Hausverwaltung kündigen: Fristen, Abberufung + Musterschreiben (2026)

Die Hausverwaltung kündigen – das klingt nach Konflikt, ist rechtlich aber ein klar geregelter Vorgang. Seit der WEG-Reform 2020 braucht die Eigentümergemeinschaft nicht einmal mehr einen Grund, um sich von ihrem Verwalter zu trennen. Dieser Artikel erklärt die rechtliche Seite der Trennung: den Unterschied zwischen Abberufung und Vertragskündigung, die geltenden Fristen, die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund – und liefert fertige Musterschreiben für WEG- und Mietverwaltung. Den vollständigen Ablauf danach, von der Eigentümerversammlung bis zur Übergabe, beschreibt unsere Anleitung zum Verwalterwechsel in 7 Schritten.

Das Wichtigste auf einen Blick

1

Abberufung jederzeit – ohne Grund

Seit der WEG-Reform 2020 kann die Eigentümergemeinschaft den Verwalter jederzeit ohne Angabe von Gründen abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Einfache Mehrheit genügt.
2

Der Vertrag endet spätestens nach 6 Monaten

Mit der Abberufung endet der Verwaltervertrag automatisch spätestens sechs Monate später – kraft Gesetzes, auch ohne gesonderte Kündigung.
3

Mietverwaltung: Der Eigentümer kündigt allein

Bei Miet- und Sondereigentumsverwaltung braucht es keinen Beschluss. Der Eigentümer kündigt selbst – nach Vertragsfrist oder fristlos aus wichtigem Grund.

Eine Vorbemerkung: Wir sind selbst Hausverwaltung in Dortmund und übernehmen regelmäßig Gemeinschaften und Mietobjekte im Ruhrgebiet, deren Eigentümer sich von ihrer bisherigen Verwaltung getrennt haben. Wir kennen also beide Seiten des Vorgangs. Dieser Artikel gibt die Rechtslage sachlich und mit Quellen wieder – er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Abberufung und Kündigung: zwei getrennte Rechtsakte

Der häufigste Denkfehler zuerst: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist „die Hausverwaltung kündigen” juristisch nicht ein Akt, sondern zwei.

Die Abberufung beendet das Amt des Verwalters – seine Organstellung als Vertreter der Gemeinschaft. Sie erfolgt per Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung.
Die Kündigung beendet den Verwaltervertrag – das Schuldverhältnis, aus dem der Verwalter seine Vergütung bezieht.

Maßgeblich ist § 26 des Wohnungseigentumsgesetzes. Danach beschließen die Wohnungseigentümer über Bestellung und Abberufung des Verwalters (Abs. 1), die Abberufung ist jederzeit und ohne Grund möglich (Abs. 3 Satz 1), und der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung automatisch (Abs. 3 Satz 2). Von diesen Regeln darf auch der Verwaltervertrag nicht abweichen (Abs. 5) – Klauseln, die die Abberufung erschweren oder an Bedingungen knüpfen, sind unwirksam.

Praktisch bedeutet das: Selbst wenn die Gemeinschaft den Vertrag gar nicht gesondert kündigt, läuft er nach der Abberufung von selbst aus. Die gesonderte Kündigungserklärung beschleunigt das Ende nur – insbesondere die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, dazu unten mehr.

	WEG-Verwaltung	Miet-/Sondereigentumsverwaltung
Wer entscheidet?	Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss	Der einzelne Eigentümer allein
Rechtsgrundlage	§ 26 WEG + Verwaltervertrag	Verwaltervertrag, ergänzend §§ 621, 626 BGB
Grund nötig?	Nein (seit WEG-Reform 2020)	Nein – ordentliche Kündigung nach Vertragsfrist
Vertragsende	Spätestens 6 Monate nach Abberufung, automatisch	Zum Ablauf der vereinbarten Kündigungsfrist
Fristlos möglich?	Ja, aus wichtigem Grund (§ 626 BGB)	Ja, aus wichtigem Grund (§ 626 BGB)

Welche Fristen gelten

In der WEG gibt es seit der Reform keine klassische Kündigungsfrist mehr, sondern eine gesetzliche Höchstfrist: Der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. In der Praxis vereinbaren alte und neue Verwaltung die Übergabe meist deutlich früher – häufig innerhalb von vier bis acht Wochen. Lange Restlaufzeiten des Verwaltervertrags sind seit 2020 kein Druckmittel mehr.

Bei der Miet- und Sondereigentumsverwaltung gilt zuerst der Vertrag. Üblich sind Laufzeiten von einem Jahr mit automatischer Verlängerung und einer Kündigungsfrist von rund drei Monaten zum Vertragsende – die genauen Konditionen stehen im Verwaltervertrag, und genau dort sollten Sie zuerst nachsehen. Worauf Sie bei den Klauseln achten sollten, zeigt unser Leitfaden Verwaltervertrag prüfen. Enthält der Vertrag keine Regelung zur Laufzeit, greifen die gesetzlichen Fristen des § 621 BGB: Bei monatlich bemessener Vergütung ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ende desselben Kalendermonats möglich.

Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Soll die Trennung sofort wirken, kommt die außerordentliche Kündigung nach § 626 BGB in Betracht. Sie setzt einen wichtigen Grund voraus: Die Fortsetzung der Zusammenarbeit muss unter Abwägung aller Umstände unzumutbar sein – nach der Rechtsprechung insbesondere dann, wenn das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümern und Verwalter zerstört ist (grundlegend BGH, NZM 2002, 788).

Anerkannte Fallgruppen aus der Rechtsprechung sind unter anderem:

Veruntreuung von Gemeinschaftsgeldern, insbesondere der Erhaltungsrücklage – hier macht sich der Verwalter zusätzlich strafbar.
Verdeckte Provisionen und Vorteilsannahme bei der Vergabe von Handwerker- und Dienstleistungsaufträgen.
Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit des Verwalters.
Beharrliche Verletzung zentraler Pflichten, etwa wenn trotz Abmahnung über Jahre keine Jahresabrechnung erstellt oder keine Eigentümerversammlung einberufen wird.

Ein einzelner Fehler – eine verspätete Abrechnung, ein unbeantworteter Anruf – reicht dagegen in aller Regel nicht. Gerichte verlangen eine Gesamtabwägung, und wer vorschnell fristlos kündigt, riskiert, dass die Kündigung unwirksam ist und die Vergütung weiterläuft.

Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung kündigen

Deutlich einfacher ist die Lage außerhalb der Gemeinschaftsverwaltung. Bei der Mietverwaltung eines Mehrfamilienhauses und bei der Sondereigentumsverwaltung einzelner Wohnungen ist der Eigentümer selbst Vertragspartner des Verwalters. Es gibt kein Amt, keine Abberufung, keinen Beschluss – nur den Vertrag.

Das bedeutet:

Sie kündigen allein. Weder Miteigentümer noch Mieter müssen zustimmen; die Mietverhältnisse laufen unverändert weiter, nur der Ansprechpartner wechselt.
Es gilt die vertragliche Frist, üblicherweise drei Monate zum Ende der Vertragslaufzeit; ohne Regelung die Fristen des § 621 BGB.
Fristlos geht auch hier – § 626 BGB gilt für jeden Dienstvertrag, samt der Zwei-Wochen-Frist.

Musterschreiben: Beschluss und Kündigung

Die folgenden Muster können Sie übernehmen und an Ihre Situation anpassen. Sie sind bewusst schlank gehalten – entscheidend ist nicht die Formulierungskunst, sondern der saubere Beschluss (WEG) beziehungsweise der nachweisbare Zugang (Mietverwaltung). Ein wichtiger Hinweis: Die Muster sind allgemeine Vorlagen und keine Rechtsberatung. Passen Sie sie an Ihren Verwaltervertrag an und lassen Sie sie in strittigen Fällen – insbesondere bei einer fristlosen Kündigung – anwaltlich prüfen, bevor Sie sie versenden.

Muster 1: Beschlussvorlage für die WEG

Diese beiden Beschlüsse gehören als getrennte Tagesordnungspunkte in die Einladung zur Eigentümerversammlung und werden einzeln abgestimmt:

TOP [X] – Abberufung des Verwalters

„Die [Name der Hausverwaltung], [Anschrift], wird mit sofortiger Wirkung als Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft [Bezeichnung/Anschrift der WEG] abberufen.”

TOP [X+1] – Kündigung des Verwaltervertrags

„Der mit der [Name der Hausverwaltung] geschlossene Verwaltervertrag vom [Datum] wird zum nächstmöglichen Zeitpunkt gekündigt. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ermächtigt [Name, z. B. den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats], die Kündigung gegenüber der Verwalterin zu erklären.”

Muster 2: Kündigungsschreiben (WEG, nach Beschluss)

[Absender: Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch …]

[Name und Anschrift der Hausverwaltung]

Kündigung des Verwaltervertrags vom [Datum]

Sehr geehrte Damen und Herren,

die Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft [Bezeichnung] hat am [Datum] Ihre Abberufung als Verwalterin sowie die Kündigung des Verwaltervertrags beschlossen (Protokoll anbei). Namens und in Vollmacht der Gemeinschaft kündige ich den Verwaltervertrag hiermit zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Wir bitten Sie, die vollständigen Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft bis zum [Datum] an [neue Verwaltung/Ansprechpartner] zu übergeben und den Zugang dieser Kündigung schriftlich zu bestätigen.

Mit freundlichen Grüßen [Name, Funktion, Datum, Unterschrift]

Muster 3: Kündigungsschreiben Miet-/Sondereigentumsverwaltung

[Absender: Eigentümer/in, Anschrift]

[Name und Anschrift der Hausverwaltung]

Kündigung des Verwaltervertrags vom [Datum] – Objekt [Anschrift des Objekts]

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit kündige ich den oben genannten Verwaltervertrag fristgerecht zum [Datum des Vertragsendes], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Bitte bestätigen Sie mir den Zugang dieser Kündigung sowie den Beendigungszeitpunkt schriftlich und übergeben Sie sämtliche das Objekt betreffenden Unterlagen bis zum [Datum] an mich beziehungsweise an [neue Verwaltung].

Mit freundlichen Grüßen [Name, Datum, Unterschrift]

Nach der Kündigung: Übergabe und laufende Pflichten

Mit der Kündigung ist die Arbeit nicht getan. Die bisherige Verwaltung muss sämtliche Unterlagen, Konten und Schlüssel herausgeben, die neue Verwaltung muss bestellt und eingearbeitet werden – den vollständigen Ablauf mit allen sieben Schritten, Stolpersteinen und der Übergabe-Checkliste finden Sie in der Anleitung zum Verwalterwechsel.

Zwei Punkte sind in der Übergangszeit besonders wichtig:

Und: Fehlende oder fehlerhafte Jahresabrechnungen sind der häufigste Anlass für eine Trennung. Wie Sie eine Abrechnung systematisch kontrollieren – und den Befund als Grundlage für das Trennungsgespräch nutzen –, zeigt unser Leitfaden Jahresabrechnung der Hausverwaltung prüfen.

Häufige Fragen zur Kündigung der Hausverwaltung

Was ist der Unterschied zwischen Abberufung und Kündigung der Hausverwaltung?

In der WEG sind das zwei getrennte Rechtsakte: Die Abberufung beendet das Amt des Verwalters (Organstellung), die Kündigung beendet den Verwaltervertrag (Schuldverhältnis). Seit der WEG-Reform 2020 ist die Abberufung jederzeit ohne Grund per Mehrheitsbeschluss möglich – der Vertrag endet dann automatisch spätestens sechs Monate später (§ 26 Abs. 3 WEG), auch ohne gesonderte Kündigung.

Kann ein einzelner Eigentümer die Hausverwaltung kündigen?

In der WEG nicht: Über Abberufung und Kündigung entscheidet die Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung. Anders bei der Miet- oder Sondereigentumsverwaltung: Dort ist der einzelne Eigentümer selbst Vertragspartner und kann den Verwaltervertrag allein kündigen – ganz ohne Beschluss.

Welche Kündigungsfrist gilt für die Hausverwaltung?

In der WEG endet der Verwaltervertrag nach einer Abberufung automatisch spätestens sechs Monate später (§ 26 Abs. 3 WEG) – eine gesonderte Kündigungsfrist braucht es nicht. Bei Miet- und Sondereigentumsverwaltung gilt die im Vertrag vereinbarte Frist; üblich sind drei Monate zum Vertragsende. Fehlt eine Regelung, greifen die gesetzlichen Fristen des § 621 BGB – bei monatlicher Vergütung ist die Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Monatsende möglich.

Wann kann ich die Hausverwaltung fristlos kündigen?

Bei einem wichtigen Grund nach § 626 BGB – wenn das Vertrauensverhältnis so zerstört ist, dass die Fortsetzung der Zusammenarbeit unzumutbar ist. Anerkannte Fallgruppen sind etwa Veruntreuung von Gemeinschaftsgeldern, verdeckte Provisionsannahme oder Insolvenz des Verwalters. Wichtig: Die fristlose Kündigung muss innerhalb von zwei Wochen ab Kenntnis des Grundes erklärt werden (§ 626 Abs. 2 BGB).

Muss die Kündigung der Hausverwaltung schriftlich erfolgen?

Das Gesetz schreibt für die Kündigung des Verwaltervertrags keine bestimmte Form vor – maßgeblich ist zunächst der Vertrag, der oft Schriftform verlangt. In der Praxis sollte die Kündigung immer schriftlich und mit nachweisbarem Zugang erfolgen, etwa per Einwurf-Einschreiben oder Übergabe gegen Empfangsquittung. Bei der WEG gehört zusätzlich der Beschluss ins Versammlungsprotokoll.

Darf ich das Hausgeld einbehalten, wenn die Verwaltung schlecht arbeitet?

Nein. Der BGH hat mit Urteil vom 14.11.2025 (V ZR 190/24) entschieden, dass Wohnungseigentümer kein Zurückbehaltungsrecht am Hausgeld haben – selbst dann nicht, wenn die Verwaltung seit Jahren keine Jahresabrechnung erstellt. Der richtige Weg ist die Abberufung und Kündigung der Verwaltung, nicht der Zahlungsstopp.

Fazit

Die Hausverwaltung zu kündigen ist seit der WEG-Reform 2020 kein juristisches Wagnis mehr: Die Gemeinschaft beruft ab – jederzeit, ohne Grund, mit einfacher Mehrheit – und der Vertrag endet spätestens sechs Monate später von selbst. Vermieter mit Miet- oder Sondereigentumsverwaltung kündigen sogar ganz allein, nach der vertraglichen Frist oder bei wichtigem Grund fristlos binnen zwei Wochen. Entscheidend sind saubere Beschlüsse, nachweisbarer Zugang und ein kühler Kopf: Hausgeld einbehalten ist keine Option, wie der BGH zuletzt bestätigt hat.

Wie es nach der Kündigung weitergeht, lesen Sie in der Verwalterwechsel-Anleitung in 7 Schritten; was ein neuer Vertrag kosten darf, im Überblick Hausverwaltung Kosten Dortmund 2026. Und wenn Sie für Ihr Objekt in Dortmund oder im Ruhrgebiet eine neue Verwaltung suchen: Die Erstberatung bei uns ist kostenfrei.