Grundsteuer 2026 im Ruhrgebiet: Hebesätze in Dortmund, Essen und Bochum im Vergleich

Die Grundsteuer 2026 ist im Ruhrgebiet zur Lotterie geworden: Wer im selben Jahr eine vergleichbare Wohnung besitzt, zahlt in Dortmund, Essen oder Bochum sehr unterschiedlich viel. Auslöser ist ein Urteil des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen, das die zuvor verbreiteten gesplitteten Hebesätze für rechtswidrig erklärt hat – und auf das die Städte ganz verschieden reagieren. Dieser Artikel vergleicht die Hebesätze 2026 in den großen Ruhrgebietsstädten, erklärt das Urteil und seinen Verfahrensstand und zeigt, was Eigentümer und Vermieter jetzt tun sollten.

Das Wichtigste auf einen Blick

• 1

  Ein Urteil, vier verschiedene Antworten

  Nach dem Gelsenkirchen-Urteil zu gesplitteten Hebesätzen reagieren die Ruhrgebietsstädte uneinheitlich: Dortmund (800 %) und Essen (925 %) sind auf einheitliche Sätze umgestiegen, Bochum hält an gesplitteten Sätzen fest (715 % Wohnen / 1.190 % Gewerbe).

• 2

  Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig

  Alle vier Städte sind in Berufung gegangen. Das Verfahren liegt beim OVG Münster, zusätzlich ist die Sprungrevision zum Bundesverwaltungsgericht zugelassen. Eine endgültige Klärung wird frühestens 2026/2027 erwartet.

• 3

  Einheitlicher Satz heißt: Wohnen wird teurer

  Wo Städte die gesplitteten Sätze aufgegeben haben, steigt die Grundsteuer für Wohngrundstücke spürbar, während Gewerbe entlastet wird. Über die Betriebskostenabrechnung erreicht das am Ende auch die Mieter.

Eine Vorbemerkung: Wir sind selbst Hausverwaltung in Dortmund und betreuen Eigentümergemeinschaften und Vermieter im gesamten Ruhrgebiet. Die Folgen der unterschiedlichen Hebesätze sehen wir direkt in den Abrechnungen, die wir erstellen. Dieser Artikel bleibt trotzdem sachlich – es geht um Zahlen, Rechtsgrundlagen und Fristen, mit Verweisen auf die amtlichen Beschlüsse der Städte und das Gericht, nicht um Werbung. Eine reine Stadt-Betrachtung für Dortmund finden Sie in unserem Beitrag Grundsteuer Dortmund 2026: 800 % Hebesatz; hier geht es um den regionalen Vergleich.

Ein Urteil, vier Städte, vier Antworten

Mit der bundesweiten Grundsteuerreform mussten alle Kommunen ihre Hebesätze zum 1. Januar 2025 neu festlegen. Viele Ruhrgebietsstädte wählten dabei gesplittete Hebesätze: einen niedrigeren Satz für Wohngrundstücke und einen deutlich höheren für Nichtwohngrundstücke, um Wohnen zu schonen und Gewerbe stärker zu belasten. Genau dieses Modell hat das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen gekippt – und seither geht jede Stadt einen eigenen Weg.

Stadt	Hebesatz Grundsteuer B 2026	Reaktion auf das Urteil
Dortmund	800 % (einheitlich)	Differenzierung aufgegeben; Wohnen von 625 → 800 %
Essen	925 % (einheitlich)	Differenzierung aufgegeben; deutliche Erhöhung für Wohnen
Bochum	715 % Wohnen / 1.190 % Gewerbe	gesplittete Sätze beibehalten (Ratsbeschluss 19.03.2026)
Gelsenkirchen	696 % Wohnen / 1.397 % Gewerbe (weiterhin in Kraft)	Ausgangsverfahren; Umstellung auf einheitlichen Satz (980 % vorgeschlagen) vertagt

Die Zahlen zeigen, wie groß die Spannweite ist. Dortmund kehrte nach dem Urteil zu einem einheitlichen Satz von 800 Prozent zurück – für Wohngrundstücke ein Anstieg von zuvor 625 Prozent. Essen hat in seiner Mai-Sitzung 2026 ebenfalls einen einheitlichen Hebesatz beschlossen, rückwirkend zum 1. Januar 2026, allerdings auf hohe 925 Prozent für Wohn- (B1) und Nichtwohngrundstücke (B2) gleichermaßen (Quelle: Stadt Essen). Bochum hingegen entschied am 19. März 2026, trotz des Urteils auch 2026 differenzierte Sätze zu erheben: 715 Prozent für Wohngrundstücke und 1.190 Prozent für Nichtwohngrundstücke (Quelle: Stadt Bochum). Die Stadt Gelsenkirchen, an deren Verwaltungsgericht die Musterverfahren entschieden wurden, erhebt weiterhin differenzierte Hebesätze – 696 Prozent für Wohn- und 1.397 Prozent für Nichtwohngrundstücke (Quelle: Stadt Gelsenkirchen). Die Stadtverwaltung hatte zwar vorgeschlagen, stattdessen auf einen einheitlichen Hebesatz von 980 Prozent umzustellen; die Entscheidung des Rats wurde jedoch vertagt, sodass bis auf Weiteres die differenzierten Sätze gelten.

Für Eigentümer heißt das: Ein bundesweiter „Grundsteuer-Wert” sagt wenig aus. Entscheidend ist, in welcher Stadt – und bei welcher Nutzungsart – das Grundstück liegt. Dieselbe Eigentumswohnung wird in Essen mit einem ganz anderen Hebesatz belastet als in Bochum.

Warum das Verwaltungsgericht die gesplitteten Hebesätze kippte

Den Stein ins Rollen brachte das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen. Nach der mündlichen Verhandlung vom 4. Dezember 2025 erklärte es die Satzungsregelungen der Städte Bochum, Dortmund, Essen und Gelsenkirchen, die höhere Hebesätze für Nichtwohngrundstücke vorsahen, für rechtswidrig. Die Begründung: Es fehle ein sachlicher Grund für die deutlich höhere Belastung von Gewerbe. Der eigentliche Zweck – das Gesamtaufkommen der Grundsteuer stabil zu halten, während der Wohn-Hebesatz niedriger angesetzt wurde – sei ein rein fiskalisches Motiv und rechtfertige die Ungleichbehandlung nicht. Damit verstießen die gesplitteten Sätze gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit (Einordnung u. a. bei der DIHK).

Mit dieser Linie steht das Gericht allerdings nicht unwidersprochen da: Das Verwaltungsgericht Düsseldorf hält differenzierte Hebesätze in einem späteren Urteil vom 10. März 2026 (Az. 5 K 7062/25) grundsätzlich für zulässig und hob den konkreten Bescheid der Stadt Hilden nur deshalb auf, weil gemischt genutzte Grundstücke nicht sachgerecht abgegrenzt waren. Die erstinstanzliche Rechtsprechung in NRW geht also auseinander – ein Grund, warum Städte wie Dortmund und Essen vorsorglich auf einheitliche Sätze umgestiegen sind, um Rückzahlungsforderungen und Rechtsunsicherheit zu vermeiden, und warum die endgültige Klärung beim OVG Münster liegt.

Ist das Urteil rechtskräftig? Der Weg über Münster und Leipzig

Nein – und das ist der für die Praxis wichtigste Punkt. Alle vier Städte haben gegen die Urteile des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen Rechtsmittel eingelegt. Das Verfahren liegt nun beim Oberverwaltungsgericht (OVG) Münster; das Verwaltungsgericht hat zusätzlich die Sprungrevision direkt zum Bundesverwaltungsgericht in Leipzig zugelassen. Eine endgültige Klärung kann dauern – mit einer Entscheidung wird frühestens 2026/2027 gerechnet (Quelle: Ruhrnachrichten).

Parallel sind beim Bundesverfassungsgericht weiterhin Verfahren zum Grundsteuer-Bundesmodell anhängig. Verbände wie Haus & Grund und der Bund der Steuerzahler unterstützen Musterklagen und haben angekündigt, den Weg notfalls bis nach Karlsruhe zu gehen.

Gewinner und Verlierer: Was der einheitliche Satz bedeutet

Die Umstellung auf einen einheitlichen Hebesatz ist keine reine Formalie – sie verschiebt die Lasten spürbar. Vereinfacht gilt: Ein einheitlicher Satz verlagert die Grundsteuer vom Gewerbe zurück auf das Wohnen.

• Eigentümer von Wohnungen und Wohnhäusern zahlen mehr. In Dortmund stieg der Wohn-Hebesatz von 625 auf 800 Prozent (rund +28 Prozent). In Essen fällt der Sprung mit 925 Prozent noch kräftiger aus, weil dort vorher ein niedrigerer Wohnsatz galt.
• Eigentümer gewerblich genutzter Grundstücke werden entlastet, weil ihr zuvor sehr hoher Hebesatz (in Dortmund 1.245 Prozent) auf den einheitlichen Satz sinkt.
• In Bochum bleibt zunächst alles beim Alten – Wohnen wird mit 715 Prozent weiterhin geschont, Gewerbe mit 1.190 Prozent stärker belastet. Das kann sich aber ändern, falls das OVG die gesplitteten Sätze endgültig kassiert.

Wie Sie Ihre konkrete Grundsteuer mit der Formel „Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz” selbst nachrechnen, haben wir am Dortmunder Beispiel ausführlich erklärt – inklusive Rechenbeispiel – im Beitrag Grundsteuer Dortmund 2026. Die Methodik ist überall gleich; nur den Hebesatz Ihrer Stadt müssen Sie aus der obigen Tabelle einsetzen.

Was Eigentümer im Ruhrgebiet jetzt tun sollten

Die gute Nachricht: Sie müssen nicht in Aktionismus verfallen. Die schlechte: Wer einen angreifbaren Bescheid einfach liegen lässt, verschenkt unter Umständen seine Rechte. Vier Schritte sind sinnvoll:

1. Bescheid und Stadt einordnen. Klären Sie zuerst, welcher Hebesatz für Ihre Stadt und Ihre Nutzungsart gilt (Tabelle oben). Nur so wissen Sie, ob Ihr Bescheid überhaupt von der gesplitteten-Sätze-Frage betroffen ist.
2. Bei Nichtwohngrundstücken in „Trotz-Städten” Rechtsbehelf prüfen. Wenn Sie ein gewerblich genutztes Grundstück in einer Stadt besitzen, die – wie Bochum – an gesplitteten Sätzen festhält, kann ein Rechtsbehelf gegen den Grundsteuerbescheid der Stadt sinnvoll sein, verbunden mit dem Antrag, das Verfahren bis zur OVG-Entscheidung ruhen zu lassen. Die Frist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe – sie ist schnell verstrichen.
3. Den Finanzamts-Bescheid getrennt betrachten. Der Grundsteuerwert- und Messbescheid des Finanzamts ist eine andere Baustelle. Die meisten Eigentümer haben ihn schon 2023 erhalten; ohne damaligen Einspruch ist er in der Regel bestandskräftig. Anfechtbar bleibt er nur bei echten Fehlern (falsche Fläche, falsches Baujahr) oder einer nachweislich groben Überbewertung.
4. Fachlich abstimmen. Verbände wie Haus & Grund und der Bund der Steuerzahler bündeln Musterverfahren; bei größeren Beträgen lohnt die Abstimmung mit einem Steuerberater. So legen Sie nicht auf eigene Faust einen Rechtsbehelf ein, der ins Leere läuft.

Grundsteuer und Mieter: die Umlage über die Nebenkosten

Steigende Hebesätze bleiben nicht beim Eigentümer hängen. Die Grundsteuer zählt nach §2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten und darf – sofern der Mietvertrag eine Umlage vorsieht – über die jährliche Betriebskostenabrechnung anteilig an die Mieter weitergegeben werden. Schuldner gegenüber der Stadt bleibt zwar der Eigentümer, doch die Mehrkosten erreichen Mieter mit Verzögerung: Eine Erhöhung für 2026 taucht erst in der nächsten Betriebskostenabrechnung auf, die Vermieter bis spätestens Ende 2027 erstellen müssen.

In einer Eigentümergemeinschaft erhält jeder Eigentümer einen eigenen Grundsteuerbescheid für seinen Miteigentumsanteil; vermietet er seine Wohnung, kann er diesen Anteil weiter umlegen. Genau dieser Mechanismus macht die Nebenkosten Schritt für Schritt zur „zweiten Miete”: steigende Grundsteuer, höhere Müll- und Abwassergebühren, der CO2-Preis aufs Heizen. Welche Posten überhaupt umlagefähig sind – und warum die reinen Verwaltungskosten der Hausverwaltung gerade nicht dazugehören –, ordnen wir in unserem Beitrag zu den Hausverwaltungskosten in Dortmund ein. Wie sich parallel die Mietobergrenzen entwickeln, lesen Sie im Überblick zur Mietrechtsreform 2026.

Für Vermieter heißt das ganz praktisch: Die Grundsteuer muss korrekt und fristgerecht in die Betriebskostenabrechnung einfließen. Fehler bei der Umlage oder versäumte Fristen führen schnell dazu, dass die Nachforderung ganz oder teilweise nicht durchsetzbar ist.

Häufige Fragen zur Grundsteuer 2026 im Ruhrgebiet

Wie hoch ist die Grundsteuer 2026 in Dortmund, Essen, Bochum und Gelsenkirchen?

Die Hebesätze für die Grundsteuer B gehen 2026 im Ruhrgebiet weit auseinander. Dortmund verlangt einen einheitlichen Hebesatz von 800 Prozent für Wohn- und Nichtwohngrundstücke. Essen hat ebenfalls einen einheitlichen Satz beschlossen, allerdings deutlich höhere 925 Prozent. Bochum hält dagegen an gesplitteten Sätzen fest: 715 Prozent für Wohngrundstücke und 1.190 Prozent für Nichtwohngrundstücke. Gelsenkirchen, wo die Musterverfahren entschieden wurden, erhebt weiterhin differenzierte Sätze (696 Prozent Wohnen / 1.397 Prozent Gewerbe); ein Vorschlag der Verwaltung, auf einen einheitlichen Satz von 980 Prozent umzustellen, wurde im Rat vertagt. Maßgeblich ist immer die jeweils gültige Satzung der Stadt.

Warum sind gesplittete Grundsteuer-Hebesätze laut dem Gericht rechtswidrig?

Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen entschied nach der mündlichen Verhandlung vom 4. Dezember 2025, dass deutlich höhere Hebesätze für Nichtwohngrundstücke gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit verstoßen. Die Städte hatten Gewerbe bewusst stärker belastet, um Wohnen günstiger zu halten und das Gesamtaufkommen stabil zu halten. Dieser rein fiskalische Zweck reicht dem Gericht nicht als sachliche Rechtfertigung für die Ungleichbehandlung. Die entsprechenden Satzungsregelungen und die darauf gestützten Grundsteuerbescheide wurden für die betroffenen Städte als rechtswidrig eingestuft.

Ist das Grundsteuer-Urteil aus Gelsenkirchen rechtskräftig?

Nein. Alle vier Städte – Dortmund, Bochum, Essen und Gelsenkirchen – sind gegen die Urteile in Berufung gegangen; das Verfahren liegt nun beim Oberverwaltungsgericht (OVG) Münster, das Gericht hat zusätzlich die Sprungrevision zum Bundesverwaltungsgericht in Leipzig zugelassen. Eine endgültige Klärung wird frühestens 2026/2027 erwartet. Bis dahin gelten die jeweils beschlossenen Hebesätze weiter. Auch beim Bundesverfassungsgericht sind Verfahren zum Bundesmodell anhängig.

Sollte ich gegen meinen Grundsteuerbescheid 2026 Widerspruch einlegen?

Für Eigentümer von Nichtwohngrundstücken in Städten mit weiter gesplitteten Hebesätzen – etwa Bochum – kann sich ein Rechtsbehelf gegen den Grundsteuerbescheid der Stadt lohnen, verbunden mit dem Antrag, das Verfahren bis zur Entscheidung des OVG Münster ruhen zu lassen. Die Frist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe. Der Grundsteuerwert- und Messbescheid des Finanzamts ist davon zu unterscheiden: Den haben die meisten Eigentümer schon 2023 erhalten, er ist in der Regel bestandskräftig. Verbände wie Haus & Grund und der Bund der Steuerzahler unterstützen Musterverfahren – eine fachliche Abstimmung mit einem Steuerberater ist sinnvoll.

Steigt oder sinkt die Grundsteuer durch einen einheitlichen Hebesatz?

Das hängt von der Nutzung ab. Ein einheitlicher Hebesatz verschiebt die Last vom Gewerbe zurück auf das Wohnen. Wer eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus besitzt, zahlt nach der Vereinheitlichung in der Regel mehr als unter den vorher wohnfreundlich gesplitteten Sätzen – in Dortmund stieg der Wohn-Hebesatz von 625 auf 800 Prozent, in Essen fällt die Erhöhung wegen der 925 Prozent noch deutlicher aus. Eigentümer von gewerblich genutzten Grundstücken werden dagegen entlastet, weil ihr zuvor sehr hoher Hebesatz sinkt.

Können Vermieter die Grundsteuer auf die Mieter umlegen?

Ja. Die Grundsteuer zählt nach §2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten und darf – sofern der Mietvertrag eine Umlage der Betriebskosten vorsieht – über die jährliche Betriebskostenabrechnung anteilig an die Mieter weitergegeben werden. Schuldner gegenüber der Stadt bleibt der Eigentümer. In einer Eigentümergemeinschaft erhält jeder Eigentümer einen eigenen Grundsteuerbescheid für seinen Miteigentumsanteil und kann diesen Anteil bei vermieteten Wohnungen weiter umlegen. Erhöhungen erreichen Mieter daher zeitversetzt mit der nächsten Abrechnung.

Fazit

Die Grundsteuer 2026 ist im Ruhrgebiet ein Flickenteppich: Dortmund und Essen haben die gesplitteten Hebesätze nach dem Gelsenkirchen-Urteil aufgegeben und Wohnen damit teurer gemacht (800 bzw. 925 Prozent), Bochum hält trotz des Urteils an der Differenzierung fest. Rechtskräftig ist nichts davon – das OVG Münster und womöglich das Bundesverwaltungsgericht müssen erst entscheiden. Für Eigentümer heißt das: den eigenen Bescheid und die Stadt richtig einordnen, bei gewerblichen Grundstücken in „Trotz-Städten” einen Rechtsbehelf prüfen und die Mehrkosten realistisch einplanen. Vermieter müssen die Grundsteuer korrekt und fristgerecht über die Betriebskostenabrechnung weitergeben.

Wenn Sie unsicher sind, ob die Grundsteuer in Ihrer WEG- oder Mietabrechnung richtig erfasst und umgelegt ist – wir schauen es uns gerne unverbindlich an. Die Erstberatung kostet Sie nichts.