GModG für WEG-Eigentümer: Was sich 2026 wirklich ändert

Am 13. Mai 2026 hat das Bundeskabinett den Regierungsentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) auf den Weg gebracht. Das Gesetz wird das umstrittene Gebäudeenergiegesetz (GEG), umgangssprachlich „Heizungsgesetz“, ablösen. Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist das mehr als eine Namensänderung – einige der bisherigen Pflichten entfallen, andere kommen neu hinzu, und an manchen Stellen ändert sich vor allem die Beschluss-Logik in der Eigentümerversammlung. Dieser Artikel ordnet die Änderungen ein, ohne politische Bewertung und ohne Aktualitäts-Aufgeregtheit.

Das Wichtigste auf einen Blick

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Kabinettsbeschluss am 13. Mai 2026

Das GModG ersetzt das GEG. Bundestags-Beratung von Juni bis September 2026, Bundesrat im Oktober, geplantes Inkrafttreten zum 1. November 2026. Die GEG-Übergangsfrist wurde entsprechend bis dahin verlängert.
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65-Prozent-Pflicht entfällt

Die Vorgabe, neue Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien zu betreiben, fällt komplett weg. Stattdessen kommt ab 2029 eine schrittweise Beimischungspflicht für klimafreundliche Brennstoffe in neue Gas- und Ölheizungen.
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Einfache Mehrheit reicht für den Heizungstausch

Wenn der Heizungstausch gesetzliche Pflichten erfüllt oder als bauliche Veränderung beschlossen wird, genügt in der Eigentümerversammlung die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Enthaltungen und Abwesende zählen nicht mit.

Eine Vorbemerkung: Wir sind selbst Hausverwaltung in Dortmund und betreuen mehrere Eigentümergemeinschaften, die sich gerade aktiv mit der Heizungsfrage beschäftigen. Dieser Artikel ist trotzdem so neutral wie möglich geschrieben – wir nennen die Quellen (Kabinettsbeschluss, Bundesregierung, Fachverlage), nicht unsere eigenen Empfehlungen für ein konkretes Objekt. Ziel ist, dass Sie nach der Lektüre wissen, was im GModG wirklich steht – und welche der vielen Medienberichte daran vorbeigehen.

Was ist das GModG – und warum ersetzt es das GEG?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist der Nachfolger des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Das GEG war Anfang 2024 in Kraft getreten und hatte mit seiner 65-Prozent-Pflicht für neu eingebaute Heizungen den ganzen Heizungs-Streit der vergangenen Jahre ausgelöst. Die neue Bundesregierung hatte angekündigt, das Gesetz zu reformieren, und das Kabinett hat am 13. Mai 2026 den entsprechenden Regierungsentwurf beschlossen.

Zwei Grundideen stehen hinter dem neuen Gesetz: erstens Technologieoffenheit statt einer einzigen Erneuerbare-Schwelle, zweitens eine schrittweise Beimischungspflicht für klimafreundliche Brennstoffe statt eines harten Schnitts. Bestehende Heizungen müssen nicht ausgetauscht werden. Neue Heizungen dürfen alle gängigen Technologien sein – Wärmepumpe, Hybrid-Anlagen, Wärmenetzanschluss, aber auch weiterhin Gas- und Ölheizungen. Wer ab 2029 eine Gas- oder Ölheizung neu einbaut, muss sie aber mit wachsenden Anteilen Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff betreiben.

Das alte GEG bleibt formal noch bis zum geplanten Inkrafttreten des GModG am 1. November 2026 wirksam. Wer in diesem Zeitraum einen Heizungstausch durchführt, fällt noch unter die GEG-Regeln – mit der bekannten Härtefallklausel für Bestandsgebäude.

Der Zeitplan im Überblick

Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Stichtage zusammen, die für WEG-Eigentümer und Verwalter in den nächsten zwei Jahren relevant sind.

Datum	Was passiert	Quelle
13. Mai 2026	Kabinettsbeschluss zum GModG-Regierungsentwurf	Bundeskabinett
Juni–Sept. 2026	Beratung im Bundestag	Deutscher Bundestag
30. Juni 2026	Frist für kommunale Wärmeplanung in Städten über 100.000 Einwohner (Dortmund, Bochum, Essen, Hagen)	Wärmeplanungsgesetz (WPG)
Oktober 2026	Beratung im Bundesrat	Bundesrat
1. November 2026	Geplantes Inkrafttreten des GModG, gleichzeitig Ablauf der verlängerten GEG-Übergangsfrist	Regierungsentwurf
30. Juni 2028	Frist für kommunale Wärmeplanung in kleineren Kommunen	Wärmeplanungsgesetz (WPG)
Ab 2028	Hälftige Aufteilung von Netzentgelten und Biogas-Mehrkosten zwischen Vermietern und Mietern	GModG-Entwurf
Ab 2029	Beimischungspflicht für klimafreundliche Brennstoffe in neu eingebauten Gas- und Ölheizungen	GModG-Entwurf

Wichtig: Bis das Gesetz tatsächlich verabschiedet und im Bundesgesetzblatt verkündet ist, kann sich der Zeitplan verschieben. Die letzten beiden GEG-Gesetzgebungsverfahren haben gezeigt, dass Termine zwischen Kabinettsbeschluss und Inkrafttreten in der Praxis selten exakt eingehalten wurden.

Die fünf Änderungen, die für WEG-Eigentümer zählen

Es gibt eine ganze Reihe technischer Detail-Änderungen im GModG. Für die Praxis in der Eigentümergemeinschaft sind aber vor allem fünf Punkte entscheidend. Wir gehen sie der Reihe nach durch.

1. Die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht entfällt komplett

Das war die zentrale Vorgabe im GEG und gleichzeitig der politische Streitpunkt: Jede neu eingebaute Heizung musste mindestens 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien gewinnen. Diese Pflicht fällt mit dem GModG ersatzlos weg. Wer ab November 2026 eine neue Heizung einbaut, kann frei zwischen Wärmepumpe, Gasheizung, Ölheizung, Hybrid-Anlage oder Wärmenetzanschluss wählen – ohne eine prozentuale Erneuerbare-Schwelle einhalten zu müssen.

Praktisch heißt das: Eine WEG, die im Sommer 2026 einen akuten Heizungstausch plant, hat zwei Optionen. Entweder noch unter dem GEG mit Härtefallklausel handeln (sinnvoll bei akutem Defekt) oder, falls möglich, die Entscheidung bis November 2026 vertagen und dann ohne Erneuerbare-Schwelle entscheiden. Welcher Weg sinnvoller ist, hängt vor allem von Förderfähigkeit, technischer Eignung des Gebäudes und der eigenen Cash-Position der WEG ab.

2. Bio-Treppe ab 2029 für neue Gas- und Ölheizungen

An die Stelle der 65-Prozent-Pflicht tritt ab 2029 eine schrittweise Beimischungspflicht für klimafreundliche Brennstoffe. Wer ab dann eine Gas- oder Ölheizung neu einbaut, muss sie mit wachsenden Anteilen Biomethan, Bioöl, Wasserstoff oder synthetischen Brennstoffen betreiben. Die genauen Stufen werden im weiteren Gesetzgebungsverfahren festgelegt. Bestands-Gasheizungen, die vor 2029 eingebaut wurden, sind davon nicht betroffen.

Für WEG-Eigentümer bedeutet das eine schleichende Verteuerung: Eine neu eingebaute Gasheizung ist in der Anschaffung günstig, kann aber über ihre Lebensdauer hinweg durch die Bio-Komponente teurer werden. Wer heute eine Gasheizung als „günstige Lösung“ einbaut, sollte den späteren Brennstoffaufschlag in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einbeziehen. Die Beimischungspflicht ist außerdem ein Argument dafür, beim Heizungstausch in vermieteten Wohnungen die Gesamtkosten über zehn bis fünfzehn Jahre zu kalkulieren, nicht nur den Anschaffungspreis.

3. Kommunale Wärmeplanung als der eigentliche Stichtag

Die in der öffentlichen Debatte weniger beachtete, aber für die Praxis wichtigste Frage ist nicht das Inkrafttreten des GModG, sondern die kommunale Wärmeplanung. Nach dem Wärmeplanungsgesetz müssen Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern bis zum 30. Juni 2026 einen kommunalen Wärmeplan vorlegen, kleinere Kommunen bis zum 30. Juni 2028. Dortmund, Bochum, Essen und Hagen fallen alle in die erste Gruppe.

Erst nach Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung greifen bestimmte Pflichten für den Heizungseinbau in Bestandsgebäuden: zum Beispiel die Option oder Pflicht, sich an ein Wärmenetz anzuschließen, sobald eines verfügbar ist. Ein Wärmenetzanschluss kann für eine WEG attraktiv sein, weil er den individuellen Heizungstausch erspart – setzt aber voraus, dass die Stadt überhaupt ein Netz in dem Stadtteil plant oder bereits betreibt.

4. CO2-Kosten und Netzentgelte: hälftige Aufteilung ab 2028

Schon heute werden die CO2-Kosten beim Heizen mit Gas oder Öl nach einem zehnstufigen Modell zwischen Vermietern und Mietern aufgeteilt – abhängig vom CO2-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter und Jahr. Bei sehr ineffizienten Gebäuden trägt der Vermieter bis zu 95 Prozent der CO2-Kosten, bei Effizienzhaus-55-Neubauten trägt der Mieter sie weiterhin vollständig. Das System bleibt mit dem GModG erhalten.

Neu hinzu kommt aber ab 2028 eine hälftige Aufteilung von zwei weiteren Kostenpositionen:

Netzentgelte für Strom und Wärme, soweit sie über die Heizkostenabrechnung umgelegt werden
Mehrkosten für Biogas-Beimischung im Erdgasnetz, die durch die Bio-Treppe ab 2029 entstehen

Außerdem gilt 2026 für den CO2-Preis erstmals kein Festpreis mehr, sondern ein Korridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO2, der sich durch Versteigerung von Zertifikaten im nationalen Emissionshandel ergibt. Für die Hausverwaltung heißt das: Die Nebenkostenabrechnung wird komplexer, weil die Aufteilung nicht mehr nur das Stufenmodell, sondern künftig auch die neuen hälftigen Posten abbilden muss. Wer den Energieausweis seines Gebäudes nicht vorlegt oder die CO2-Einstufung nicht nachweist, landet automatisch in Stufe 10 mit 95 Prozent Vermieterkostenanteil.

Für selbstnutzende Wohnungseigentümer in der WEG ist diese Aufteilungsfrage irrelevant – sie tragen die Kosten ohnehin selbst. Für Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, ist sie aber ein Grund mehr, die Heizungsentscheidung ihrer WEG aktiv zu begleiten: Eine neue Gasheizung im Bestand kann ab 2029 spürbar teurer werden, ohne dass der Mieter daran etwas ändern kann.

5. Beschluss-Logik in der WEG: einfache Mehrheit reicht

Vielleicht die wichtigste praktische Änderung für Eigentümergemeinschaften: Die Beschluss-Hürde für den Heizungstausch ist mit der WEG-Reform 2020 bereits deutlich gesenkt worden und gilt mit dem GModG unverändert weiter. Wenn der Heizungstausch der Erfüllung gesetzlicher Pflichten dient – etwa weil die Bestandsheizung defekt ist und nach GEG/GModG-Regeln nicht mehr weiterbetrieben werden darf – reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung. Enthaltungen und abwesende Eigentümer werden nicht mitgezählt.

Auch ein freiwilliger Heizungstausch, der über die Pflichten hinausgeht, kann seit der Reform 2020 als bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§20 Absatz 1 WEG). Eine besondere Mehrheit ist nur in einem Sonderfall nötig: Wenn die WEG die zentrale Wärmeversorgung dauerhaft auflösen oder zu dezentralen Etagenheizungen zurückkehren möchte, sind zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile erforderlich.

Was die WEG jetzt konkret tun sollte

Mit den fünf Punkten oben im Kopf lässt sich für die meisten Eigentümergemeinschaften ein praktischer Fahrplan für 2026 ableiten. Die folgende Liste deckt die wichtigsten Schritte ab.

1. Bestandsaufnahme der aktuellen Heizungsanlage. Wie alt ist die Anlage, welche Restlaufzeit ist realistisch, wann wurde sie zuletzt gewartet? Diese Daten sollten ohnehin in den Verwaltungsunterlagen liegen – wenn nicht, ist das der erste Schritt. Eine fundierte Bestandsaufnahme kostet die WEG nichts und schafft die Grundlage für jede spätere Entscheidung.

2. Energieausweis prüfen. Liegt ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vor? Ohne ihn landet die WEG bei der CO2-Kostenaufteilung automatisch in der ungünstigsten Stufe 10 mit 95 Prozent Vermieteranteil. Energieausweise haben eine Gültigkeit von zehn Jahren; wenn der vorhandene älter ist, lohnt sich die Neuerstellung – sie kostet je nach Gebäudegröße rund 300 bis 800 Euro.

3. Kommunalen Wärmeplan abrufen. Sobald die Stadt ihren Wärmeplan veröffentlicht (in Dortmund bis 30. Juni 2026), lohnt der Blick: Ist ein Wärmenetzanschluss im eigenen Stadtteil geplant? Bis wann? Diese Information ändert oft die Logik der Heizungsentscheidung – ein geplanter Netzanschluss in fünf Jahren macht eine neue Gasheizung heute zur Brücken-Lösung mit begrenzter Lebensdauer.

4. Erhaltungsrücklage überprüfen. Eine größere Sanierung wie ein Heizungstausch ist genau das, wofür die Erhaltungsrücklage nach §19 Absatz 2 Nr. 4 WEG da ist. Reicht der Bestand für den geschätzten Aufwand? Wenn nicht, sollte die WEG frühzeitig über eine Sonderumlage diskutieren – idealerweise ein Jahr im Voraus, damit Eigentümer planen können. Die Höhe einer marktüblichen Hausverwaltung mit allen Sondervergütungen finden Sie in unserem Artikel Hausverwaltung Kosten Dortmund 2026.

5. Förderung früh klären. Die KfW-Förderprogramme für Heizungstausch sind bisher attraktiv (Grund- und Bonusförderung bis 70 Prozent bei selbstnutzenden Eigentümern in der WEG), aber die Konditionen können sich mit dem GModG ändern. Ein Energieberater (BAFA-gelistet) kann die Förderfähigkeit prüfen und die Anträge stellen. Wichtig: Anträge müssen vor dem Vertragsabschluss mit dem Heizungsbauer gestellt werden, nicht danach.

Häufige Missverständnisse zum GModG

Die mediale Berichterstattung zum neuen Gesetz ist – höflich gesagt – uneinheitlich. Vier Punkte tauchen besonders häufig falsch oder verkürzt auf.

„Mit dem GModG fällt jede Heizungspflicht weg.“ Falsch. Was wegfällt, ist die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht für neu eingebaute Heizungen. Es bleibt eine schrittweise Beimischungspflicht für Bio-Brennstoffe ab 2029. Außerdem gelten die Effizienzanforderungen für die Heizungsanlage selbst weiter (zum Beispiel die Pflicht zum hydraulischen Abgleich, Pumpentausch, Dämmung warmgehender Leitungen).

„Ich muss meine alte Gasheizung jetzt austauschen.“ Falsch. Eine sofortige Austauschpflicht für funktionierende Heizungen gibt es weder im GEG noch im GModG. Pflichten greifen erst beim Neu-Einbau oder bei einem Defekt der Bestandsanlage, und auch dann gibt es Härtefall-Regeln für Bestandsgebäude.

„Die WEG braucht eine Zwei-Drittel-Mehrheit für den Heizungstausch.“ Falsch. Seit der WEG-Reform 2020 reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Eine besondere Mehrheit ist nur nötig, wenn die WEG die zentrale Wärmeversorgung dauerhaft auflösen will – der praktisch seltene Sonderfall.

„Das GModG gilt schon ab Juli 2026.“ Falsch. Der ursprünglich diskutierte Inkrafttretens-Termin 1. Juli 2026 ist nicht mehr realistisch. Nach aktuellem Stand wird das GModG voraussichtlich erst zum 1. November 2026 in Kraft treten – die GEG-Übergangsfrist wurde entsprechend verlängert.

Wer in den Medien etwas anderes liest, sollte das Datum des Artikels prüfen. Die Faktenlage hat sich zwischen dem ersten Entwurf (Anfang 2026) und dem Kabinettsbeschluss vom 13. Mai 2026 mehrfach geändert.

Häufige Fragen zum GModG für WEG-Eigentümer

Was ist das GModG und ersetzt es wirklich das Heizungsgesetz?

Ja. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG), umgangssprachlich „Heizungsgesetz“, ab. Das Bundeskabinett hat den Regierungsentwurf am 13. Mai 2026 beschlossen. Der Bundestag berät voraussichtlich zwischen Juni und September 2026, der Bundesrat im Oktober 2026. Das Inkrafttreten ist für den 1. November 2026 vorgesehen. Die Übergangsfrist des alten GEG wurde entsprechend bis dahin verlängert. Bis das GModG in Kraft tritt, gilt das GEG in seiner aktuellen Fassung weiter.

Müssen WEG-Eigentümer jetzt sofort ihre Heizung austauschen?

Nein. Eine sofortige Austauschpflicht für funktionierende Heizungen gibt es weder im GEG noch im GModG. Pflichten greifen erst beim Einbau einer neuen Heizung oder bei einem Defekt der Bestandsanlage. Die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht für neue Heizungen, die im GEG steht, entfällt mit dem GModG vollständig. Ab 2029 müssen aber neu eingebaute Gas- und Ölheizungen schrittweise einen wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe wie Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff beimischen. Eine Bestands-Gasheizung darf weiter betrieben werden, bis sie ersetzt werden muss.

Welche Mehrheit braucht ein Heizungstausch in der WEG?

Eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung reicht aus, wenn der Heizungstausch der Erfüllung gesetzlicher Pflichten dient oder als bauliche Veränderung beschlossen wird (§20 Absatz 1 WEG). Enthaltungen und abwesende Eigentümer werden bei der Mehrheit nicht mitgezählt. Eine besondere Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mindestens der Hälfte der Miteigentumsanteile ist nur in einem Sonderfall nötig: wenn die WEG die zentrale Wärmeversorgung dauerhaft auflösen oder zu dezentralen Etagenheizungen zurückkehren möchte. Die Kostenverteilung folgt dabei den Miteigentumsanteilen.

Ab wann gelten die neuen Regeln für meine Wohnung?

Das hängt von zwei Stichtagen ab. Erstens vom geplanten Inkrafttreten des GModG am 1. November 2026 – ab dann gelten die neuen Regeln zur 65-Prozent-Pflicht (entfällt) und zur Bio-Treppe (ab 2029) bundesweit. Zweitens von der kommunalen Wärmeplanung Ihrer Stadt: Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen ihre Wärmeplanung bis zum 30. Juni 2026 vorlegen, kleinere Kommunen bis zum 30. Juni 2028. Erst nach Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung greifen bestimmte Pflichten für den Heizungseinbau in Bestandsgebäuden. Dortmund liegt mit rund 600.000 Einwohnern in der ersten Frist-Gruppe.

Müssen Vermieter wirklich die Hälfte der CO2-Kosten tragen?

Ja, und das ist eine wesentliche Verschärfung. Bisher wurde die CO2-Bepreisung nach dem zehn-stufigen Modell des CO2-Kostenaufteilungsgesetzes zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt – abhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes. Mit dem GModG kommen ab 2028 zusätzliche Kostenpositionen hinzu, die hälftig geteilt werden müssen: Netzentgelte für Strom und Wärme sowie die Mehrkosten für Biogas-Beimischung im Erdgasnetz. Wer nach 2029 noch eine Gas- oder Ölheizung in eine Mietwohnung einbaut, muss damit rechnen, dauerhaft die Hälfte dieser Mehrkosten zu tragen. Für WEG-Eigentümer, die ihre Wohnung selbst nutzen, gilt diese Aufteilung nicht – sie tragen die Kosten ohnehin selbst.

Was passiert, wenn meine Heizung jetzt kaputt geht – noch unter GEG oder schon GModG?

Solange das GModG noch nicht in Kraft ist – also bis voraussichtlich Ende Oktober 2026 – gilt das GEG in seiner aktuellen Fassung. Bei einer kaputten Heizung in einem Bestandsgebäude greift die GEG-Härtefallregelung: Eine erste Reparatur ist möglich, eine Ersatzheizung darf eingebaut werden, wenn der Anschluss an ein Wärmenetz oder eine 65-Prozent-Erneuerbaren-Lösung wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Nach Inkrafttreten des GModG entfällt die 65-Prozent-Schwelle. Wer also einen Heizungstausch nicht akut, sondern planbar angehen kann, hat ab November 2026 mehr Spielraum bei der Auswahl der Technologie. Wer dagegen schon jetzt eine Lösung umsetzen muss, sollte sich vor dem Auftrag eine schriftliche Einschätzung zur Wirtschaftlichkeit und Förderfähigkeit geben lassen.

Fazit

Das GModG ist keine Revolution, aber auch keine reine Etiketten-Änderung. Die 65-Prozent-Pflicht entfällt, die Bio-Treppe kommt ab 2029, die kommunale Wärmeplanung wird zum eigentlichen Stichtag für jede einzelne WEG, die CO2-Kostenaufteilung wird ab 2028 für Vermieter teurer, und die Beschluss-Logik in der Eigentümerversammlung bleibt unverändert günstig: einfache Mehrheit reicht.

Drei Dinge zum Mitnehmen: Erstens, keine Panik. Funktionierende Heizungen müssen nicht ausgetauscht werden. Zweitens, der relevante Stichtag für Ihre WEG ist nicht der 1. November 2026 (Inkrafttreten des GModG), sondern der 30. Juni 2026 (kommunale Wärmeplanung in Großstädten) oder der 30. Juni 2028 (kleinere Kommunen). Drittens, eine WEG sollte den Heizungstausch nicht erst beim Defekt diskutieren, sondern frühzeitig in den Wirtschaftsplan einbauen – Erhaltungsrücklage prüfen, Energieausweis prüfen, Förderfähigkeit prüfen.

Wenn Sie unsicher sind, wie das GModG konkret Ihre Eigentümergemeinschaft betrifft – wir schauen uns das gerne unverbindlich für Sie an. Wenn Sie mit Ihrer aktuellen WEG-Verwaltung unzufrieden sind, finden Sie unter Hausverwaltung wechseln: Anleitung in 7 Schritten einen vollständigen Wegweiser durch den Wechselprozess.