hat am 17. Juli 2026 (V ZR 162/25) das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer und Eigentümergemeinschaft entschieden. Für Mieter gilt weiter das Mietrecht: Sie brauchen die Erlaubnis des Vermieters. Vermieten Sie eine Eigentumswohnung, hilft Ihnen das Urteil aber, weil Sie gegenüber der Gemeinschaft jetzt einen klareren Anspruch auf Gestattung haben, wenn Sie dem Wunsch Ihres Mieters nachkommen wollen.

Mein Mieter hat ein Außengerät montiert. Kann ich sofort kündigen?

Nein. Der Beseitigungsanspruch im Wohnraummietverhältnis setzt nach § 541 BGB eine vorherige Abmahnung voraus; das hat der BGH bereits 2007 entschieden (VIII ZB 93/06). Erst wenn der Mieter den vertragswidrigen Zustand trotz Abmahnung nicht beseitigt, kommen Unterlassungsklage und Kündigung in Betracht. Prüfen Sie vorher vor Ort, ob überhaupt gebohrt wurde: Mobile Splitgeräte, deren Außeneinheit nur ins Fenster gehängt wird, werden von außen leicht mit einer festen Installation verwechselt.

Kann ich als Vermieter selbst eine Klimaanlage einbauen und die Miete erhöhen?

Ja, unter den Voraussetzungen einer Modernisierung. Der Einbau erhöht den Gebrauchswert der Wohnung (§ 555b BGB) und muss dem Mieter spätestens drei Monate vorher in Textform angekündigt werden (§ 555c BGB). Danach dürfen Sie die Jahresmiete um 8 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 BGB), begrenzt auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren und vorbehaltlich eines Härteeinwands des Mieters.

Fazit

Für die Klimaanlage in der Mietwohnung gilt eine einfache Grundregel: Wer bohrt, braucht die Erlaubnis; wer nur aufstellt oder einhängt, in aller Regel nicht. Der Vermieter muss ein Splitgerät nicht erlauben, fährt mit einer Erlaubnis unter klaren Auflagen aber meist besser als mit einem Nein, das der Mieter mit einem lauteren Gerät umgeht. Hat ein Mieter ohne Erlaubnis gebaut, steht die Abmahnung am Anfang, nicht die Kündigung, und vor der Abmahnung der Blick auf die Befestigung. Und wer die Ankündigung aus dem Bundesjustizministerium ernst nimmt, richtet seine Praxis schon jetzt so ein, dass eine Gesetzesänderung sie nicht über den Haufen wirft.

Was in der Eigentümergemeinschaft gilt, bevor Sie Ihrem Mieter etwas zusagen, lesen Sie im Beitrag zum BGH-Urteil zur Klimaanlage in der Eigentumswohnung; welche weiteren Änderungen im Mietrecht anstehen, im Artikel zur Mietrechtsreform 2026. Und wenn Sie Ihre Mietobjekte in Dortmund oder im Ruhrgebiet nicht selbst verwalten möchten: Als Mietverwaltung übernehmen wir solche Anfragen für Sie. Die erste Einschätzung kostet Sie nichts.