Hausverwaltung Kosten Dortmund 2026: 24–48 € pro Einheit

Eine Hausverwaltung kostet in Dortmund 2026 ab etwa zehn Einheiten zwischen 24 und 48 Euro pro Einheit und Monat brutto. Welcher Wert für Sie gilt, hängt fast ausschließlich an einer Größe: der Anzahl der Einheiten in Ihrer Eigentümergemeinschaft. Nach der CRES-Verwalterentgeltstudie 2026 liegen Anlagen mit mehr als 99 Einheiten rund 38 Prozent unter dem Basissatz von Anlagen mit bis zu zehn Einheiten. Und unterhalb von etwa zehn Einheiten gilt die Spanne gar nicht mehr: Dort entscheidet die Mindestpauschale für das Gesamtobjekt, die auf drei oder vier Parteien umgelegt bei rund 89 bis 160 Euro pro Einheit landet.

Bundesweite Branchenstudien zu Verwalterhonoraren gibt es reichlich, belastbare Zahlen für Dortmund kaum. Dieser Artikel füllt die Lücke: Wir nehmen die CRES-Verwalterentgeltstudie 2026 und das VDIV-Branchenbarometer 2025 und ordnen die Werte für den Dortmunder Markt ein. Ohne Marketing-Geschwurbel, ohne ausgedachte Vergleichszahlen.

Das Wichtigste auf einen Blick

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24 bis 48 Euro pro Einheit – ab etwa zehn Einheiten

Der Satz hängt vor allem an der Objektgröße: Anlagen bis zehn Einheiten liegen nach der CRES-Verwalterentgeltstudie 2026 im Neuvertrag bei durchschnittlich 47,60 Euro brutto, Anlagen über 99 Einheiten bei 29,75 Euro. Bestandsverträge liegen rund sechs Euro darunter. Unterhalb von etwa zehn Einheiten greift stattdessen die Mindestpauschale für das Gesamtobjekt.
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Zwei Jahre in Folge zweistellige Preissteigerungen

Der VDIV dokumentiert für 2024 und 2025 jeweils rund +12 Prozent Preisanstieg in der WEG-Verwaltung, bei kleinen Objekten teils bis +17 Prozent. Verträge aus Jahren vor 2023 liegen heute deutlich unter dem aktuellen Marktpreis.
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Große Anlagen zahlen rund 38 Prozent weniger pro Einheit

Nach der CRES-Studie 2026 liegen Anlagen mit mehr als 99 Einheiten rund 38 Prozent unter dem Basissatz von Anlagen mit bis zu zehn Einheiten – weil viele Aufgaben unabhängig von der Größe anfallen. Die Untergrenze für eine kostendeckende Verwaltung liegt bei acht bis neun Einheiten.

Eine Vorbemerkung zur Ehrlichkeit: Wir sind selbst Hausverwaltung in Dortmund. Dieser Artikel ist trotzdem so neutral wie möglich geschrieben – wir nennen die Bandbreiten der Branche, nicht unsere eigenen Preise (die hängen stark vom konkreten Objekt ab). Ziel ist, dass Sie nach der Lektüre wissen, ob ein Angebot fair ist oder nicht – egal, ob es von uns kommt oder von einem anderen Anbieter.

Wofür Sie eigentlich bezahlen

Die meisten Verwalterverträge bestehen aus zwei Teilen: einer monatlichen Grundvergütung pro Einheit und einer Liste von Sondervergütungen für Leistungen, die nicht im Pauschalpreis enthalten sind. Ein faires Angebot regelt beide Teile transparent. Wer nur den Grundpreis vergleicht, tappt regelmäßig in die Falle: Ein günstig wirkender Pauschalpreis kann durch teure Sonderleistungen am Jahresende teurer werden als ein höheres, dafür all-inclusive kalkuliertes Angebot.

WEG-Verwaltung: Die monatliche Grundvergütung

Die WEG-Verwaltung ist der anstrengendste der drei Bereiche – und auch der teuerste. Seit der WEG-Reform 2020 ist der Aufwand zusätzlich gestiegen: neue Pflichten zur Beschluss-Sammlung, digitale Versammlungen und eine verpflichtende Fortbildung für jeden Verwalter. All das schlägt sich im Honorar nieder.

Die wichtigste Zahl liefert die CRES-Verwalterentgeltstudie 2026 (veröffentlicht im April 2026 von IVD und BVI). Sie nennt für Neuverträge in der WEG-Verwaltung eine Spanne von 29,75 bis 47,60 Euro pro Einheit und Monat brutto. Das liegt spürbar über dem Niveau der Vorjahre – Neuverträge liegen im Schnitt rund fünf Euro über den Sätzen bestehender Verträge. Die Spanne erklärt sich vor allem über die Objektgröße – und die ist mit Abstand der wichtigste Kostentreiber.

Wie fein der Größeneffekt gestaffelt ist, zeigt eine ältere, dafür detailliertere Erhebung – die von ImmoScout24 veröffentlichte Honorartabelle. Sie beruht auf einer CRES-Befragung aus dem Jahr 2015: Das Muster ist weiter gültig, die absoluten Beträge sind es nicht (Werte in Euro netto pro Einheit und Monat – Quelle: ImmoScout24 Honorartabelle):

WEG-Größe	Spanne (netto)	Mittelwert (netto)
unter 10 Einheiten	21,50 – 30,81	25,58
11 – 19 Einheiten	19,20 – 23,47	21,38
21 – 49 Einheiten	17,72 – 21,28	19,67
50 – 99 Einheiten	16,67 – 19,67	18,37
über 100 Einheiten	15,58 – 17,82	17,10

Lesen Sie daraus das Verhältnis, nicht die Beträge: Zwischen der kleinsten und der größten Klasse liegt ein Faktor von rund 1,5 (25,58 zu 17,10 Euro) – genau der Größeneffekt, den die CRES-Studie 2025 mit „durchschnittlich 50 Prozent” beziffert. Als heutiges Preisniveau sind die Zahlen von 2015 unbrauchbar: Allein 2024 und 2025 kamen nach VDIV-Angaben zweimal rund +12 Prozent hinzu. Die aktuellen Beträge stehen weiter unten.

Das obere Ende dieser Spanne erreichen vor allem sehr kleine Eigentümergemeinschaften: Für WEGs mit weniger als zehn Einheiten verlangen Verwalter in Neuverträgen bis zu rund 48 Euro pro Einheit und Monat oder eine Mindestpauschale von bis zu 480 Euro pro Monat für das Gesamtobjekt (Quelle: CRES-Studie 2025). Der Hintergrund: Eine WEG ist nach Aussage der befragten Verwalter erst ab etwa acht bis neun Einheiten überhaupt kostendeckend zu betreuen. Über alle Objektgrößen hinweg liegt der mittlere Mindestumsatz je Anlage nach der Folgestudie 2026 unverändert bei 357 Euro brutto pro Monat – für eine Kleinst-WEG ist das die Untergrenze, nicht der Regelfall.

Was kostet eine Hausverwaltung für 3, 4 oder 6 Parteien?

Bei sehr kleinen Eigentümergemeinschaften führt die Rechnung „Satz pro Einheit × Anzahl der Einheiten“ in die Irre. Unterhalb von etwa zehn Einheiten greift in der Regel die Mindestpauschale – ein monatlicher Sockelbetrag für das Gesamtobjekt, den der Verwalter unabhängig von der Größe berechnet. Und der verändert das Ergebnis grundlegend.

Die Größenordnungen, gerechnet aus den Mindestpauschalen der CRES-Studien (357 Euro brutto im Mittel über alle Anlagen, bis zu 480 Euro für Anlagen unter zehn Einheiten) und den Basissätzen der CRES-Studie 2026:

WEG-Größe	Maßgeblich ist …	Monatlich gesamt	Effektiv pro Einheit
3 Parteien	Mindestpauschale	357 – 480 €	119 – 160 €
4 Parteien	Mindestpauschale	357 – 480 €	89 – 120 €
6 Parteien	Mindestpauschale	357 – 480 €	60 – 80 €
8 Parteien	Mindestpauschale	357 – 480 €	45 – 60 €
10 Parteien	Umschlagpunkt	420 – 480 €	42 – 48 €
über 99 Einheiten	Satz pro Einheit	–	24 – 30 €

Alle Werte brutto. Die beiden rechten Spalten sind aus der Mindestpauschale und dem jeweiligen Einheiten-Satz gerechnet, nicht separat erhoben – im konkreten Fall zählt allein, was im Verwaltervertrag steht. Bis etwa zehn Einheiten liegt die Mindestpauschale über dem, was der Einheiten-Satz ergäbe; darüber dreht sich das Verhältnis um. Der Umschlagpunkt ist keine scharfe Grenze: Er liegt je nach Pauschale und Satz zwischen rund sieben Einheiten (357 Euro Pauschale, 48 Euro Satz) und rund elf (480 Euro Pauschale, 42 Euro Satz).

Für eine 3- oder 4-Parteien-WEG heißt das: Ein Angebot über 100 Euro pro Einheit und Monat ist hier nicht automatisch überteuert, sondern meist schlicht die Mindestpauschale, verteilt auf wenige Schultern. Umgekehrt sollten Sie bei einem auffällig günstigen Angebot nachfragen, wie der Verwalter das kostendeckend darstellen will – nach Aussage der in der CRES-Studie befragten Verwalter ist eine WEG erst ab etwa acht bis neun Einheiten überhaupt wirtschaftlich zu betreuen.

Mietverwaltung: Anders kalkuliert, oft günstiger pro Einheit

In der Mietverwaltung haben sich zwei Abrechnungsmodelle parallel etabliert. Welches Modell Sie angeboten bekommen, hängt stark vom einzelnen Verwalter ab.

Modell A: Pauschale pro Einheit. Aktuell nennt die CRES-Verwalterentgeltstudie 2026 für Neuverträge in der Mietverwaltung Basissätze zwischen 29,75 und 41,65 Euro brutto pro Einheit und Monat. Die feiner gestaffelte, aber aus 2015 stammende ImmoScout24-Honorartabelle nennt (netto pro Einheit und Monat): unter 10 Einheiten zwischen 15 und 40 Euro (Mittelwert 22,74 Euro), 11 bis 30 Einheiten zwischen 15 und 30 Euro (Mittelwert 25 Euro), 31 bis 60 Einheiten zwischen 14 und 25 Euro (Mittelwert 19,53 Euro). Das VDIV-Branchenbarometer 2024 nennt als Mittelwert für 2023 26,74 Euro pro Einheit und Monat.

Modell B: Prozentual auf die Miete. Hier liegt die übliche Spanne bei 5 bis 8 Prozent der Nettokaltmiete. Bei einer Wohnung mit 800 Euro Nettokaltmiete macht das 40 bis 64 Euro pro Monat aus – also durchaus mehr als das Pauschal-Modell, je nach Mietniveau.

Warum die Mietverwaltung anders kalkuliert ist als die WEG-Verwaltung: Hier kommt der Aufwand vor allem aus dem Tagesgeschäft – Mieterwechsel, Mahnungen, Reparaturen, Mietanpassungen, Betriebskostenabrechnungen. Bei der WEG ist es eher der politische Beschluss-Prozess, der Zeit kostet. Der Vermieter trägt das Haftungsrisiko allein, während es in der WEG auf alle Eigentümer verteilt ist. Daraus ergeben sich unterschiedliche Honorarstrukturen.

Auch hier ist die Größe entscheidend: Laut CRES-Studie 2025 liegen die Honorare bei kleinen Mietobjekten (unter zehn Einheiten) rund 40 Prozent über den Sätzen großer Objekte – ähnlich wie bei der WEG-Verwaltung, aber etwas schwächer ausgeprägt.

Sondereigentumsverwaltung: Aufschlag oder eigenständig

Die Sondereigentumsverwaltung (SEV) ist der dritte Bereich – und der am wenigsten einheitlich geregelte. Sie kommt typischerweise dann zum Einsatz, wenn ein Eigentümer seine Eigentumswohnung vermietet, aber nicht selbst vor Ort die Mieterbetreuung übernehmen kann oder will – etwa weil er weiter weg wohnt.

Für die Preisstruktur gibt es zwei Szenarien:

Szenario 1 – SEV gekoppelt mit WEG-Mandat: Der Verwalter macht ohnehin schon die WEG-Verwaltung des Hauses und übernimmt zusätzlich die SEV für eine einzelne Wohnung. Für diese Kombination nennt die CRES-Verwalterentgeltstudie 2026 einen durchschnittlichen Satz von knapp 42 Euro brutto pro Einheit und Monat. Die ImmoScout24-Tabelle von 2015 nennt für den Aufschlag einen Mittelwert von 22,78 Euro netto bei einer Spanne von 5 bis 60 Euro – je nach Umfang der vereinbarten Mieterbetreuung. Der Abstand zwischen beiden Werten ist im Wesentlichen der Preisanstieg der vergangenen Jahre.

Szenario 2 – Eigenständige SEV ohne WEG-Mandat: Der Verwalter betreut nur die einzelne Eigentumswohnung, ohne mit der WEG des Hauses verbunden zu sein. Hier liegt die Spanne nach Branchenangaben bei 40 bis 50 Euro pro Einheit und Monat brutto – sie ist faktisch eine Vollmietverwaltung mit allen Aufgaben. Alternativ wird auch hier prozentual abgerechnet (5 bis 8 Prozent der Nettokaltmiete).

In der Praxis ist Szenario 1 deutlich häufiger. Wer eine Eigentumswohnung vermietet und das Haus von einer kompetenten WEG-Verwaltung betreuen lässt, fährt mit der gekoppelten SEV meist am günstigsten.

Sondervergütungen: Wo die Rechnung am Jahresende anders aussieht als geplant

Hier liegt der Bereich, in dem Eigentümer am häufigsten überrascht werden – und in dem unseriöse Anbieter am meisten verdienen. Sondervergütungen sind Leistungen, die nicht in der monatlichen Grundvergütung enthalten sind und extra berechnet werden. Die CRES-Studie 2025 zeigt klar: Sondervergütungen sind die Regel, nicht die Ausnahme. 98 Prozent aller WEG-Verwalter stellen außerordentliche Eigentümerversammlungen extra in Rechnung, 95 Prozent berechnen Sanierungsbegleitungen ab einem Auftragswert von 5.000 Euro gesondert.

Die folgenden Werte sind branchenübliche Größenordnungen aus mehreren Quellen (erste-hausverwaltung.de, hausverwalter-vermittlung.de, ImmoScout24, CRES). Sie dienen der Orientierung – im konkreten Verwaltervertrag müssen die Beträge ausdrücklich geregelt sein.

Leistung	Übliche Vergütung
Außerordentliche Eigentümerversammlung	150 – 500 € (großes Objekt mehr)
Mahnschreiben (außergerichtlich)	10 – 15 € pro Schreiben
Gerichtliches Mahnverfahren	ca. 150 € pauschal
Veräußerungszustimmung (Verkauf einer Einheit)	175 – 300 € netto
Sanierungsbegleitung / Bauleitung	3 – 5 % des Auftragsvolumens
Sonderumlage-Abwicklung	bis 3 % des Umlagebetrags
Bescheinigung haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a)	ca. 25 € pro Bescheinigung

Was die Spanne erklärt – Kostentreiber im Detail

Die Brutto-Spanne von 29,75 bis 47,60 Euro, die die CRES-Studie 2026 für Neuverträge nennt, ist der reine Größeneffekt – sie beschreibt den Unterschied zwischen einer Groß- und einer Kleinanlage. Warum aber zwei WEGs derselben Größe unterschiedliche Angebote bekommen, erklären sechs weitere Faktoren:

Objektgröße. Wie oben gezeigt: Nach der CRES-Studie 2026 liegen Anlagen mit mehr als 99 Einheiten rund 38 Prozent unter dem Basissatz von Anlagen mit bis zu zehn Einheiten. Dieser Effekt überlagert alle anderen.
Personalkosten und Fachkräftemangel. Der VDIV nennt diesen Punkt in mehreren Branchenbarometern als wichtigsten Kostentreiber. 88 Prozent der Verwaltungen berichten von hoher bis sehr hoher Auslastung – ein Plus von zehn Prozentpunkten gegenüber 2021. Wer qualifiziertes Personal halten will, muss zahlen.
Gesetzliche Anforderungen. WEG-Reform 2020, Heizungsgesetz und die anstehende Ablösung durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), die verpflichtende Weiterbildung von 20 Stunden in drei Jahren nach § 15b MaBV (i. V. m. § 34c GewO; eine Abschaffung dieser Pflicht ist derzeit in Vorbereitung), neue Datenschutz-Standards – all das hat den Pflichten-Katalog spürbar verschärft.
Digitalisierung. Moderne Verwaltungs-Software (mit Eigentümerportal, digitaler Beschluss-Sammlung, Online-Versammlungen) kostet laut CRES schnell vierstellige Beträge pro Monat. Diese Kosten landen entweder im Honorar – oder sie werden durch Verzicht auf Modernisierung gespart, was wiederum die Servicequalität drückt.
Zustand und Alter des Objekts. Sanierungsbedürftige WEGs mit komplizierter Beschlusslage erzeugen mehr Aufwand und schlagen sich im Preis nieder.
Region. Süddeutschland (Bayern, Baden-Württemberg) sowie Hamburg und Berlin liegen am oberen Ende der Spanne. Ostdeutschland und ländliche Regionen am unteren. NRW – und damit auch Dortmund – liegt nach Marktbeobachtung leicht unter dem Bundesschnitt, aber nicht so weit darunter wie etwa Mecklenburg-Vorpommern.

Warum die Preise 2024 und 2025 so stark gestiegen sind

Die wichtigste Entwicklung der letzten zwei Jahre: Die Preise für Hausverwaltungen sind branchenweit deutlich gestiegen. Der VDIV hat in seinen Branchenbarometern Folgendes dokumentiert:

2024: Geplante Preisanhebungen in der WEG-Bestandsverwaltung +12,6 Prozent, in Neuverträgen +10,4 Prozent, bei kleinen Objekten unter zehn Einheiten +16,4 Prozent (Quelle: VDIV-Branchenbarometer 2024).
2025: Erneute Preisanhebung WEG-Bestand rund +12 Prozent, kleine Objekte teils bis +17 Prozent (Quelle: VDIV-Branchenbarometer 2025).
CRES 2025: WEG-Neuverträge liegen heute rund vier Euro pro Einheit über dem Bestand 2023, Mietverwaltung-Neuverträge rund 5,50 Euro pro Einheit darüber.

Zwei Jahre in Folge zweistellige Preissteigerungen – das ist in dieser Branche historisch ungewöhnlich. Der VDIV merkt in seiner Pressemitteilung vom 12. September 2025 ausdrücklich an, dass auch diese Anpassungen “nicht ausreichen, um die gestiegenen Kosten für qualifiziertes Personal und Digitalisierung zu decken”. Weitere Preisbewegungen sind also wahrscheinlich.

Die praktische Folge für Eigentümer: Wer einen Verwaltervertrag aus den Jahren vor 2023 hat, zahlt heute deutlich unter dem aktuellen Marktpreis. Bei der nächsten Vertragsverlängerung – oder spätestens bei einem Verwalterwechsel – wird sich dieser Abstand schließen. Ein scheinbar günstiges Bestandsangebot ist heute oft nichts anderes als ein eingefrorenes Honorar von vor zwei Jahren.

Was Eigentümer in Dortmund konkret zahlen

Vorab eine Ehrlichkeit, die in vielen Ratgebern fehlt: Es gibt keine offizielle Dortmund-Statistik zu Verwalterhonoraren. Weder die IHK Dortmund noch Haus & Grund Dortmund veröffentlichen lokale Vergleichswerte. Die folgenden Korridore sind deshalb die bundesweiten Werte der CRES-Verwalterentgeltstudie 2026; für NRW und damit Dortmund liegt das Niveau nach Marktbeobachtung am unteren Rand oder leicht darunter. Einen eigenen Dortmund-Abschlag beziffern wir bewusst nicht – dafür gibt es keine belastbare Datengrundlage.

Auf dieser Grundlage ergeben sich für 2026 folgende Korridore (jeweils brutto, Neuvertrag am oberen, Bestandsvertrag am unteren Rand):

Kleine WEGs (bis 10 Einheiten): rund 42 bis 48 Euro – im Neuvertrag durchschnittlich 47,60 Euro (oder Mindestpauschale 357 bis 480 Euro für das Gesamtobjekt)
Große Anlagen (über 99 Einheiten): rund 24 bis 30 Euro – im Neuvertrag durchschnittlich 29,75 Euro
Mittelgroße WEGs (10 bis 99 Einheiten): dazwischen. Die Studie veröffentlicht für diesen Bereich keine eigene Größenklasse, deshalb nennen wir hier auch keine eigene Zahl – der Wert wandert mit der Einheitenzahl von der oberen zur unteren Grenze
Mietverwaltung pro Einheit: rund 30 bis 42 Euro im Neuvertrag – oder alternativ 5 bis 8 Prozent der Nettokaltmiete
Sondereigentumsverwaltung, gekoppelt mit dem WEG-Mandat: durchschnittlich knapp 42 Euro

Süddeutschland sowie Hamburg und Berlin liegen über diesen Werten, Ostdeutschland und ländliche Regionen darunter; NRW liegt leicht unter dem Bundesschnitt. Wer in Dortmund ein Angebot über diesen Korridoren erhält, sollte gezielt nachfragen, welche Leistungen das höhere Honorar rechtfertigen – das ist nicht automatisch unseriös, aber es muss begründbar sein. Wer ein Angebot deutlich unter diesen Korridoren erhält, sollte den Sondervergütungs-Katalog besonders genau prüfen. Auch im weiteren Ruhrgebiet – Bochum, Essen, Hagen, Witten, Lünen, Unna – gilt ein vergleichbares Preisniveau, mit kleinen Schwankungen nach oben oder unten je nach Stadt.

Beachten Sie außerdem: Das Verwalterhonorar ist nur einer von mehreren Kostenblöcken. 2026 ist in Dortmund auch die Grundsteuer deutlich gestiegen – die Stadt hat den Hebesatz für die Grundsteuer B auf einheitliche 800 Prozent angehoben, für Wohngrundstücke ein Plus von rund 28 Prozent. Was das für Eigentümer und Mieter bedeutet, lesen Sie in unserem Artikel Grundsteuer Dortmund 2026.

Worauf Sie bei einem neuen Angebot achten sollten

Wenn Sie gerade Verwalter-Angebote vergleichen – etwa weil ein Wechsel ansteht – sollten Sie die folgenden sieben Punkte in jedem Angebot wiederfinden. Eine ausführliche Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Wechsel selbst finden Sie in unserem Ratgeber-Artikel Hausverwaltung wechseln: Anleitung in 7 Schritten.

Was ist im Pauschalpreis enthalten? Fordern Sie eine vollständige, schriftliche Liste an. Eigentümerversammlung, Jahresabrechnung, Beschluss-Sammlung, Routine-Korrespondenz, Buchhaltung, Versicherungs-Schadenmeldungen – das alles sollte enthalten sein.
Welche Sondervergütungen sind möglich? Mit konkreten Beträgen. Eine Klausel, die “weitere Leistungen nach Aufwand” zulässt, ohne den Aufwand zu definieren, ist ein Warnsignal.
Stundensätze für Sonderaufgaben. Wenn der Verwalter Stundensätze für Geschäftsführer und Sachbearbeiter ausweist (üblich sind branchenweit etwa 50 bis 80 Euro netto), sollten diese im Vertrag stehen.
Mindestpauschale. Existiert eine, ab wie vielen Einheiten greift sie? Bei kleinen WEGs ist sie üblich – aber sie muss klar beziffert sein.
Vertragslaufzeit. Maximal drei Jahre bei der Erstbestellung einer neuen WEG, sonst maximal fünf Jahre nach § 26 WEG. Längere Laufzeiten sind unzulässig.
Erreichbarkeit und Ansprechpartner. Gibt es einen festen Ansprechpartner? Wie schnell reagiert die Verwaltung auf E-Mails und Schadensmeldungen?
Qualifikation. IHK-Zertifizierung nach § 26a WEG, Mitgliedschaft in einem Berufsverband (BVI, VDIV, IVD), Nachweis der Pflichtweiterbildung von 20 Stunden in drei Jahren (§ 34c GewO/§ 15b MaBV).

Häufige Fragen zu den Kosten

Was kostet eine Hausverwaltung in Dortmund pro Wohneinheit und Monat?

Die Spanne liegt nach aktuellen Branchenwerten bei rund 24 bis 48 Euro pro Einheit und Monat brutto – abhängig von der Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft und gültig ab etwa zehn Einheiten. Die CRES-Verwalterentgeltstudie 2026 nennt für Neuverträge in der WEG-Verwaltung durchschnittlich 47,60 Euro brutto für Anlagen bis zehn Einheiten und 29,75 Euro für Anlagen über 99 Einheiten; Bestandsverträge liegen rund sechs Euro darunter. Für NRW und damit Dortmund liegt das Niveau nach Marktbeobachtung am unteren Rand dieser Bundeswerte. Unterhalb von etwa zehn Einheiten greift dagegen die Mindestpauschale für das Gesamtobjekt; bei drei oder vier Parteien sind das effektiv rund 89 bis 160 Euro pro Einheit.

Was zahlt eine WEG mit 4 Parteien im Monat für die Hausverwaltung?

Bei einer WEG mit vier Parteien greift in der Regel die Mindestpauschale für das Gesamtobjekt, nicht der Satz pro Einheit. Die CRES-Verwalterentgeltstudie 2026 nennt als mittleren Mindestumsatz je Anlage 357 Euro brutto pro Monat; für Anlagen mit weniger als zehn Einheiten nennt die Vorgängerstudie 2025 eine Mindestpauschale von bis zu 480 Euro. Auf vier Parteien umgelegt sind das rund 89 bis 120 Euro pro Einheit und Monat brutto. Zum Vergleich: Eine WEG mit drei Parteien zahlt bei derselben Pauschale rund 119 bis 160 Euro pro Einheit; ab etwa zehn Einheiten übernimmt wieder der reguläre Satz von rund 42 bis 48 Euro. Ein höherer Satz pro Einheit ist bei sehr kleinen Gemeinschaften also normal und noch kein Zeichen für ein überteuertes Angebot – nach Aussage der in der CRES-Studie befragten Verwalter ist eine WEG erst ab acht bis neun Einheiten kostendeckend zu betreuen.

Warum sind kleine Eigentümergemeinschaften pro Einheit teurer als große?

Weil ein großer Teil der Arbeit (Eigentümerversammlung, Jahresabrechnung, gesetzliche Pflichten, Software, Versicherungen) unabhängig von der Anzahl der Einheiten anfällt. Diese Fixkosten verteilen sich bei einer 4-Parteien-WEG auf vier Schultern, bei einer 40-Parteien-WEG auf vierzig. Die CRES-Verwalterentgeltstudie 2026 beziffert den Effekt für Neuverträge: In Anlagen mit mehr als 99 Einheiten liegen die Basissätze rund 38 Prozent unter dem Niveau von Anlagen mit bis zu zehn Einheiten. Die Vorgängerstudie 2025 nennt für kleinere Liegenschaften einen Aufschlag von durchschnittlich 50 Prozent. Branchen-Faustregel: Eine WEG ist ab acht bis neun Einheiten überhaupt kostendeckend zu verwalten.

Warum sind die Verwaltungskosten 2024 und 2025 so stark gestiegen?

Der VDIV (Verband der Immobilienverwalter Deutschland) hat in seinen Branchenbarometern 2024 und 2025 zwei Jahre in Folge zweistellige Preissteigerungen dokumentiert: rund +12 Prozent in 2024 und nochmals rund +12 Prozent in 2025, bei kleinen Objekten teils bis +17 Prozent. Hauptgründe sind nach Angaben des VDIV Personalkosten und Fachkräftemangel, neue gesetzliche Anforderungen (WEG-Reform 2020, Heizungsgesetz, verpflichtende Weiterbildung nach § 34c GewO/§ 15b MaBV) sowie hohe laufende Kosten für Digitalisierung. Eigentümer mit Verwalterverträgen aus Jahren vor 2023 zahlen heute in der Regel deutlich unter dem aktuellen Marktpreis.

Was sind Sondervergütungen und wie hoch sind sie üblicherweise?

Sondervergütungen sind Honorare für Leistungen, die nicht in der monatlichen Grundvergütung enthalten sind. Typische Beispiele: außerordentliche Eigentümerversammlung (rund 150 bis 500 Euro je nach Aufwand), Mahnschreiben (10 bis 15 Euro pro Schreiben), gerichtliches Mahnverfahren (etwa 150 Euro pauschal), Sanierungsbegleitung (3 bis 5 Prozent des Auftragsvolumens), Veräußerungszustimmung (175 bis 300 Euro netto). Die CRES-Studie 2025 zeigt, dass nahezu alle Verwalter solche Positionen extra abrechnen – sie gehören zum Standard und sollten im Verwaltervertrag transparent geregelt sein.

Sind die Kosten der Hausverwaltung als Betriebskosten auf Mieter umlegbar?

Nein. Reine Verwaltungskosten sind nach § 1 Absatz 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung ausdrücklich keine Betriebskosten und dürfen daher nicht auf den Mieter umgelegt werden. Vermieter können die Kosten aber als Werbungskosten in der Steuererklärung absetzen. Selbstnutzer können bestimmte verwaltungsnahe Leistungen über § 35a EStG (haushaltsnahe Dienstleistungen) anteilig steuerlich geltend machen – die meisten Verwaltungen stellen dafür eine entsprechende Bescheinigung aus.

Wie kann ich verschiedene Verwalter-Angebote fair miteinander vergleichen?

Vergleichen Sie nicht nur die monatliche Grundvergütung. Fordern Sie für jedes Angebot eine vollständige Liste aller Sondervergütungen, die Stundensätze für Sonderleistungen, die Vertragslaufzeit und die genaue Leistungsbeschreibung an. Fragen Sie konkret nach: Was ist im Pauschalpreis enthalten – und was nicht? Gibt es eine Mindestpauschale? Wie wird eine außerordentliche Eigentümerversammlung berechnet? Erst wenn diese Punkte klar sind, lassen sich Angebote sinnvoll vergleichen. Ein günstiger Grundpreis mit teuren Extras ist am Ende oft teurer als ein höherer Grundpreis ohne viel Zusatzkosten.

Fazit

Wer 2026 in Dortmund eine Hausverwaltung beauftragt, sollte sich auf ein deutlich höheres Preisniveau einstellen als noch vor zwei Jahren. Die Branche hat zwei Jahre in Folge zweistellige Preissteigerungen verarbeitet – Personalkosten, Digitalisierung und neue gesetzliche Pflichten lassen sich nicht wegoptimieren. Wer einen Bestandsvertrag aus Jahren vor 2023 hat, zahlt heute meist deutlich unter dem aktuellen Marktpreis. Spätestens bei der nächsten Vertragsverlängerung wird sich diese Lücke schließen.

Wichtig ist nicht der niedrigste Grundpreis, sondern die Summe aller Komponenten – Grundvergütung plus realistisch zu erwartende Sondervergütungen, gemessen an der konkreten WEG. Ein transparenter Verwaltervertrag mit klar geregelten Sondervergütungen ist mehr wert als ein scheinbar günstiges Angebot mit offenem Aufwands-Kalkül. Und: Eine Hausverwaltung, die Ihnen ihre Honorarstruktur nicht in Ruhe und schriftlich erklären will, ist nicht die richtige.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr aktuelles Honorar oder ein konkretes neues Angebot marktgerecht ist – wir schauen es uns gerne unverbindlich für Sie an. Die Beratung kostet Sie nichts, und Sie entscheiden danach selbst, was Sie damit machen.