Hausverwalter-Provision bei Neuvermietung: BGH-Urteil 2026 und Rückforderung

Viele Verwalterverträge für vermietete Wohnungen enthalten seit Jahrzehnten dieselbe Klausel: Für jede Neuvermietung erhält die Verwaltung zusätzlich zur laufenden Vergütung eine Provision, üblicherweise ein bis zwei Monatskaltmieten. Der Bundesgerichtshof hat dieser Praxis am 21. Mai 2026 ein Ende gesetzt (Aktenzeichen I ZR 224/25). Der amtliche Leitsatz lässt keinen Spielraum: „Einem Wohnungsvermittler steht weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter eine Provision zu, wenn ein Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen wird, deren Verwalter er ist.” Ob das Provisionsverbot auch den Vermieter schützt oder nur den Wohnungssuchenden, war zuvor – so der BGH ausdrücklich – „in instanzgerichtlicher Rechtsprechung und Schrifttum umstritten”. Jetzt ist die Frage geklärt. Dieser Artikel erklärt, was genau entschieden wurde, mit welcher Begründung, für welche Verwaltungsformen das Urteil gilt – und für welche ausdrücklich nicht.

Das Wichtigste auf einen Blick

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Keine Provision für selbst verwaltete Wohnungen

Der BGH hat am 21. Mai 2026 (I ZR 224/25) entschieden: Wer eine Wohnung verwaltet, hat für deren Vermittlung keinen Provisionsanspruch – weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter. Grundlage ist § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG.
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Klauseln sind unwirksam, Gezahltes ist rückforderbar

Eine solche Klausel im Verwaltervertrag ist unwirksam, und gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden – im entschiedenen Fall bekam die Eigentümerin 16.815,71 Euro für 13 Neuvermietungen zurück, zuzüglich Zinsen. Zeitliche Grenze ist die dreijährige Verjährung.
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Reine WEG-Verwaltung ist nicht betroffen

Das Verbot trifft die Miet- und Sondereigentumsverwaltung. Der BGH grenzt in den Urteilsgründen ausdrücklich vom WEG-Verwalter ab und verweist dafür auf sein Urteil vom 13. März 2003 (III ZR 299/02). Für Gewerberäume gilt das WoVermittG ohnehin nicht.

Eine Vorbemerkung in eigener Sache: Wir sind selbst Hausverwaltung in Dortmund, und dieses Urteil geht gegen die eigene Branche. Es nimmt Verwaltungen eine Einnahmequelle, die viele Jahre lang völlig selbstverständlich war. Wir halten die Entscheidung trotzdem für richtig – wobei unser Argument ein anderes ist als das des Gerichts: Wer an jeder Neuvermietung mitverdient, hat kein wirtschaftliches Interesse an langen, stabilen Mietverhältnissen. Der BGH begründet sein Ergebnis anders, nämlich über den Schutz des Mieters vor einer Umlage der Provision auf die Miete; das steht weiter unten im Detail. Dieser Beitrag gibt die Entscheidung sachlich wieder, mit Verweisen auf das Urteil selbst und den Gesetzeswortlaut. Eine Rechtsberatung im Einzelfall ersetzt er nicht.

Was der BGH entschieden hat (I ZR 224/25)

Der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. Mai 2026 über eine Frage entschieden, die in der Instanzrechtsprechung uneinheitlich beantwortet wurde: Greift das Provisionsverbot für Wohnungsvermittler, die zugleich Verwalter der vermittelten Wohnung sind, auch dann, wenn nicht der Mieter, sondern der Vermieter die Provision zahlt?

Maßgeblich ist § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG. Die Norm bestimmt, dass dem Wohnungsvermittler kein Entgeltanspruch zusteht, wenn „der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist”. Der BGH stellt in seinem Leitsatz auf die zweite dieser vier Fallgruppen ab – den Verwalter – und liest die Vorschrift so, wie sie dasteht: Der Anspruch entfällt, Punkt. Wer die Provision am Ende bezahlt hätte, spielt keine Rolle.

Der BGH hat damit einen langjährigen Streit entschieden und die Revision der Verwaltung zurückgewiesen (Urteil vom 21. Mai 2026, I ZR 224/25, im Nachschlagewerk des BGH veröffentlicht).

Betrifft mich das? Wo das Urteil gilt – und wo nicht

Bevor es um Sachverhalt und Begründung geht, zuerst die Frage, die Sie vermutlich hergeführt hat. Die Abgrenzung verläuft entlang des konkreten Verwaltungsauftrags für die konkrete Wohnung – nicht entlang der Firmenbezeichnung.

Konstellation	Provision für Neuvermietung?	Warum
Mietverwaltung derselben Wohnung	nein	Der Verwalter ist Verwalter dieser Wohnräume – das Verbot greift unmittelbar
Sondereigentumsverwaltung derselben Wohnung	nein	Gleiche Lage: Die vermittelte Wohnung wird von ihm verwaltet
Reine WEG-Verwaltung (nur Gemeinschaftseigentum)	grundsätzlich ja	Der WEG-Verwalter verwaltet die einzelnen Wohnungen gerade nicht
Verbundene Maklergesellschaft	nein	Das Gesetz erfasst auch wirtschaftliche und rechtliche Beteiligungen
Gewerberäume, Ladenlokale, Büros	ja	Das Wohnungsvermittlungsgesetz gilt nur für Wohnräume
Fremder Makler ohne Verwaltungsauftrag	ja	Keine Doppelrolle, keine Sperre

Die Zeile zur reinen WEG-Verwaltung verdient eine Einordnung, weil sie in der Praxis am häufigsten missverstanden wird. Ein WEG-Verwalter verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum – Dach, Fassade, Heizung, Treppenhaus, die Gemeinschaftskasse. Die einzelne Eigentumswohnung verwaltet er nicht; deren Vermietung ist Sache des jeweiligen Eigentümers. Der BGH selbst hat diese Abgrenzung in den Urteilsgründen angesprochen und dafür auf sein Urteil vom 13. März 2003 (III ZR 299/02) verwiesen.

Maßgeblich ist dabei nicht die Bezeichnung, sondern der Zuschnitt des Auftrags. In dem Fall, über den der BGH zu entscheiden hatte, war die Verwaltung „mit laufenden umfangreichen Verwaltungsaufgaben betraut” und hatte „weitreichende Entscheidungsbefugnisse”, die den Abschluss von Mietverträgen einschlossen – das machte sie zur Verwalterin dieser Wohnräume. Für Ihren eigenen Vertrag laufen daraus zwei Fragen zusammen, die meist in der Aufgaben- und Leistungsbeschreibung beantwortet sind: Werden der Verwaltung laufende Verwaltungsaufgaben für diese Wohnung übertragen, und darf sie Mietverträge in Ihrem Namen schließen?

Sobald derselbe Verwalter für einen einzelnen Eigentümer zusätzlich die Sondereigentumsverwaltung oder die Mietverwaltung übernimmt, kippt die Bewertung – für genau diese Wohnung. In gemischten Beständen kann es damit vorkommen, dass dieselbe Verwaltung in einer Wohnung eine Provision verlangen dürfte und in der Nachbarwohnung nicht. Wer prüfen will, was im eigenen Vertrag steht, findet die Systematik dafür in unserem Beitrag Verwaltervertrag prüfen: 12 Klauseln, die Eigentümer kennen müssen.

Der Fall: 129 Wohnungen, 13 Neuvermietungen, 16.815,71 Euro

Wie es überhaupt bis nach Karlsruhe kam, ist für die Einordnung nützlich – der Sachverhalt dürfte vielen privaten Vermietern bekannt vorkommen. Eine Eigentümerin übertrug einer Hausverwaltung mit Vertrag vom 13. Juli 2020 die Betreuung von 129 Wohneinheiten und 134 Garagen in Düsseldorf und Essen. Die Verwaltung war mit allen zur laufenden Verwaltung notwendigen Angelegenheiten betraut – ausdrücklich einschließlich des Abschlusses von Mietverträgen im Namen der Eigentümerin. Vergütet wurde das mit 24 Euro je Wohneinheit und 4 Euro je Garage monatlich, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer. Zusätzlich sah der Vertrag für jede Neuvermietung eine Provision von zwei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer vor, gedeckelt auf 10.000 Euro brutto pro Jahr.

Auf dieser Grundlage rechnete die Verwaltung 13 Neuvermietungen ab: 835,20 Euro im Jahr 2020, 10.149,51 Euro im Jahr 2021 und 5.831 Euro im Jahr 2022 – zusammen 16.815,71 Euro, die die Eigentümerin auch bezahlte. Nach der Kündigung des Verwaltervertrags forderte sie das Geld mit Anwaltsschreiben vom 19. Oktober 2023 zurück.

Der Instanzenzug zeigt, wie offen die Rechtsfrage bis zuletzt war. Das Landgericht Krefeld verurteilte die Verwaltung am 22. Mai 2024 (7 O 15/24) nur zu den 149,51 Euro, die sie selbst anerkannt hatte, und wies die Klage im Übrigen ab – es folgte der Auffassung, der Provisionsausschluss diene allein den Belangen des Wohnungssuchenden. So hatten es auch das OLG Naumburg und ein großer Teil der Kommentarliteratur gesehen; auf der anderen Seite standen unter anderem das AG München und das AG Gera. Das Oberlandesgericht Düsseldorf sprach der Eigentümerin am 24. Oktober 2025 (I-7 U 101/24) weitere 16.666,20 Euro zu. Der BGH hat diese Entscheidung bestätigt.

Die Begründung ist interessanter als das Ergebnis

An dieser Stelle lohnt sich ein genauerer Blick – denn der BGH gibt der Verwaltung in einem entscheidenden Punkt sogar recht und verbietet die Provision trotzdem.

Der Ausgangspunkt ist schlicht: Im Gesetzestext steht nichts davon, dass nur der Wohnungssuchende geschützt wäre. An anderen Stellen des § 2 WoVermittG hat der Gesetzgeber den Wohnungssuchenden ausdrücklich genannt – in Absatz 2 eben nicht. Und als er 2015 das Bestellerprinzip einführte, hat er diese Formulierung bewusst so stehen lassen. Für eine einschränkende Auslegung fehlt damit die Grundlage.

Interessant wird es danach. Die Verwaltung hatte argumentiert, das Provisionsverbot solle Interessenkonflikte verhindern – und gegenüber dem Vermieter gebe es keinen: Wer für ihn verwaltet und vermittelt, stehe ohnehin auf seiner Seite. Dem stimmt der BGH ausdrücklich zu. Gegenüber dem Vermieter fehle es an einem Interessenwiderstreit; der Verwalter erbringe für ihn „typischerweise eine echte Vermittlungstätigkeit”. Der klassische Makler-Interessenkonflikt bestehe nur gegenüber dem Mietinteressenten.

Die Verwaltung berief sich schließlich noch auf ihre Berufsfreiheit – vergeblich. Der BGH hält dem entgegen, was einem Wohnungsvermittler an Einnahmequellen bleibt: Vermittlungen von Wohnungen, die er nicht selbst verwaltet, Gewerberäume, Immobilienkaufverträge – und ausdrücklich die Immobilienverwaltung selbst. Für die Praxis ist das der wichtigste Satz des ganzen Abschnitts: Die Verwaltungsleistung darf vergütet werden, nur eben nicht als Vermittlungsprovision.

Gezahlte Provisionen zurückfordern

Die kurze Antwort: Ja. Genau darum ging es im entschiedenen Fall – die Eigentümerin hat ihre 16.815,71 Euro zurückbekommen, zuzüglich Zinsen ab dem Tag, an dem die von ihrem Anwalt gesetzte Zahlungsfrist ablief.

Der Weg dorthin ist im Gesetz vorgezeichnet. Weil die Provisionsklausel unwirksam ist, hat die Verwaltung das Geld ohne Rechtsgrund bekommen – und das Wohnungsvermittlungsgesetz enthält für genau diesen Fall einen eigenen Rückforderungsanspruch (§ 5 Abs. 1 WoVermittG in Verbindung mit § 812 BGB). Sie brauchen also keine Klausel im eigenen Vertrag, die eine Rückforderung erlaubt; der Anspruch folgt direkt aus dem Gesetz.

Die praktisch wichtigere Grenze ist die Zeit: Rückforderungsansprüche verjähren regelmäßig nach drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist läuft nicht ab der Zahlung, sondern erst ab dem Ende des Jahres, in dem Sie von den maßgeblichen Umständen wussten oder hätten wissen müssen. Was das konkret bedeutet, wenn die entscheidende Rechtsfrage erst 2026 geklärt wurde, ist Stand August 2026 offen – und genau der Punkt, an dem sich anwaltlicher Rat auszahlt.

Was Vermieter und Verwaltungen jetzt tun sollten

Das Urteil verlangt auf beiden Seiten dieselbe Arbeit: einen Blick in den bestehenden Vertrag. Fünf Punkte für die Praxis:

Den Verwaltervertrag auf die Provisionsklausel durchsehen. Gesucht sind Begriffe wie Vermietungsprovision, Vermittlungshonorar, Findungshonorar, Neuvermietungspauschale oder Courtage. Steht so etwas für Wohnräume drin, die dieselbe Verwaltung betreut, ist die Klausel nach dem Urteil unwirksam.
Die eigene Konstellation richtig einordnen. Reine WEG-Verwaltung oder Miet-/Sondereigentumsverwaltung? Wohnraum oder Gewerbe? Diese beiden Fragen entscheiden über alles Weitere und lassen sich meist in fünf Minuten anhand des Vertrags beantworten.
Abrechnungen der letzten Jahre sichten. Wer wissen will, ob eine Rückforderung wirtschaftlich lohnt, braucht zuerst die Zahlen: Welche Neuvermietungen wurden wann mit welchem Betrag abgerechnet?
Bei Neuverträgen auf die Vergütungsstruktur achten. Eine höhere, transparent kalkulierte laufende Vergütung ist zulässig und in vielen Fällen die ehrlichere Lösung. Eine Klausel, die die alte Provision nur anders benennt, ist es nicht – wo genau die Grenze zur Umgehung liegt, ist noch nicht geklärt.
Nicht überstürzt kündigen. Eine unwirksame Provisionsklausel macht den Verwaltervertrag nicht insgesamt hinfällig und ist für sich genommen noch kein wichtiger Grund im Sinne des § 626 BGB. Welche Gründe eine fristlose Trennung tragen und welche Fristen gelten, steht in unserem Beitrag Hausverwaltung kündigen: Fristen, Abberufung und Musterschreiben.

Für vermietende Eigentümer reiht sich das Urteil in ein Jahr ein, in dem sich auf der Mietseite ohnehin viel bewegt: Parallel läuft das Gesetzgebungsverfahren zur Mietrechtsreform 2026 mit dem gedeckelten Indexmieten-Mechanismus und neuen Vermieterpflichten. Wer seinen Verwaltervertrag jetzt ohnehin aufmacht, sollte beides in einem Zug prüfen.

Häufige Fragen zur Hausverwalter-Provision

Gilt das BGH-Urteil auch für meinen WEG-Verwalter?

Für die reine WEG-Verwaltung nicht. Wer ausschließlich das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft verwaltet, verwaltet die einzelnen Wohnungen gerade nicht. Der BGH hat diese Abgrenzung in den Urteilsgründen ausdrücklich angesprochen und dafür auf sein Urteil vom 13. März 2003 (III ZR 299/02) verwiesen, das den WEG-Verwalter vom Verwalter im Sinne des § 2 WoVermittG unterscheidet. Anders liegt es, sobald derselbe Verwalter für einen Eigentümer zusätzlich die Sondereigentums- oder Mietverwaltung übernimmt: Dann verwaltet er diese Wohnung, und für ihre Neuvermietung darf er keine Provision mehr verlangen. Entscheidend ist nicht das Firmenschild, sondern ob ihm für die konkrete Wohnung laufende Verwaltungsaufgaben und der Abschluss von Mietverträgen übertragen sind.

Kann ich bereits gezahlte Provisionen zurückfordern – und wie weit rückwirkend?

Ja – im Ausgangsfall des BGH ging es genau darum: Die Eigentümerin verlangte die für 13 Neuvermietungen gezahlten Provisionen zurück und bekam sie zugesprochen. Weil die Klausel unwirksam ist, hat die Verwaltung das Geld ohne Rechtsgrund erhalten; den Rückforderungsanspruch gibt Ihnen das Gesetz direkt (§ 5 Abs. 1 WoVermittG in Verbindung mit § 812 BGB). Die zeitliche Grenze ist die regelmäßige Verjährung von drei Jahren, die nicht ab der Zahlung läuft, sondern ab dem Ende des Jahres, in dem Sie von den maßgeblichen Umständen wussten oder hätten wissen müssen. Wie das zu berechnen ist, wenn die Rechtsfrage erst 2026 geklärt wurde, gehört in anwaltliche Hände – Stand August 2026 gibt es dazu keine höchstrichterliche Klärung.

Gilt das Provisionsverbot auch für Gewerberäume?

Nein. Das Wohnungsvermittlungsgesetz gilt nach seinem Wortlaut für Mietverträge über Wohnräume. Für Büros, Ladenlokale, Praxen oder Lagerflächen greift § 2 WoVermittG nicht, und eine Vermittlungsprovision des Verwalters bleibt dort grundsätzlich möglich. Bei gemischt genutzten Objekten kommt es auf die einzelne Einheit an: Die Wohnung im Obergeschoss fällt unter das Verbot, das Ladenlokal im Erdgeschoss nicht.

Darf die Hausverwaltung stattdessen einfach die laufende Vergütung erhöhen?

Eine höhere laufende Verwaltervergütung ist grundsätzlich zulässig – das Urteil verbietet die erfolgsabhängige Provision für die Vermittlung, nicht die Vergütung der Verwaltungsleistung an sich. Der BGH weist bei der Prüfung der Berufsfreiheit sogar selbst darauf hin, dass einem Wohnungsvermittler die Immobilienverwaltung als Einnahmequelle bleibt. In der Praxis werden viele Verwaltungen den Aufwand für Neuvermietungen künftig in die Grundvergütung einkalkulieren. Wo die Grenze zur unzulässigen Umgehung verläuft – etwa bei einer Vergütung, die faktisch pro Neuvermietung abgerechnet wird –, ist Stand August 2026 nicht höchstrichterlich geklärt. Achten Sie deshalb darauf, dass eine neue Vergütungsregelung tatsächlich die laufende Verwaltung abbildet und nicht nur die alte Provision umetikettiert.

Was gilt, wenn eine verbundene Maklerfirma die Vermittlung übernimmt?

Diese Konstruktion ist im Gesetz bereits ausdrücklich erfasst. § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WoVermittG schließt den Provisionsanspruch auch dann aus, wenn Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person ist, an welcher der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich beteiligt ist – und ebenso im umgekehrten Fall, wenn der Verwalter an der vermittelnden Gesellschaft beteiligt ist. Die Schwestergesellschaft mit eigenem Briefkopf ist also kein Ausweg, wenn eine solche Beteiligung besteht.

Was, wenn ich als Vermieter die Provision freiwillig zahlen möchte?

Auch dann besteht kein Anspruch. Der amtliche Leitsatz des BGH ist eindeutig: Dem Wohnungsvermittler steht weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter eine Provision zu, wenn ein Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen wird, deren Verwalter er ist. Eine gleichwohl getroffene Vereinbarung ist nach § 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermittG unwirksam – Sie könnten das Gezahlte also später zurückfordern. Wer die Leistung honorieren will, sollte das über die laufende Verwaltervergütung regeln, nicht über eine Vermittlungsprovision.

Fazit

Das Urteil vom 21. Mai 2026 (I ZR 224/25) beendet eine Praxis, die lange unhinterfragt war: die zusätzliche Provision der Hausverwaltung für die Neuvermietung einer Wohnung, die sie selbst verwaltet. Neu ist nicht das Verbot – § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG steht seit 1971 im Gesetz. Neu ist die Klarstellung, dass sich auch der Vermieter darauf berufen kann und nicht nur der Wohnungssuchende. Bemerkenswert ist dabei der Weg dorthin: Der BGH räumt ein, dass gegenüber dem Vermieter gar kein Interessenkonflikt besteht – die Provision fällt trotzdem, weil sie sonst über eine höhere Miete beim Mieter landen könnte. Damit sind entsprechende Klauseln unwirksam, und gezahlte Provisionen können im Rahmen der Verjährung zurückgefordert werden.

Für Eigentümer ist die Konsequenz überschaubar: einmal in den Verwaltervertrag schauen, die eigene Konstellation einordnen – Mietverwaltung oder reine WEG-Verwaltung, Wohnraum oder Gewerbe –, und bei einer Provisionsklausel das Gespräch mit der Verwaltung suchen. Für Verwaltungen ist es der Anlass, die Vergütungsstruktur ehrlich neu aufzustellen. Wie eine solche Prüfung Klausel für Klausel aussieht, zeigt unser Beitrag zum Verwaltervertrag; was auf der Mietseite 2026 sonst noch ansteht, steht im Artikel zur Mietrechtsreform.

Wenn Sie Ihre Mietverwaltung in Dortmund oder im Ruhrgebiet auf eine Struktur ohne Vermietungsprovision umstellen möchten, schauen wir uns Ihre Situation gerne unverbindlich an – die erste Einschätzung kostet Sie nichts.