Drei-Angebote-Regel gekippt: Das BGH-Urteil 2026 für WEG-Eigentümer

Jahrelang galt sie in vielen Eigentümergemeinschaften als ehernes Gesetz: Bevor ein größerer Auftrag vergeben wird, müssen drei Vergleichsangebote auf dem Tisch liegen – sonst sei der Beschluss anfechtbar. Mit Urteil vom 27. März 2026 hat der Bundesgerichtshof dieser „Drei-Angebote-Regel“ eine klare Absage erteilt (V ZR 7/25). Eine feste Zahl an Angeboten ist nicht mehr nötig; entscheidend ist eine tragfähige Entscheidungsgrundlage im Einzelfall. Dieser Artikel erklärt, was der BGH genau entschieden hat, was sich für Eigentümer und Verwaltungsbeirat ändert – und wann sich ein Beschluss trotzdem noch anfechten lässt.

Das Wichtigste auf einen Blick

• 1

  Keine starre Drei-Angebote-Regel mehr

  Der BGH hat am 27. März 2026 (V ZR 7/25) entschieden, dass es keine allgemeine Pflicht zur Einholung von drei Vergleichsangeboten gibt – auch nicht ab einer festen Bagatellgrenze.

• 2

  Maßstab ist die Tatsachengrundlage im Einzelfall

  Ob ein Erhaltungsbeschluss ordnungsmäßig ist, hängt davon ab, ob den Eigentümern genug Informationen vorlagen, um wirtschaftlich vernünftig zu entscheiden – je nach Art, Dringlichkeit und Umständen der Maßnahme.

• 3

  Anfechtung bleibt möglich – aber mit höheren Hürden

  Allein fehlende Vergleichsangebote kippen einen Beschluss nicht mehr. Anfechtbar bleibt er, wenn das Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist und das konkret nachgewiesen wird (Frist: § 45 WEG).

Eine Vorbemerkung: Wir sind selbst Hausverwaltung in Dortmund und betreuen Eigentümergemeinschaften im Ruhrgebiet. Dieser Beitrag gibt das Urteil so sachlich wie möglich wieder – mit Verweisen auf die Pressemitteilung des BGH und die einschlägigen Paragrafen des WEG, nicht auf unsere eigene Meinung. Ziel ist, dass Sie als Eigentümer oder Beiratsmitglied nach der Lektüre wissen, worauf es bei Erhaltungsbeschlüssen jetzt ankommt.

Worum es im BGH-Urteil geht (V ZR 7/25)

Mit dem Urteil vom 27. März 2026 (Aktenzeichen V ZR 7/25, Pressemitteilung Nr. 057/2026) hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs eine Frage geklärt, die viele Instanzgerichte zuvor unterschiedlich beantwortet hatten: Muss eine Wohnungseigentümergemeinschaft vor der Vergabe einer Erhaltungsmaßnahme mehrere Vergleichsangebote einholen, damit der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht?

Die Antwort des BGH ist eindeutig: Eine allgemeine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten besteht nicht – und auch keine feste Schwelle, ab der solche Angebote zwingend würden. Wörtlich heißt es in der Mitteilung, es gebe „keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten ist“. Welche Informationen die Eigentümer brauchen, richte sich vielmehr nach „der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und den sonstigen Umständen des Einzelfalls“.

Damit ist die in vielen Gemeinschaften verbreitete „Drei-Angebote-Regel“ als starre Vorgabe vom Tisch. Sie war ohnehin keine gesetzliche Regel, sondern eine Faustformel, die sich in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung verfestigt hatte. Der BGH hält sie für zu schematisch: Eine feste Zahl werde der Vielfalt möglicher Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen nicht gerecht und schränke das Ermessen der Eigentümer unverhältnismäßig ein.

Der Fall: vier Maßnahmen, kein Vergleichsangebot

Dem Urteil lag ein überschaubarer Sachverhalt zugrunde. In einer Eigentümerversammlung im September 2023 beschloss eine Gemeinschaft vier Erhaltungsmaßnahmen – den Austausch von zwei Fenstern (4.091,22 €), zweier Vordachverglasungen zzgl. Malerarbeiten (1.564,61 € und 1.145,00 €) sowie eines weiteren Fensters (2.939,30 €), zusammen 9.740,13 Euro. Vergleichsangebote wurden nicht eingeholt; die Gemeinschaft stützte sich auf langjährig gute Erfahrungen mit den beauftragten, „bekannten und bewährten“ Betrieben.

Einige Eigentümer fochten die Beschlüsse an – allein mit dem Argument, es fehlten Vergleichsangebote. Die Vorinstanzen sahen das unterschiedlich: Das Amtsgericht Wuppertal wies die Klage am 8. Mai 2024 ab, das Landgericht Düsseldorf erklärte am 16. Dezember 2024 einen der Beschlüsse wegen fehlender Vergleichsangebote für ungültig und bestätigte die Abweisung im Übrigen. Der BGH hat dieser Linie nun eine Absage erteilt: Das bloße Fehlen von Vergleichsangeboten macht einen solchen Beschluss nicht ohne Weiteres anfechtbar.

Was sich ändert – und was bleibt

Die Entscheidung verschiebt den Prüfungsmaßstab, sie schafft die Sorgfaltspflicht aber nicht ab. Die folgende Übersicht stellt die alte Praxis der neuen Rechtslage gegenüber:

Aspekt	Frühere instanzgerichtliche Praxis	Seit BGH V ZR 7/25
Anzahl der Angebote	oft mindestens drei ab einer Bagatellgrenze	keine feste Zahl, kein fester Schwellenwert
Maßstab	schematische Regel	einzelfallbezogene Prüfung der Tatsachengrundlage
Wirtschaftlichkeit	über die Angebotszahl unterstellt	muss weiterhin gewahrt und nachvollziehbar sein
Anfechtbarkeit	Beschluss kippte schon bei fehlenden Angeboten	nur bei objektiv ungeeignetem oder überteuertem Angebot
Rolle der Verwaltung	Angebote „abarbeiten“	tragfähige Entscheidungsgrundlage aufbereiten und dokumentieren

Der entscheidende Punkt: Mehr Spielraum bedeutet mehr Verantwortung für die Begründung. Wer sich auf einen bewährten Betrieb verlässt, muss diese Erfahrung im Zweifel belegen können. Die Wirtschaftlichkeit eines Auftrags muss nachvollziehbar dokumentiert und begründet werden – sie wird nur nicht mehr automatisch über die Zahl der Angebote vermutet.

Die neue Messlatte: eine tragfähige Tatsachengrundlage

An die Stelle der Angebotszählung tritt eine inhaltliche Frage: Lag den Eigentümern vor der Abstimmung genug vor, um die konkrete Maßnahme wirtschaftlich vernünftig beurteilen zu können? Der BGH nennt mehrere Quellen, die eine solche Grundlage tragen können – einzeln oder in Kombination:

Für die Praxis heißt das: Statt reflexhaft drei Angebote anzufordern, lohnt sich der Blick auf die konkrete Maßnahme. Bei einer Routinereparatur durch einen langjährig zuverlässigen Betrieb kann ein einziges Angebot genügen, wenn die Erfahrung dokumentiert ist. Bei einer großen, technisch anspruchsvollen Sanierung wird dagegen meist eine breitere Grundlage nötig sein – mehrere Angebote, oft ergänzt um eine fachliche Begleitung. Diese Differenzierung war unter der starren Regel kaum möglich; jetzt ist sie ausdrücklich erwünscht.

Wann sich ein Beschluss trotzdem anfechten lässt

Das Urteil bedeutet nicht, dass Eigentümer überteuerte Aufträge hinnehmen müssen. Es verschiebt nur die Begründungslast. Anfechtbar bleibt ein Erhaltungsbeschluss, wenn das beauftragte Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist – wenn sich also konkret nachweisen lässt, dass die Entscheidung aus Sicht eines wirtschaftlich denkenden Eigentümers nicht mehr vertretbar war. Allein der Hinweis „es lagen keine Vergleichsangebote vor“ trägt eine Anfechtung dagegen nicht mehr.

Wer einen Beschluss angreifen will, muss damit selbst etwas vortragen: zum Beispiel marktübliche Preise, ein eigenes Vergleichsangebot oder belegbare Mängel der gewählten Lösung. Pauschale Zweifel genügen nicht.

Nicht zu verwechseln: die Auswahl der Hausverwaltung

Ein verbreitetes Missverständnis lässt sich gleich ausräumen: Das BGH-Urteil betrifft Beschlüsse über Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum – also typischerweise Handwerkeraufträge. Es sagt nichts über die Auswahl einer neuen Hausverwaltung.

Wer als Gemeinschaft den Verwalter wechselt, ist weiterhin gut beraten, mehrere Angebote einzuholen und sie sorgfältig zu vergleichen – das ist eine andere Entscheidungssituation mit eigenen Maßstäben. Wie ein solcher Wechsel rechtssicher abläuft, von der Beschlussfassung bis zur Übergabe, lesen Sie in unserer Anleitung zum Verwalterwechsel. Und welche Pflichten und Vergütungen in einen sauberen Verwaltervertrag gehören, behandeln wir im Beitrag Verwaltervertrag prüfen: 12 Klauseln, die Eigentümer kennen müssen.

Was Eigentümer und Beiräte jetzt tun sollten

Das Urteil verlangt keinen Aktionismus, aber eine veränderte Routine. Fünf Punkte für die Praxis:

1. Von der Angebotszahl auf die Grundlage umdenken. Fragen Sie vor einer Abstimmung nicht „Haben wir drei Angebote?“, sondern „Reichen die Informationen, um wirtschaftlich vernünftig zu entscheiden?“.
2. Die Entscheidungsgrundlage protokollieren. Was die Wahl des Betriebs und des Angebots trägt – Erfahrungswerte, Dringlichkeit, fachliche Einschätzung –, gehört nachvollziehbar ins Versammlungsprotokoll. Das ist der beste Schutz gegen eine spätere Anfechtung.
3. Bei großen Maßnahmen breiter aufstellen. Je größer und komplexer die Sanierung, desto eher sind mehrere Angebote und eine fachliche Begleitung sinnvoll – nicht aus Pflicht, sondern aus Sorgfalt.
4. Verträge mit Stammbetrieben hinterfragen. „Bekannt und bewährt“ trägt nur, solange Leistung und Preis stimmen. Eine gelegentliche Marktprüfung schadet auch bewährten Beziehungen nicht.
5. Fristen kennen. Wer einen Beschluss für nicht wirtschaftlich vertretbar hält, hat nach § 45 WEG nur einen Monat Zeit für die Anfechtungsklage. Diese Frist sollte jedes Beiratsmitglied im Hinterkopf haben.

Häufige Fragen zum BGH-Urteil zur Drei-Angebote-Regel

Braucht eine WEG seit dem BGH-Urteil noch drei Angebote für Reparaturen?

Nein. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27. März 2026 (V ZR 7/25) klargestellt, dass es keine allgemeine Pflicht zur Einholung von drei oder überhaupt mehreren Vergleichsangeboten gibt. Maßgeblich ist nicht eine feste Zahl, sondern ob den Eigentümern vor der Beschlussfassung eine ausreichende Tatsachengrundlage vorlag, um wirtschaftlich vernünftig zu entscheiden. Das richtet sich nach Art und Dringlichkeit der Maßnahme und den Umständen des Einzelfalls.

Ab welchem Betrag sind Vergleichsangebote in der WEG Pflicht?

Es gibt keine feste Betragsgrenze mehr. Der BGH hat ausdrücklich abgelehnt, dass ab einer bestimmten Bagatellgrenze automatisch Vergleichsangebote eingeholt werden müssten. Im entschiedenen Fall ging es um vier Erhaltungsmaßnahmen über zusammen 9.740,13 Euro, die der BGH auch ohne Vergleichsangebote nicht beanstandet hat. Der Betrag ist nur einer von mehreren Umständen, die in die Einzelfallprüfung einfließen.

Kann ich einen Beschluss anfechten, wenn die Hausverwaltung nur ein Angebot vorgelegt hat?

Allein das Fehlen von Vergleichsangeboten reicht für eine erfolgreiche Anfechtung seit dem Urteil nicht mehr aus. Anfechten lässt sich ein Beschluss aber weiterhin, wenn das beauftragte Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist und sich das konkret nachweisen lässt. Die Anfechtungsklage muss nach § 45 WEG binnen eines Monats nach der Beschlussfassung beim Amtsgericht erhoben und binnen zwei Monaten begründet werden.

Was bedeutet das Urteil V ZR 7/25 für den Verwaltungsbeirat?

Der Beirat verliert die einfache Faustformel „ohne drei Angebote kein ordnungsmäßiger Beschluss“, gewinnt aber Handlungsspielraum. Statt Angebote zu zählen, sollte der Beirat darauf achten, dass vor der Abstimmung eine nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage vorliegt – etwa eine fachliche Einschätzung, dokumentierte Erfahrungswerte mit dem Betrieb oder eine plausible Begründung der Dringlichkeit. Diese Grundlage gehört ins Protokoll.

Gilt das BGH-Urteil auch für die Auswahl einer neuen Hausverwaltung?

Nein. Das Urteil betrifft Beschlüsse über Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum, also typischerweise Handwerkeraufträge. Für die Auswahl einer neuen Hausverwaltung bleibt es sinnvoll, mehrere Angebote einzuholen und zu vergleichen – das ist eine andere Entscheidungssituation. Wie ein Verwalterwechsel rechtssicher abläuft, beschreiben wir in einem eigenen Beitrag.

Welche Informationsgrundlage muss vor einem Erhaltungsbeschluss vorliegen?

Nach dem BGH genügt, was eine wirtschaftlich vernünftige Entscheidung im konkreten Fall trägt. Das können eine Beratung durch einen Sachverständigen (etwa Architekt oder Gutachter), belastbare Erfahrungswerte mit einem bekannten und bewährten Betrieb, die Dringlichkeit der Maßnahme oder die Verfügbarkeit von Handwerkern vor Ort sein. Entscheidend ist, dass die Wirtschaftlichkeit nachvollziehbar bleibt und dokumentiert wird.

Fazit

Das BGH-Urteil vom 27. März 2026 (V ZR 7/25) befreit Eigentümergemeinschaften von einer starren Faustformel und ersetzt sie durch einen sachgerechteren Maßstab: Nicht die Zahl der Angebote entscheidet, sondern ob die Entscheidungsgrundlage trägt. Das schafft Spielraum – verlangt aber, dass diese Grundlage nachvollziehbar dokumentiert wird. Für gut organisierte Gemeinschaften ist das Urteil eine Erleichterung; für nachlässig begründete Beschlüsse wird die Anfechtung eher schwieriger, aber nicht unmöglich.

Wer sich bei der Vorbereitung von Erhaltungsbeschlüssen unsicher fühlt, muss das nicht allein stemmen. Eine professionelle WEG-Verwaltung bereitet die Entscheidungsgrundlage so auf, dass sie der Prüfung standhält. Falls Sie als Gemeinschaft ohnehin über einen Wechsel nachdenken, hilft Ihnen unsere Anleitung zum Verwalterwechsel weiter; einen Überblick über die jüngsten Änderungen im WEG-Umfeld gibt unser Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz.

Wenn Sie wissen möchten, ob ein konkreter Beschluss in Ihrer Gemeinschaft Bestand hat – wir schauen es uns gerne unverbindlich an. Die erste Einschätzung kostet Sie nichts.