Mietrechtsreform 2026: Indexmiete-Deckel und neue Pflichten für Vermieter

Am 29. April 2026 hat das Bundeskabinett den Regierungsentwurf „Mietrecht II“ beschlossen – das größte Mietrechtspaket seit der Mietpreisbremse. Für Vermieter und ihre Hausverwaltung ist vor allem ein Punkt relevant: Indexmieten, jahrelang das verlässlichste Instrument zur Mietanpassung, werden in angespannten Wohnungsmärkten erstmals gedeckelt. Dazu kommen neue Offenlegungspflichten bei möblierten Wohnungen und engere Regeln für Kurzzeitmietverträge. Dieser Artikel erklärt, was beschlossen wurde, was davon schon gilt – und was Sie jetzt vorbereiten sollten, ohne in Aktionismus zu verfallen.

Das Wichtigste auf einen Blick

• 1

  Indexmiete wird in angespannten Märkten gedeckelt

  Der Anteil einer VPI-Steigerung oberhalb von 3,0 Prozent pro Jahr wirkt künftig nur noch zur Hälfte mieterhöhend. Bei 5 Prozent VPI sind also 4 statt 5 Prozent zulässig. Die starre 3,5-Prozent-Kappung aus dem Referentenentwurf ist gefallen.

• 2

  Noch kein geltendes Recht

  Der Kabinettsbeschluss vom 29. April 2026 ist ein Gesetzentwurf. Er muss erst durch Bundestag und Bundesrat. Inkrafttreten im Laufe des Jahres 2026 gilt als realistisch, ein festes Datum steht noch aus.

• 3

  Möblierungszuschlag muss offengelegt werden

  In angespannten Märkten ist der Möblierungszuschlag künftig gesondert auszuweisen. Wer das versäumt, dessen Wohnung gilt für die Miethöhe als unmöbliert – mit voller Mietpreisbremse.

Eine Vorbemerkung: Wir sind selbst Mietverwaltung in Dortmund und betreuen Mietverhältnisse für private Eigentümer und kleinere Vermieter. Dieser Artikel beschreibt den Gesetzentwurf so neutral wie möglich – mit Verweisen auf die Gesetzesparagrafen und die offiziellen Mitteilungen der Bundesregierung, nicht auf unsere eigene Einschätzung. Ziel ist, dass Sie nach der Lektüre wissen, ob Ihre Objekte betroffen sind und welche Schritte sich jetzt schon lohnen.

Worum es bei „Mietrecht II“ geht

„Mietrecht II“ ist der Arbeitstitel des Gesetzentwurfs, den Bundesjustizministerin Stefanie Hubig vorgelegt und den das Kabinett am 29. April 2026 beschlossen hat. Offiziell heißt er „Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete“. Erklärtes Ziel ist laut Bundesregierung, den Mieterschutz zu stärken und den Mietanstieg in angespannten Wohnungsmärkten zu bremsen.

Der Entwurf bündelt fünf Themen: die Begrenzung von Indexmieten, eine Offenlegungspflicht beim Möblierungszuschlag, engere Regeln für Kurzzeitmietverträge, eine Ausweitung der Schonfristzahlung und eine Erleichterung beim vereinfachten Modernisierungsverfahren. Wichtig vorab und ohne Umschweife: Der Kabinettsbeschluss ist noch kein geltendes Recht. Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung muss erst durch Bundestag und Bundesrat. Bis dahin können sich einzelne Punkte noch ändern – so ist im Lauf des Verfahrens bereits die ursprünglich geplante starre Deckelung der Indexmiete gefallen.

Die fünf Änderungen im Überblick

#	Bereich	Was sich ändert	Für wen besonders relevant
1	Indexmiete	Anteil über 3,0 % VPI-Steigerung nur noch halb wirksam	Vermieter mit Indexmietverträgen
2	Möblierungszuschlag	Pflicht zur gesonderten Offenlegung, Pauschale bis 10 %	Vermieter möblierter Wohnungen
3	Kurzzeitmietverträge	Höchstdauer 6 Monate, einmalig auf 8 verlängerbar	Möblierte/Zwischenmiete
4	Schonfristzahlung	Heilt künftig auch die ordentliche Kündigung	Alle Vermieter
5	Modernisierung (vereinfacht)	Wertgrenze steigt von 10.000 auf 20.000 Euro	Vermieter mit kleinen Maßnahmen

Die ersten drei Punkte betreffen die laufende Mietverwaltung am unmittelbarsten. Wir gehen sie im Detail durch, danach die beiden übrigen in Kurzform.

Der Indexmiete-Deckel im Detail

Die Indexmiete nach §557b BGB koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts. Steigt der Index, darf der Vermieter die Miete im gleichen Verhältnis anheben – ohne Mietspiegel, ohne Kappungsgrenze, ohne Begründungsaufwand. In den Inflationsjahren ab 2022 hat das zu spürbaren Sprüngen geführt, und genau hier setzt die Reform an.

Die neue Regel: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wirkt der Teil einer VPI-Steigerung, der über 3,0 Prozent pro Jahr hinausgeht, nur noch zur Hälfte mieterhöhend. Ein Rechenbeispiel macht das greifbar:

Zwei Punkte sind dabei entscheidend. Erstens galt im ersten Referentenentwurf (Februar 2026) noch eine starre Kappung bei 3,5 Prozent – jede Steigerung darüber hätte komplett wegfallen sollen. Diese Variante ist im Kabinettsbeschluss vom 29. April 2026 gefallen und durch die anteilige „Halbierung oberhalb von 3 Prozent“ ersetzt worden. Wer noch mit der 3,5-Prozent-Grenze rechnet, rechnet mit einer überholten Fassung.

Zweitens – und das ist für die Praxis wichtig – soll die Begrenzung auch für bestehende Indexmietverträge gelten, nicht nur für neu abgeschlossene. Maßgeblich ist der Zugang der Mieterhöhungserklärung nach §557b Absatz 3 BGB: Geht die Erklärung dem Mieter erst nach Inkrafttreten der Regelung zu, greift der Deckel. Bereits wirksam gewordene Erhöhungen bleiben unberührt.

Möblierungszuschlag: neue Offenlegungspflicht

Bei möblierten Wohnungen war der Möblierungszuschlag bisher eine Grauzone – er steckte oft pauschal in der Gesamtmiete und ließ sich von außen kaum nachvollziehen. Das ändert sich. Künftig muss der Zuschlag in angespannten Märkten gesondert und unaufgefordert im Mietvertrag ausgewiesen werden.

Für vollständig möblierte Wohnungen gilt dabei eine gesetzliche Vermutung der Angemessenheit bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete: Bis zu dieser Höhe muss der Vermieter den Möbelwert nicht im Einzelnen nachweisen. Ein höherer Zuschlag bleibt möglich, wenn der tatsächliche Wert der Möblierung ihn rechtfertigt – dann ist er aber konkret zu belegen.

Die Konsequenz bei Versäumnis ist deutlich: Weist der Vermieter den Zuschlag nicht aus, gilt die Wohnung für die zulässige Miethöhe als unmöbliert – mit voller Wirkung der Mietpreisbremse. Praktisch heißt das: Wer die Offenlegung vergisst, verliert den Aufschlag für die Möblierung womöglich ganz. Für die Mietverwaltung folgt daraus eine schlichte, aber konsequent umzusetzende Routine – eine saubere Möbelliste mit Zeitwerten und ein gesondert ausgewiesener Zuschlag im Vertrag.

Kurzzeitmietverträge: maximal sechs Monate

Kurzzeitmietverträge sind von der Mietpreisbremse ausgenommen – das hat in angespannten Märkten dazu geführt, dass befristete Verträge gezielt eingesetzt wurden, um die Mietobergrenze zu umgehen. Der Entwurf zieht hier eine Grenze: Kurzzeitmietverträge sollen künftig nur noch für maximal sechs Monate abgeschlossen werden können. Eine einmalige Verlängerung auf bis zu acht Monate ist möglich, wenn sich nach Mietbeginn ein unvorhergesehen längerer Bedarf ergibt.

Für Vermieter, die echte Zwischen- oder Übergangsmiete anbieten – etwa für Monteure, Pendler oder Menschen in einer Umbruchphase –, bleibt das Modell möglich, wird aber dokumentationspflichtiger. Wer Kurzzeitverträge dagegen vor allem zur Umgehung der Mietpreisbremse nutzt, für den wird das Modell unattraktiv. Genau das ist die Absicht des Gesetzgebers.

Schonfristzahlung und Modernisierung: zwei Punkte am Rande

Zwei weitere Änderungen betreffen die Mietverwaltung indirekt, sind aber gut zu kennen:

Schonfristzahlung. Bisher konnte ein Mieter eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen abwenden, indem er die offenen Beträge innerhalb der Schonfrist nachzahlte (bislang geregelt in §569 Absatz 3 BGB). Eine parallel ausgesprochene ordentliche Kündigung blieb davon unberührt – ein vielgenutzter Hebel, um Mieter trotz Nachzahlung loszuwerden. Künftig soll die fristgerechte Nachzahlung einmalig auch die ordentliche Kündigung heilen. Für Vermieter heißt das: Eine Zahlungsverzugskündigung trägt seltener, wenn der Mieter zügig nachzahlt.

Vereinfachte Modernisierung. Beim vereinfachten Verfahren für Modernisierungs-Mieterhöhungen nach §559c BGB steigt die Wertgrenze von 10.000 auf 20.000 Euro pro Wohnung. Kleinere Maßnahmen lassen sich damit ohne das aufwendige förmliche Verfahren auf die Miete umlegen – einer der wenigen Punkte der Reform, der Vermietern die Arbeit erleichtert statt erschwert.

Die Mietpreisbremse läuft separat bis 2029

Ein häufiges Missverständnis: Die Verlängerung der Mietpreisbremse ist nicht Teil von „Mietrecht II“. Sie ist ein eigenes Gesetz, das längst beschlossen ist – der Bundestag am 26. Juni 2025, der Bundesrat am 11. Juli 2025. Damit gilt die Mietpreisbremse in den von den Ländern ausgewiesenen Gebieten bis zum 31. Dezember 2029: Rechtsverordnungen nach §556d BGB müssen spätestens mit Ablauf dieses Datums außer Kraft treten. Bei Neuvermietung darf die Miete dort höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Indexmiete-Deckel (neu, noch im Verfahren) und Mietpreisbremse (verlängert, bereits in Kraft) wirken in denselben Gebieten, sind aber zwei verschiedene Instrumente. Wer beides auseinanderhält, vermeidet Fehler bei der Mietkalkulation.

Was Vermieter und ihre Hausverwaltung jetzt tun sollten

Noch ist nichts in Kraft – Aktionismus ist also fehl am Platz. Sinnvoll vorbereiten lässt sich trotzdem einiges:

1. Indexmietverträge sichten. Liegen Ihre Objekte in einem Gebiet, das per Landesverordnung als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft ist? Nur dann greift der Deckel. Diese eine Frage entscheidet, ob Sie überhaupt betroffen sind.
2. Künftige Anpassungen neu durchrechnen. Wenn Sie betroffen sind, kalkulieren Sie kommende Index-Erhöhungen schon jetzt mit dem Mechanismus „voll bis 3 Prozent, darüber nur die Hälfte“ – damit Ihre Erwartung an die Mietentwicklung realistisch bleibt.
3. Möblierte Wohnungen vorbereiten. Erstellen Sie eine vollständige Möbelliste mit Zeitwerten und weisen Sie den Möblierungszuschlag im Mietvertrag gesondert aus. Das ist ohnehin gute Praxis und schützt vor dem Fallstrick „gilt als unmöbliert“.
4. Kurzzeitverträge prüfen. Identifizieren Sie Verträge, die länger als sechs Monate laufen sollen, und überlegen Sie, ob das Modell nach der Reform noch passt.
5. Das Verfahren beobachten. Bis zum finalen Gesetzestext können sich Details ändern. Eine Hausverwaltung, die solche Verfahren laufend verfolgt, nimmt Ihnen genau diese Beobachtung ab.

Häufige Fragen zur Mietrechtsreform 2026

Was ändert sich 2026 bei der Indexmiete?

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wirkt eine Steigerung des Verbraucherpreisindex (VPI) oberhalb von 3,0 Prozent pro Jahr künftig nur noch zur Hälfte mieterhöhend. Steigt der VPI also um 5 Prozent, zählen die ersten 3 Prozent voll und von den darüber liegenden 2 Prozent nur die Hälfte – zulässig sind dann 4 statt 5 Prozent. Die ursprünglich im Referentenentwurf diskutierte starre Kappung bei 3,5 Prozent ist im Kabinettsbeschluss vom 29. April 2026 gefallen. Außerhalb angespannter Märkte bleibt die Indexmiete nach §557b BGB unverändert.

Gilt der Indexmiete-Deckel auch für laufende Verträge?

Ja. Nach dem Gesetzentwurf gilt die Begrenzung auch für bestehende Indexmietverträge. Maßgeblich ist der Zugang der Mieterhöhungserklärung nach §557b Absatz 3 BGB: Geht die Erklärung dem Mieter erst nach Inkrafttreten der Regelung beziehungsweise der jeweiligen Landesverordnung zu, greift der Deckel. Bereits wirksam gewordene Erhöhungen bleiben unberührt.

Muss ich den Möblierungszuschlag separat ausweisen?

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ja. Der Möblierungszuschlag muss künftig im Mietvertrag gesondert und unaufgefordert ausgewiesen werden. Für vollständig möblierte Wohnungen gilt eine gesetzliche Vermutung der Angemessenheit bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete; ein höherer Zuschlag ist möglich, wenn der tatsächliche Möbelwert das rechtfertigt. Wer den Zuschlag nicht ausweist, dessen Wohnung gilt für die zulässige Miethöhe als unmöbliert – mit voller Wirkung der Mietpreisbremse.

Wie lange gilt die Mietpreisbremse noch?

Bis zum 31. Dezember 2029. Die Verlängerung ist ein eigenes Gesetz, nicht Teil der Reform „Mietrecht II“: Der Bundestag hat sie am 26. Juni 2025 beschlossen, der Bundesrat hat sie am 11. Juli 2025 gebilligt. Landesverordnungen nach §556d BGB, die ein Gebiet als angespannten Wohnungsmarkt ausweisen, müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.

Ab wann gilt die Mietrechtsreform 2026?

Der Kabinettsbeschluss vom 29. April 2026 ist noch kein geltendes Recht. Der Regierungsentwurf „Mietrecht II“ muss erst das parlamentarische Verfahren in Bundestag und Bundesrat durchlaufen. Ein Inkrafttreten im Laufe des Jahres 2026 gilt als realistisch; ein verbindliches Datum steht noch nicht fest. Der Indexmiete-Deckel wirkt zudem nur dort, wo das Bundesland ein Gebiet per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat.

Was ändert sich bei Kurzzeitmietverträgen?

Kurzzeitmietverträge sollen künftig nur noch für maximal sechs Monate abgeschlossen werden können. Eine einmalige Verlängerung auf bis zu acht Monate ist möglich, wenn sich nach Mietbeginn ein unvorhergesehen längerer Bedarf ergibt. Hintergrund ist, dass Kurzzeitmietverträge von der Mietpreisbremse ausgenommen sind – die Begrenzung soll verhindern, dass die Mietpreisbremse über kurze Befristungen umgangen wird.

Fazit

Die Reform „Mietrecht II“ verschiebt die Stellschrauben für Vermieter spürbar – am stärksten bei der Indexmiete, die in angespannten Märkten ihren bisherigen Automatismus verliert. Entscheidend sind drei Dinge: Erstens ist noch nichts in Kraft, der Kabinettsbeschluss vom 29. April 2026 ist ein Zwischenschritt. Zweitens betrifft der Deckel nur Objekte in als angespannt eingestuften Wohnungsmärkten – diese Frage sollten Sie zuerst klären. Drittens lohnt es sich, bei möblierten Wohnungen die Offenlegung des Zuschlags und eine saubere Möbelliste schon jetzt zur Routine zu machen.

Wer die Mietverwaltung professionell organisiert, muss diese Entwicklungen nicht selbst Woche für Woche verfolgen. Welche Aufgaben dabei in einen Verwaltervertrag gehören und was eine faire Vergütung ausmacht, lesen Sie in unserem Beitrag Verwaltervertrag prüfen: 12 Klauseln, die Eigentümer kennen müssen. Und falls Sie als Eigentümer parallel mit der Sanierungspflicht ringen: Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz haben wir in einem eigenen Artikel aufbereitet.

Wenn Sie unsicher sind, ob und wie die Reform Ihre Mietverhältnisse betrifft – wir schauen es uns gerne unverbindlich für Sie an. Die erste Einschätzung kostet Sie nichts, und Sie entscheiden danach selbst, was Sie damit machen.