Der Mietspiegel Dortmund 2025/2026 weist je nach Baujahr Nettokaltmieten zwischen 5,73 und 10,19 Euro je Quadratmeter aus und gilt bis zum 31. Dezember 2026. Zum 1. Januar 2027 löst ihn ein neu erhobener Mietspiegel ab; die Befragung dafür läuft seit Juni 2026 und ist für Vermieter und Mieter Pflicht. Dazu kommen drei Regeln, die in Dortmund strenger sind als im Rest des Ruhrgebiets: die Kappungsgrenze von 15 Prozent, die Mietpreisbremse und eine achtjährige Kündigungssperrfrist nach Umwandlung. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie die Tabelle für Ihre Wohnung anwenden und was bei einer Mieterhöhung in Dortmund zu beachten ist.
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Mittelwerte von 5,73 bis 10,19 Euro je Quadratmeter
Neun Baujahresklassen, jeweils mit Mittelwert und Zwei-Drittel-Spanne. Bezugsgröße ist eine Wohnung mit 60 bis 80 Quadratmetern; Zu- und Abschläge für Größe, Ausstattung, Modernisierung und Lage kommen dazu. Datenstand ist der 1. Mai 2024.
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Dortmund ist Kappungsgrenzen-Gebiet
Seit dem 1. März 2025 dürfen Bestandsmieten innerhalb von drei Jahren nur um 15 statt 20 Prozent steigen. Die Mietpreisbremse gilt bis Ende 2029, die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung beträgt acht Jahre. Essen, Bochum und Gelsenkirchen sind nicht betroffen.
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Neuer Mietspiegel ab 1. Januar 2027, Befragung ist Pflicht
Rund 13.000 Wohnungen wurden im Juni 2026 angeschrieben. Vermieter und Mieter müssen antworten; ein Verstoß kann bis zu 5.000 Euro Bußgeld kosten. Die Auswertung übernimmt das EMA-Institut aus Regensburg.
Eine Vorbemerkung: Wir sind selbst Hausverwaltung in Dortmund und erstellen für die Vermieter, die wir betreuen, regelmäßig Mieterhöhungsverlangen auf Grundlage des Mietspiegels. Alle Werte in diesem Beitrag stammen aus dem amtlichen Sonderdruck des Mietspiegels 2025/2026, der Dokumentation zur Fortschreibung des Amtes für Wohnen und den Gesetzestexten. Wo wir eine eigene Einschätzung geben, ist sie als solche gekennzeichnet.
Betrifft mich das? Für welche Wohnungen der Mietspiegel gilt
Der Mietspiegel gilt für nicht preisgebundene Wohnungen in Dortmund mit 20 bis 145 Quadratmetern Wohnfläche in Mehrfamilienhäusern. Wenn Sie eine solche Wohnung vermieten oder mieten, ist er der Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete.
Nicht oder nur als Orientierung anwendbar ist er für:
- Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern. Dafür enthält die Tabelle keine Werte.
- Möblierte Wohnungen und Wohnungen ohne WC. Hier dient der Mietspiegel nur zur Orientierung.
- Preisgebundenen Wohnraum, etwa geförderte Sozialwohnungen mit Kostenmiete.
- Wohnungen außerhalb Dortmunds. Essen, Bochum und Gelsenkirchen haben eigene Mietspiegel. Die Dortmunder Werte sind dort nur ein Behelf, wenn kein aktueller eigener Mietspiegel vorliegt (§ 558a Abs. 4 BGB).
- Indexmietverträge. Solange die Miete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist, sind Erhöhungen nach dem Mietspiegel ausgeschlossen. Was sich für Indexmieten mit der geplanten Mietrechtsreform 2026 ändert, steht in unserem eigenen Beitrag.
Mietspiegel Dortmund 2025/2026: die Tabelle
Die Tabelle weist für neun Baujahresklassen einen Mittelwert und eine Spanne aus. Alle Werte sind Nettokaltmieten je Quadratmeter und Monat, also ohne Heiz- und Betriebskosten. Sie beziehen sich auf eine Wohnung mit 60,01 bis 80,00 Quadratmetern in Standardausstattung: Zentralheizung, Bad mit Wanne und WC, Isolierverglasung, Balkon, Laminat oder Teppich, Lage in Dortmund-West. Alles, was davon abweicht, wird über Zu- und Abschläge angepasst.
| Baujahr | Untergrenze | Mittelwert | Obergrenze |
|---|---|---|---|
| bis 1909 | 4,73 € | 5,90 € | 7,16 € |
| 1910 bis 1934 | 4,61 € | 5,73 € | 6,83 € |
| 1935 bis 1959 | 5,23 € | 6,29 € | 7,41 € |
| 1960 bis 1969 | 5,43 € | 6,30 € | 7,18 € |
| 1970 bis 1981 | 4,98 € | 6,00 € | 6,96 € |
| 1982 bis 1994 | 5,45 € | 6,50 € | 7,68 € |
| 1995 bis 2009 | 5,72 € | 6,83 € | 7,94 € |
| 2010 bis 2014 | 5,80 € | 7,37 € | 8,99 € |
| 2015 bis 2019 | 8,10 € | 10,19 € | 12,67 € |
Quelle: Stadt Dortmund, Amt für Wohnen, Mietspiegel 2025/2026, Stand Mai 2024. Angaben in Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat, nettokalt.
Maßgeblich ist das Jahr der Fertigstellung, nicht das Jahr einer späteren Modernisierung. Die Spanne ist eine Zwei-Drittel-Spanne: Je ein Sechstel der teuersten und der günstigsten Mieten wurde weggelassen. Mieten innerhalb der Spanne gelten noch als ortsüblich. Für Wohnungen ab Baujahr 2020 enthält der Mietspiegel keine Werte.
Der Mietspiegel 2025/2026 ist eine Fortschreibung des 2023 erhobenen Mietspiegels. Die Stadt hat dafür nicht den Verbraucherpreisindex angesetzt, sondern 2.443 Wohnungen aus der Ursprungserhebung erneut befragt, weil der Index in den Jahren 2022 bis 2024 deutlich stärker gestiegen war als die Mieten. Ergebnis: Die Mieten stiegen im Schnitt um 5,01 Prozent in zwei Jahren, je nach Baujahresklasse zwischen 2,2 und 6,3 Prozent. Mit diesen Sätzen wurden die Tabellenwerte angehoben.
Zu- und Abschläge: was den Wert für Ihre Wohnung verändert
Die Tabellenwerte sind der Ausgangspunkt. Der Mietspiegel nennt mehr als 50 Merkmale, die einen Zu- oder Abschlag je Quadratmeter auslösen. Die für Dortmunder Bestandswohnungen wichtigsten:
| Merkmal | Zu- oder Abschlag je m² |
|---|---|
| Wohnung 20 bis 25 m² | + 1,74 € |
| Wohnung 40,01 bis 45 m² | + 0,57 € |
| Wohnung 50,01 bis 60 m² | + 0,20 € |
| Wohnung 80,01 bis 110 m² | − 0,05 € |
| Wohnung 110,01 bis 145 m² | − 0,13 € |
| Zweites WC (Gäste-WC) | + 0,22 € |
| Parkett oder aufgearbeitete Hobeldielen | + 0,54 € |
| Einzelöfen oder Heizung nicht vom Vermieter gestellt | − 0,51 € |
| Fernwärme | − 0,07 € |
| Höherwertige Wärmeschutzverglasung (U-Wert 1,0 oder besser) | + 0,42 € |
| Kein Balkon, keine Loggia, keine Terrasse | − 0,04 € |
| Garten zur alleinigen Nutzung | + 0,44 € |
| Aufzug (bis fünf bewohnte Geschosse) | + 0,23 € |
| Barrierearm erstellt oder modernisiert | + 0,43 € |
| Elektrische Rollläden an fast allen Fenstern | + 0,34 € |
| Heizungsanlage komplett erneuert, 2009 oder später (Gebäude vor 1980) | + 0,34 € |
| Bad erneuert, 2015 oder später (Gebäude vor 1980) | + 0,18 € |
| Nachträgliche Dämmung, 2015 oder später (Gebäude vor 1980) | + 0,30 € |
| Lage Innenstadt-Mitte | + 0,91 € |
| Lage Dortmund-Süd | + 0,65 € |
| Lage Hörde | + 0,64 € |
| Lage Dortmund-Ost | + 0,28 € |
| Lage Innenstadt-Nord | + 0,09 € |
| Lage Dortmund-Nord | + 0,04 € |
| Lage Dortmund-West | 0,00 € |
Quelle: Stadt Dortmund, Mietspiegel 2025/2026, Punkt 5. Die vollständige Liste steht im Sonderdruck. Welches der sieben Gebiete für eine Adresse gilt, zeigt die Mietspiegel-Karte der Stadt.
Zwei Regeln sind für Vermieter entscheidend. Erstens zählen Ausstattungsmerkmale und Modernisierungen nur, wenn der Vermieter sie eingebracht hat; das vom Mieter verlegte Parkett bringt keinen Zuschlag. Zweitens gelten die Modernisierungszuschläge nur für Gebäude, die vor 1980 errichtet wurden.
Mieterhöhung in Dortmund: die Regeln für Vermieter
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist möglich, wenn die Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert ist; das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden (§ 558 BGB). Es muss in Textform erklärt und begründet werden, und der Mietspiegel ist das Begründungsmittel erster Wahl (§ 558a BGB). Weil der Dortmunder Mietspiegel ein qualifizierter Mietspiegel ist, müssen Sie seine Angaben zur Wohnung auch dann mitteilen, wenn Sie die Erhöhung mit drei Vergleichswohnungen oder einem Gutachten begründen.
Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, zuzustimmen. Stimmt er zu, schuldet er die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang. Stimmt er nicht zu, bleiben Ihnen drei weitere Monate für die Klage auf Zustimmung (§ 558b BGB).
Dazu kommt, was die Mieterschutzverordnung NRW seit dem 1. März 2025 für Dortmund vorgibt. Dortmund steht als Nummer 11 in der Anlage der Verordnung vom 28. Januar 2025, und zwar als einzige Stadt des Ruhrgebiets. Die Verordnung schaltet drei bundesrechtliche Schutzvorschriften scharf:
| Regel | Gesetzlicher Normalfall | In Dortmund | Gilt bis |
|---|---|---|---|
| Kappungsgrenze für Bestandsmieten (§ 558 Abs. 3 BGB) | 20 % in drei Jahren | 15 % in drei Jahren | 28. Februar 2030 |
| Mietpreisbremse bei Neuvermietung (§ 556d BGB) | keine Grenze | höchstens 10 % über der Vergleichsmiete | 31. Dezember 2029 |
| Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 577a BGB) | 3 Jahre | 8 Jahre | 28. Februar 2030 |
Quelle: Mieterschutzverordnung NRW vom 28. Januar 2025 (GV. NRW. S. 111), geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025 (GV. NRW. S. 848). Die Änderung hat die Geltung der Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert, nachdem der Bund die Ermächtigung verlängert hatte.
Für die Kappungsgrenze heißt das konkret: Auch wenn der Mietspiegel für Ihre Wohnung 7,10 Euro hergibt und der Mieter bisher 5,50 Euro zahlt, dürfen Sie in drei Jahren nur auf rund 6,33 Euro erhöhen. Die Kappungsgrenze gilt nicht für Erhöhungen nach einer Modernisierung (§ 559 BGB, 8 Prozent der Kosten, höchstens 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren) und nicht für Betriebskostenanpassungen. Was bei Modernisierungen wie einer Klimaanlage gilt, haben wir im Beitrag Klimaanlage in der Mietwohnung beschrieben.
Die Mietpreisbremse kennt drei Ausnahmen: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung und der Fall, dass schon der Vormieter mehr als die zulässige Miete gezahlt hat (§ 556e und § 556f BGB). Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert und in Textform darüber informieren; sonst kann er sich später nicht darauf berufen (§ 556g Abs. 1a BGB).
Die Befragung für den Mietspiegel 2027: Pflicht für Vermieter und Mieter
Am 8. Juni 2026 hat die Stadt Dortmund die Befragung für den neuen Mietspiegel gestartet. Rund 13.000 zufällig ausgewählte Wohnungen wurden angeschrieben, jeweils Vermieter und Mieter. Die Auswertung übernimmt das EMA-Institut aus Regensburg. Ziel ist ein neuer qualifizierter Mietspiegel, der ab dem 1. Januar 2027 für zwei Jahre gilt.
Die Teilnahme ist keine Bitte. Seit der Mietspiegelreform von 2022 sind Vermieter und Mieter verpflichtet, der Stadt auf Verlangen Auskunft zu geben über Mietbeginn, Zeitpunkt und Art der letzten Mieterhöhung, Art und Höhe der Miete, Ausstattung und Lage der Wohnung und über besondere Umstände wie Verwandtschaft, die die Miete gedrückt haben (Artikel 238 § 2 EGBGB). Wer nicht, nicht rechtzeitig, nicht richtig oder nicht vollständig antwortet, handelt ordnungswidrig. Das Bußgeld kann bis zu 5.000 Euro betragen (Artikel 238 § 4 EGBGB).
Die Auskunft kann online gegeben werden; wer lieber Papier nutzt, bekommt mit dem Erinnerungsschreiben einen Fragebogen oder kann ihn beim Amt für Wohnen anfordern (E-Mail mietspiegel@stadtdo.de, Telefon 0231 50-26400). Bei der Fortschreibung 2024 lag der Rücklauf bei knapp 83 Prozent der erreichbaren Wohnungen; damals war die Auskunftspflicht noch nicht angewandt worden.
Was sich ab dem 1. Januar 2027 ändert
Mit dem neuen Mietspiegel gelten neue Tabellenwerte, und ein Mieterhöhungsverlangen, das nach dem 1. Januar 2027 zugeht, muss mit ihnen begründet werden. Für ein Verlangen, das noch 2026 zugeht, ist der Mietspiegel 2025/2026 das richtige Begründungsmittel. Wie hoch die neuen Werte ausfallen, steht nicht fest; eine Prognose geben wir nicht ab. Zwei Anhaltspunkte gibt es trotzdem: Die letzte Fortschreibung ergab 2,47 Prozent Steigerung pro Jahr, und eine Neuerhebung erfasst anders als eine Fortschreibung auch Wohnungen, die seit 2022 neu vermietet wurden, und voraussichtlich erstmals die Baujahre ab 2020.
Für die Gebietseinteilung und die Zuschläge ist mit Änderungen zu rechnen, weil eine Neuerhebung die statistischen Einflussgrößen neu bestimmt. Ob etwa der Zuschlag für Innenstadt-Mitte bei 0,91 Euro bleibt, entscheidet die Regressionsanalyse des EMA-Instituts, nicht die Fortschreibung des alten Werts (Stand September 2026).
Zwei Dinge ändern sich nicht: Die Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt unabhängig vom Mietspiegel bis zum 28. Februar 2030, und die Grundsteuer bleibt außerhalb des Mietspiegels. Der Arbeitskreis hat 2024 bewusst darauf verzichtet, Grundsteuerwerte je Quadratmeter auszuweisen, weil die Daten nach der Reform veraltet waren. Wie Sie die seit 2026 höhere Grundsteuer in Dortmund über die Betriebskosten weitergeben, erklärt unser eigener Beitrag.
Häufige Fragen zum Mietspiegel Dortmund
Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete in Dortmund 2026?
Der Mietspiegel Dortmund 2025/2026 weist je nach Baujahresklasse Mittelwerte zwischen 5,73 und 10,19 Euro je Quadratmeter Nettokaltmiete aus, jeweils mit einer Spanne nach unten und oben. Über alle 2.443 für die Fortschreibung ausgewerteten Wohnungen lag die durchschnittliche Nettokaltmiete zum Stichtag 1. Mai 2024 bei 7,26 Euro je Quadratmeter. Zu- und Abschläge für Größe, Ausstattung, Modernisierung und Lage verändern den Wert für die einzelne Wohnung deutlich.
Gilt in Dortmund die Kappungsgrenze von 15 Prozent?
Ja. Dortmund steht als Nummer 11 in der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW vom 28. Januar 2025. Seit dem 1. März 2025 dürfen Bestandsmieten in Dortmund innerhalb von drei Jahren nur um 15 Prozent statt der gesetzlichen 20 Prozent steigen, und auch nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Regelung gilt bis zum 28. Februar 2030. Von den Ruhrgebietsstädten ist Dortmund die einzige in der Anlage; für Essen, Bochum und Gelsenkirchen bleibt es bei 20 Prozent.
Gilt die Mietpreisbremse in Dortmund?
Ja, bis zum 31. Dezember 2029. Bei einer Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d BGB). Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung und der Fall, dass schon der Vormieter mehr gezahlt hat. Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert und in Textform darüber informieren.
Muss ich an der Befragung für den neuen Mietspiegel teilnehmen?
Ja, wenn Ihre Wohnung in der Stichprobe ist. Vermieter und Mieter sind nach Artikel 238 § 2 EGBGB verpflichtet, der Stadt auf Verlangen Auskunft über Mietbeginn, letzte Mieterhöhung, Miethöhe, Ausstattung und Lage der Wohnung zu geben. Wer die Auskunft nicht, nicht rechtzeitig oder nicht richtig erteilt, handelt ordnungswidrig; das Bußgeld kann bis zu 5.000 Euro betragen (Artikel 238 § 4 EGBGB). Die Stadt Dortmund hat im Juni 2026 rund 13.000 Wohnungen angeschrieben.
Wann kommt der neue Mietspiegel Dortmund 2027?
Zum 1. Januar 2027. Der aktuelle Mietspiegel 2025/2026 läuft am 31. Dezember 2026 aus. Die Stadt Dortmund lässt derzeit vom EMA-Institut aus Regensburg einen neuen qualifizierten Mietspiegel erstellen, der dann zwei Jahre gilt. Grundlage ist die Befragung von rund 13.000 zufällig ausgewählten Wohnungen, die im Juni 2026 begonnen hat. Mieterhöhungsverlangen, die nach dem 1. Januar 2027 zugehen, müssen sich auf den neuen Mietspiegel beziehen.
Wie begründe ich eine Mieterhöhung in Dortmund richtig?
In Textform, mit Bezug auf den Mietspiegel und frühestens, wenn die Miete 15 Monate unverändert war (§ 558 und § 558a BGB). Nennen Sie Baujahresklasse, Mittelwert, die angewandten Zu- und Abschläge und das Gebiet. Weil der Dortmunder Mietspiegel qualifiziert ist, müssen Sie seine Angaben zur Wohnung auch dann mitteilen, wenn Sie die Erhöhung anders begründen. Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit für die Zustimmung; die erhöhte Miete ist ab dem dritten Kalendermonat fällig (§ 558b BGB).
Fazit
Der Mietspiegel Dortmund 2025/2026 ist für Vermieter ein verlässliches Werkzeug: neun Baujahresklassen, klare Zu- und Abschläge, sieben Lagegebiete, ein amtliches Rechenbeispiel. Was ihn in Dortmund besonders macht, steht nicht in der Tabelle, sondern in der Mieterschutzverordnung: 15 Prozent Kappungsgrenze, Mietpreisbremse und acht Jahre Sperrfrist nach Umwandlung, alles bis mindestens Ende 2029. Und noch bis Ende 2026 läuft die Befragung, die den Nachfolger ab 1. Januar 2027 bestimmt; wer angeschrieben wurde, muss antworten.
Wer eine Indexmiete vereinbart hat, findet die anstehenden Änderungen im Beitrag zur Mietrechtsreform 2026; die Betriebskostenseite der gestiegenen Abgaben behandelt der Artikel zur Grundsteuer in Dortmund. Und wenn Sie eine Mieterhöhung in Dortmund oder im Ruhrgebiet vorbereiten und nicht sicher sind, welche Zuschläge tragen: Als Mietverwaltung rechnen wir das für Sie durch. Die erste Einschätzung kostet Sie nichts.
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