Grundsteuer Dortmund 2026: 800 % Hebesatz – das müssen Eigentümer wissen

Für viele Dortmunder Eigentümer ist der Grundsteuerbescheid 2026 eine unangenehme Überraschung: Die Stadt hat den Hebesatz für die Grundsteuer B zum 1. Januar 2026 auf einheitliche 800 Prozent angehoben. Für Wohnhäuser bedeutet das rund 28 Prozent mehr Grundsteuer als im Vorjahr. Dieser Artikel erklärt, was sich konkret geändert hat, warum, wie Sie Ihre Grundsteuer nachrechnen – und was Eigentümer, Vermieter und Mieter jetzt wissen müssen.

Das Wichtigste auf einen Blick

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  800 % einheitlicher Hebesatz seit 2026

  Der Rat der Stadt Dortmund hat am 18. Dezember 2025 einen einheitlichen Hebesatz für die Grundsteuer B von 800 Prozent beschlossen – gültig ab dem 1. Januar 2026 für Wohn- und Nichtwohngrundstücke.

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  Rund 28 % mehr für Wohngrundstücke

  Für Wohnhäuser steigt der Hebesatz von 625 auf 800 Prozent. Gewerblich genutzte Grundstücke werden dagegen entlastet – ihr Hebesatz sinkt von 1.245 auf 800 Prozent.

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  Landet über die Nebenkosten beim Mieter

  Die Grundsteuer ist nach §2 der Betriebskostenverordnung umlagefähig. Vermieter geben die Erhöhung über die Betriebskostenabrechnung weiter – anders als die Verwaltungskosten der Hausverwaltung.

Eine Vorbemerkung: Wir sind selbst Hausverwaltung in Dortmund und sehen die Folgen der Erhöhung in den Abrechnungen, die wir für Eigentümergemeinschaften und Vermieter erstellen. Dieser Artikel ist trotzdem sachlich gehalten – es geht um Zahlen, Fristen und Rechtsgrundlagen, nicht um Werbung.

Was sich 2026 in Dortmund geändert hat

Bis 2024 galt in Dortmund für alle Grundstücke ein einheitlicher Hebesatz der Grundsteuer B von 610 Prozent. Mit der bundesweiten Grundsteuerreform, die seit dem 1. Januar 2025 gilt, mussten die Kommunen ihre Hebesätze neu festlegen. Dortmund entschied sich für 2025 für gesplittete Hebesätze: 625 Prozent für Wohngrundstücke und 1.245 Prozent für Nichtwohngrundstücke. Das erklärte Ziel war, Wohnen bezahlbar zu halten und die Last stärker auf Gewerbe zu verlagern.

Dieses Modell hatte vor Gericht keinen Bestand. Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen erklärte die gesplitteten Hebesätze nach der mündlichen Verhandlung vom 4. Dezember 2025 für rechtswidrig: Deutlich höhere Sätze für Gewerbe allein aus fiskalischen Gründen verletzten den Grundsatz der Steuergerechtigkeit. Um Rückzahlungsforderungen und Rechtsunsicherheit zu vermeiden, beschloss der Rat der Stadt Dortmund am 18. Dezember 2025 die Rückkehr zu einem einheitlichen Hebesatz von 800 Prozent ab dem 1. Januar 2026.

Grundsteuer B (Hebesatz)	2025 (gesplittet)	2026 (einheitlich)	Veränderung
Wohngrundstücke	625 %	800 %	+28 %
Nichtwohngrundstücke	1.245 %	800 %	rund −36 %

Unterm Strich verschiebt der einheitliche Satz die Last von Gewerbe zurück auf das Wohnen. Wer eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus in Dortmund besitzt, zahlt 2026 spürbar mehr. In einem bundesweiten Vergleich rückte Dortmund durch die Anhebung deutlich nach oben: Für ein Beispiel-Einfamilienhaus stieg die jährliche Belastung von rund 505 auf etwa 646 Euro (Quelle: Ruhrnachrichten).

So wird Ihre Grundsteuer berechnet

Die neue Grundsteuer wird seit 2025 nach dem Bundesmodell berechnet, das auch in Nordrhein-Westfalen gilt. Die Formel ist einfacher, als sie klingt:

Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz

In drei Schritten:

1. Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest. Er beruht auf der Grundsteuererklärung, die Eigentümer 2022/2023 abgegeben haben, und fließt in den Grundsteuerwertbescheid ein.
2. Der Grundsteuerwert wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Im Bundesmodell beträgt sie 0,031 Prozent für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum) und 0,034 Prozent für Nichtwohngrundstücke. Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag, den das Finanzamt im Grundsteuermessbescheid festsetzt.
3. Die Stadt multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz – in Dortmund 2026 also mit 800 Prozent. Das Ergebnis steht im Grundsteuerbescheid der Stadt.

Ein Rechenbeispiel für eine Eigentumswohnung mit einem (beispielhaft angenommenen) Grundsteuerwert von 200.000 Euro:

• Grundsteuermessbetrag: 200.000 € × 0,031 % = 62 €
• Grundsteuer 2025 (Hebesatz 625 %): 62 € × 6,25 = 387,50 € pro Jahr
• Grundsteuer 2026 (Hebesatz 800 %): 62 € × 8,00 = 496,00 € pro Jahr
• Mehrbelastung: +108,50 € pro Jahr (rund +28 Prozent)

Der Grundsteuerwert ist von Objekt zu Objekt verschieden – Ihren konkreten Wert finden Sie auf dem Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts. Mit der oben genannten Formel können Sie Ihre Grundsteuer für 2026 selbst nachrechnen. Hilfreiche Rechner und eine Prüf-Anleitung bietet zum Beispiel Finanztip.

Was Eigentümer jetzt tun können

Die schlechte Nachricht zuerst: Die Einspruchsfrist gegen den Grundsteuerwertbescheid beträgt nur einen Monat ab Bekanntgabe. Die meisten Eigentümer haben diesen Bescheid bereits 2023 erhalten – wer damals keinen Einspruch eingelegt hat, kann den festgestellten Wert heute in der Regel nicht mehr anfechten. Er ist bestandskräftig.

Es gibt aber zwei Ansatzpunkte, die sich noch lohnen können:

• Offensichtliche Fehler korrigieren lassen. Sind im Bescheid falsche Flächen, ein falsches Baujahr oder andere unzutreffende Grunddaten erfasst, lässt sich das auch nach Ablauf der Einspruchsfrist über eine sogenannte fehlerbeseitigende Wertfortschreibung beim Finanzamt korrigieren.
• Grobe Überbewertung per Gutachten angreifen. Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell mit Urteilen vom 12. November 2025 (II R 3/25, II R 25/24 und II R 31/24) zwar grundsätzlich für verfassungsgemäß erklärt – allerdings ausdrücklich nur, weil Eigentümer sich gegen eine erhebliche Überbewertung wehren können. Liegt der festgestellte Grundsteuerwert nachweislich deutlich (rund 40 Prozent) über dem tatsächlichen Verkehrswert, lässt sich per qualifiziertem Gutachten ein niedrigerer Wert durchsetzen. Das lohnt sich nur bei klaren Abweichungen und sollte mit einem Steuerberater abgestimmt werden.

Darüber hinaus sind beim Bundesverfassungsgericht weiterhin mehrere Verfassungsbeschwerden zum Bundesmodell anhängig. Eine endgültige Klärung steht also noch aus. Wer seinen Bescheid für klar zu hoch hält, kann das mit fachlicher Beratung im Blick behalten – die laufenden Steuerbescheide muss man bis dahin aber zahlen.

Mieter: Die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung

Die Grundsteuer ist eine der wenigen Steuern, die Vermieter auf ihre Mieter umlegen dürfen. Sie zählt nach §2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskosten – vorausgesetzt, der Mietvertrag sieht eine Umlage der Betriebskosten vor. Die Dortmunder Erhöhung von 2026 erreicht Mieter daher mit Verzögerung: Sie taucht erst in der nächsten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2026 auf, die Vermieter bis spätestens Ende 2027 erstellen müssen.

Das ist genau der Mechanismus, der die Nebenkosten Schritt für Schritt zur „zweiten Miete” macht: steigende Grundsteuer, höhere Müll- und Abwassergebühren, der CO2-Preis auf das Heizen. Wer wissen will, welche Posten überhaupt umlagefähig sind und welche nicht, findet eine Einordnung in unserem Artikel zu den Hausverwaltungskosten in Dortmund – dort erklären wir auch, warum die reinen Verwaltungskosten gerade nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen. Wie sich parallel die Mietobergrenzen entwickeln, lesen Sie in unserem Überblick zur Mietrechtsreform 2026. Und welche Kosten 2026 zusätzlich über die Gebäude-Energieregeln auf Eigentümer zukommen, ordnet unser Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz ein.

Für Vermieter bedeutet das: Die Grundsteuer muss korrekt und fristgerecht in die Betriebskostenabrechnung einfließen. Fehler bei der Umlage oder versäumte Fristen führen schnell dazu, dass die Nachforderung ganz oder teilweise nicht durchsetzbar ist.

Häufige Fragen zur Grundsteuer in Dortmund 2026

Wie hoch ist der Grundsteuer-Hebesatz in Dortmund 2026?

Seit dem 1. Januar 2026 gilt in Dortmund ein einheitlicher Hebesatz für die Grundsteuer B von 800 Prozent – für Wohn- und Nichtwohngrundstücke gleichermaßen. Für Wohngrundstücke ist das ein Anstieg von zuvor 625 auf 800 Prozent, also rund 28 Prozent mehr Grundsteuer als 2025. Gewerblich genutzte Grundstücke werden im Gegenzug entlastet, weil ihr Hebesatz von 1.245 auf 800 Prozent sinkt. Den Beschluss hat der Rat der Stadt Dortmund am 18. Dezember 2025 gefasst.

Warum steigt die Grundsteuer für Wohnhäuser in Dortmund 2026?

Dortmund hatte für 2025 bewusst unterschiedliche Hebesätze festgelegt, um Wohnen günstiger zu halten (625 Prozent) und Gewerbe stärker zu belasten (1.245 Prozent). Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen erklärte diese gesplitteten Hebesätze nach der mündlichen Verhandlung vom 4. Dezember 2025 für rechtswidrig: Höhere Sätze allein aus fiskalischen Gründen verletzen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit. Die Stadt kehrte daraufhin zu einem einheitlichen Hebesatz von 800 Prozent zurück – wodurch Wohngrundstücke teurer werden. Dortmund geht gegen das Urteil in Berufung.

Kann ich als Eigentümer gegen den höheren Hebesatz Einspruch einlegen?

Gegen den Hebesatz selbst nicht – er wird per Satzung vom Stadtrat festgelegt und gilt für alle. Prüfen lässt sich aber der zugrunde liegende Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheid des Finanzamts. Die Einspruchsfrist dafür beträgt einen Monat ab Bekanntgabe. Die meisten Eigentümer haben diesen Bescheid bereits 2023 erhalten; wer damals keinen Einspruch eingelegt hat, kann den Wert in der Regel nicht mehr anfechten. Eine Ausnahme: Liegt der festgestellte Wert nachweislich deutlich (rund 40 Prozent) über dem tatsächlichen Verkehrswert, lässt der Bundesfinanzhof eine nachträgliche Korrektur per Gutachten zu.

Können Vermieter die höhere Grundsteuer auf die Mieter umlegen?

Ja. Die Grundsteuer gehört nach §2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten und darf – sofern im Mietvertrag eine Umlage der Betriebskosten vereinbart ist – über die jährliche Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden. Das ist der wichtige Unterschied zu den reinen Verwaltungskosten der Hausverwaltung, die ausdrücklich nicht umlagefähig sind. Die Dortmunder Erhöhung von 2026 erreicht Mieter daher mit der nächsten Betriebskostenabrechnung.

Wie berechnet sich die Grundsteuer nach dem neuen Bundesmodell?

Die Formel lautet: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. In drei Schritten: Das Finanzamt stellt zuerst den Grundsteuerwert fest. Dieser wird mit der Steuermesszahl multipliziert – im Bundesmodell, das auch in NRW gilt, sind das 0,031 Prozent für Wohngrundstücke. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag. Diesen multipliziert die Stadt mit ihrem Hebesatz (in Dortmund 2026: 800 Prozent). Beispiel: Bei einem Grundsteuerwert von 200.000 Euro ergibt sich ein Messbetrag von 62 Euro und daraus eine Grundsteuer von 496 Euro im Jahr (2025 bei 625 Prozent: 387,50 Euro).

Sinkt die Grundsteuer in Dortmund wieder?

Möglich, aber nicht sicher. Die Stadt Dortmund hält die gesplitteten Hebesätze weiter für richtig und ist gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts in Berufung gegangen. Sollte sie vor dem Oberverwaltungsgericht Erfolg haben, könnten Wohngrundstücke wieder mit einem niedrigeren Hebesatz belastet werden – frühestens aber in einem der Folgejahre. Bis dahin gilt der einheitliche Satz von 800 Prozent. Für die eigene Kostenplanung sollten Eigentümer und Vermieter deshalb mit dem höheren Wert rechnen.

Fazit

Die Grundsteuer in Dortmund ist 2026 für Wohngrundstücke um rund 28 Prozent gestiegen – Folge eines Gerichtsurteils, das die zuvor wohnfreundlich gesplitteten Hebesätze gekippt hat. Der einheitliche Satz von 800 Prozent gilt vorerst, auch wenn die Stadt mit ihrer Berufung versucht, das Modell zu retten. Eigentümer sollten ihren Grundsteuerwertbescheid auf Fehler prüfen, die Mehrkosten in ihre Planung aufnehmen und – bei klarer Überbewertung – eine fachliche Einordnung einholen. Vermieter müssen die Erhöhung korrekt und fristgerecht über die Betriebskostenabrechnung weitergeben.

Wenn Sie unsicher sind, ob die Grundsteuer in Ihrer Abrechnung richtig erfasst und umgelegt ist – wir schauen es uns gerne unverbindlich an. Die Erstberatung kostet Sie nichts.