Umlaufbeschluss in der WEG: BGH-Urteil 2026 zur Anfechtung

Wer einen Absenkungsbeschluss für fehlerhaft hält, muss ihn binnen eines Monats anfechten – und sollte den späteren Umlaufbeschluss gleich mit angreifen. Das ist die praktische Summe des BGH-Urteils vom 17. Juli 2026 (V ZR 190/25). Der Bundesgerichtshof hat dreierlei geklärt: Ein Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG kann isoliert mit der Beschlussmängelklage angegriffen werden; seine Fehlerhaftigkeit – bis hin zur Nichtigkeit – macht den anschließenden Umlaufbeschluss aber nur anfechtbar, nie nichtig; und sobald der Umlaufbeschluss bestandskräftig ist, wird die Klage gegen den Absenkungsbeschluss unzulässig. Dieser Beitrag erklärt die Entscheidung aus dem Volltext – und was Eigentümer, Beiräte und Verwalter daraus für ihre Umlaufverfahren mitnehmen.

Das Wichtigste auf einen Blick

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Absenkungsbeschlüsse sind isoliert anfechtbar

Der Beschluss, der das Quorum für ein Umlaufverfahren auf die einfache Mehrheit absenkt, ist ein regulärer Beschluss und kann in Bestandskraft erwachsen (Leitsatz 1). Es gelten die Fristen des § 45 WEG: ein Monat für die Klage.
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Der Umlaufbeschluss wird dadurch nie nichtig

Mängel, Nichtigkeit oder die gerichtliche Ungültigerklärung des Absenkungsbeschlusses führen nur zur Anfechtbarkeit des mit einfacher Mehrheit gefassten Umlaufbeschlusses (Leitsatz 2). Wer ihn nicht fristgerecht angreift, ist an ihn gebunden.
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Bestandskraft des Umlaufbeschlusses beendet den Streit

Ist der Umlaufbeschluss bestandskräftig, wird die Klage gegen den Absenkungsbeschluss mangels Rechtsschutzinteresses unzulässig (Leitsatz 3) – selbst wenn sie ursprünglich Erfolg gehabt hätte.

Eine Vorbemerkung: Wir sind selbst Hausverwaltung in Dortmund und betreuen Eigentümergemeinschaften im Ruhrgebiet, die Umlaufverfahren genau für solche Fälle nutzen – die Auftragsvergabe nach einer bereits diskutierten Sanierungsentscheidung. Der Beitrag gibt die Entscheidung wieder, wie sie im Volltext veröffentlicht ist (ECLI:DE:BGH:2026:170726UVZR190.25.0); Leitsätze, Sachverhalt und Begründung stammen aus dem Urteil selbst, nicht aus Zusammenfassungen. Praktische Empfehlungen sind als solche gekennzeichnet.

Betrifft mich das? Zwei Konstellationen

Relevant ist das Urteil für Sie in zwei Richtungen:

Ihre Gemeinschaft nutzt oder plant Umlaufbeschlüsse mit abgesenktem Quorum. Dann gibt das Urteil Rechtssicherheit: Das Verfahren darf auch bei laufender Anfechtung des Absenkungsbeschlusses durchgezogen werden, und ein bestandskräftiger Umlaufbeschluss steht auf festem Grund – selbst wenn der Absenkungsbeschluss Mängel hatte.
Sie halten einen Absenkungs- oder Umlaufbeschluss für rechtswidrig. Dann setzt das Urteil Sie unter Zeitdruck: Es gilt die Monatsfrist des § 45 WEG für jeden der beiden Beschlüsse, und wer nur den Absenkungsbeschluss angreift und den Umlaufbeschluss bestandskräftig werden lässt, verliert beide Male.

Nutzt Ihre Gemeinschaft ausschließlich allstimmige Umlaufbeschlüsse oder gar keine, ändert das Urteil für Sie nichts – es lohnt sich aber als Anlass, das Instrument zu kennen: Richtig eingesetzt erspart es eine komplette Versammlung.

Kurz erklärt: Umlaufbeschluss und Absenkungsbeschluss

Ein Beschluss ist auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären – der klassische Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG. Weil diese Allstimmigkeit in größeren Gemeinschaften kaum je zu erreichen ist, erlaubt Satz 2 seit der WEG-Reform 2020 eine Abkürzung: Die Eigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Diesen vorgeschalteten Beschluss nennt die Praxis Absenkungsbeschluss. Wie das Umlaufverfahren insgesamt abläuft und welche Formen gelten, steht in unserem Leitfaden zur Eigentümerversammlung.

Umstritten war seit der Reform, wie die beiden Beschlüsse rechtlich zusammenhängen: Kann man den Absenkungsbeschluss selbst vor Gericht bringen – oder nur den späteren Umlaufbeschluss? Und was wird aus dem Umlaufbeschluss, wenn der Absenkungsbeschluss fehlerhaft war? Genau diese beiden Fragen hat der BGH jetzt beantwortet.

Der Fall: eine Heizungserneuerung „nach Variante 1“

In der Eigentümerversammlung vom 25. Mai 2023 fasste eine Gemeinschaft unter TOP 7 folgenden Beschluss: Über die Erneuerung der Heizungsanlage „nach Variante 1“ soll im Wege eines Umlaufbeschlusses – also ohne Versammlung – mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden können. Ein Eigentümer erhob dagegen Beschlussmängelklage; er hielt den Beschluss unter anderem für zu unbestimmt, weil unklar blieb, was „Variante 1“ genau umfasst.

Während das Verfahren lief, schuf die Gemeinschaft Fakten: Im Umlaufverfahren wurde mit einfacher Mehrheit die Auftragsvergabe für den Heizungstausch beschlossen, in einer außerordentlichen Versammlung zusätzlich die Finanzierung. Beide Beschlüsse focht niemand an – sie wurden bestandskräftig. Das Amtsgericht hatte die Klage gegen den Absenkungsbeschluss abgewiesen (1 C 319/23 WEG), das Landgericht Nürnberg-Fürth wies die Berufung am 27. August 2025 zurück (14 S 7038/23 WEG): Der Klage fehle inzwischen das Rechtsschutzbedürfnis. Der BGH bestätigte das Ergebnis – nutzte die Revision aber, um die dahinterliegenden Streitfragen grundsätzlich zu klären.

Die drei Leitsätze im Überblick

	Leitsatz	Was das praktisch heißt
1	Ein Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG kann Gegenstand einer Beschlussmängelklage sein.	Wer ihn für rechtswidrig hält, kann (und muss) ihn direkt anfechten – binnen eines Monats.
2	Seine gerichtliche Ungültigerklärung führt ebenso wie seine Nichtigkeit nur zur Anfechtbarkeit des anschließenden Umlaufbeschlusses.	Der Umlaufbeschluss ist nie automatisch hinfällig. Wird er nicht fristgerecht angefochten, bleibt er wirksam.
3	Die Klage gegen den Absenkungsbeschluss wird unzulässig, wenn der Umlaufbeschluss bestandskräftig geworden ist.	Wer nur den ersten Beschluss angreift und den zweiten laufen lässt, verliert das Rechtsschutzinteresse – und damit den Prozess.

Warum der Absenkungsbeschluss isoliert anfechtbar ist

Die Instanzgerichte und die Literatur waren in dieser Frage dreigeteilt, und der BGH benennt die Lager ausdrücklich. Die Gegenauffassung – vertreten etwa vom Landgericht Berlin II und vom Landgericht Frankfurt – behandelte Absenkungsbeschlüsse wie Geschäftsordnungsbeschlüsse: reine Verfahrensregelungen ohne Sachgehalt, die nur mittelbar über eine Klage gegen den Umlaufbeschluss überprüft werden könnten.

Der BGH entscheidet anders, mit zwei Kernargumenten. Erstens der Wortlaut: Weder § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG noch § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG unterscheiden zwischen „Beschlusstypen“, und auch die Gesetzesmaterialien zur WEG-Reform geben für eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle nichts her. Zweitens die Wirkrichtung: Ein Geschäftsordnungsbeschluss erledigt sich typischerweise mit dem Ende der Versammlung – ein Absenkungsbeschluss entfaltet seine Wirkung dagegen ausschließlich in der Zukunft. Beschlüsse, die das Verfahren für künftiges Verwaltungshandeln vorgeben, können in Bestandskraft erwachsen; und mit dieser Bestandskraft wäre es unvereinbar, ihre Mängel später noch inzident im Prozess gegen den Umlaufbeschluss nachschieben zu können.

Bemerkenswert praxisnah sind die prozessualen Hinweise, die der Senat gleich mitliefert: Das Klageverfahren gegen den Umlaufbeschluss wird nicht ausgesetzt, bis über den Absenkungsbeschluss entschieden ist – § 148 ZPO passt nicht, weil der angefochtene Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG bis zur Ungültigerklärung gültig bleibt. Wer beide Beschlüsse für rechtswidrig hält, kann sie stattdessen von Anfang an gemeinsam angreifen (Klagehäufung, § 260 ZPO) oder die laufende Klage nachträglich erweitern; das Gericht kann getrennte Verfahren verbinden.

Warum der Umlaufbeschluss nie nichtig ist

Das ist der dogmatische Kern des Urteils – und der Punkt mit den größten Folgen für die Praxis. Vor der Entscheidung wurde in Literatur und Rechtsprechung ernsthaft vertreten, ein Umlaufbeschluss mit bloß einfacher Mehrheit sei bei fehlendem oder fehlerhaftem Absenkungsbeschluss nichtig oder sogar ein „Nichtbeschluss“ – den Eigentümern fehle dafür die Beschlusskompetenz. Wäre das richtig, könnte ein solcher Beschluss noch Jahre später zu Fall gebracht werden, denn die Nichtigkeit ist nicht fristgebunden.

Der BGH verwirft das mit einer klaren Systematik. Ob ein Beschluss nichtig oder nur anfechtbar ist, richtet sich nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG: Nichtig ist er nur, wenn er gegen eine Vorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht rechtswirksam verzichtet werden kann. Das Allstimmigkeitserfordernis des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG steht aber zur Disposition der Eigentümer – das zeigt gerade die Öffnungsklausel in Satz 2. Ein Verstoß dagegen kann die Nichtigkeit deshalb nicht begründen.

Und die Beschlusskompetenz? Sie folgt, so der Senat, gar nicht aus dem Absenkungsbeschluss, sondern aus der gesetzlichen Zuweisung der Angelegenheit an die Wohnungseigentümer – bei Erhaltungsmaßnahmen wie dem Heizungstausch aus § 18 Abs. 1 und § 19 Abs. 1 und 2 Nr. 2 WEG. Der Absenkungsbeschluss regelt nur das Verfahren der Beschlussfassung. Ein im gesetzlich vorgesehenen Verfahrensrahmen gefasster Beschluss erfüllt die Mindestanforderungen an die Willensbildung; ihn als „Nichtbeschluss“ zu behandeln, nur weil ein dispositives Quorum verfehlt wurde, wäre damit unvereinbar.

Die Konsequenz: Wer zu spät kommt, verliert zweimal

Im entschiedenen Fall führte diese Systematik zum Ergebnis: Die Klage gegen den Absenkungsbeschluss war ursprünglich zulässig – wurde aber unzulässig, als die Gemeinschaft das Umlaufverfahren durchführte und niemand den Umlaufbeschluss anfocht. Denn ein Erfolg der Klage hätte keinerlei Nutzen mehr gebracht: Die Verfahrensfunktion des Absenkungsbeschlusses war mit dem durchgeführten Umlaufverfahren erledigt, und an der Bestandskraft des Umlaufbeschlusses hätte selbst die Nichtigkeit des Absenkungsbeschlusses nichts mehr geändert.

Der Senat nennt den Absenkungsbeschluss in dieser Lage „verbraucht“: Jedenfalls dann, wenn die anvisierte Maßnahme – hier die Heizungserneuerung – mitsamt ihrer Finanzierung erkennbar abschließend beschlossen ist, hat er für künftige Umlaufbeschlüsse keine Funktion mehr. Ausdrücklich offengelassen hat der BGH dagegen, ob ein Absenkungsbeschluss innerhalb seines „einzelnen Gegenstands“ mehrere vereinfachte Umlaufbeschlüsse tragen kann – diese Frage bleibt umstritten (Stand August 2026).

Was Eigentümer, Beiräte und Verwalter daraus mitnehmen sollten

Vier Punkte für die Praxis – unsere Einschätzung, nicht der Inhalt des Urteils:

Beide Beschlüsse im Blick behalten, beide Fristen notieren. Wer sich gegen ein abgesenktes Umlaufverfahren wehren will, greift Absenkungs- und Umlaufbeschluss an – notfalls nacheinander per Klageerweiterung. Nur den ersten anzugreifen ist nach diesem Urteil eine verlorene Wette.
Für Verwalter und Gemeinschaften: Das Verfahren darf weiterlaufen. Eine Anfechtungsklage gegen den Absenkungsbeschluss stoppt das Umlaufverfahren nicht. Das gibt Planungssicherheit – ersetzt aber keine saubere Beschlussvorbereitung, denn der Umlaufbeschluss selbst bleibt anfechtbar.
Den „einzelnen Gegenstand“ präzise fassen. Im entschiedenen Fall blieb offen, was „Variante 1“ umfasst – genau solche Unbestimmtheit provoziert Anfechtungen. Je konkreter der Absenkungsbeschluss Gegenstand und Umfang benennt, desto belastbarer das gesamte Verfahren. Bis zur Klärung der offenen Frage empfiehlt sich zudem: ein Absenkungsbeschluss pro Umlaufverfahren.
Das Umlaufverfahren als Werkzeug ernst nehmen. Richtig vorbereitet erspart es eine komplette Versammlung – etwa für die Auftragsvergabe, nachdem die Grundsatzentscheidung gefallen ist. Dass die Gemeinschaft bei der Auswahl der Angebote mehr Spielraum hat als früher angenommen, zeigt das BGH-Urteil zur gekippten Drei-Angebote-Regel; wann für die Maßnahme selbst welche Mehrheit gilt, hängt von ihrer Einordnung ab – zur Abgrenzung siehe unseren Beitrag zur baulichen Veränderung am Beispiel Klimaanlage.

Häufige Fragen zum Umlaufbeschluss nach dem BGH-Urteil

Was ist ein Absenkungsbeschluss in der WEG?

Ein Beschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG, mit dem die Eigentümer festlegen, dass für einen einzelnen Gegenstand ein Umlaufbeschluss nicht die Zustimmung aller, sondern nur die Mehrheit der abgegebenen Stimmen braucht. Er wird typischerweise in der Versammlung gefasst und senkt das Quorum für ein späteres Umlaufverfahren ab – etwa, damit über die konkrete Auftragsvergabe einer bereits diskutierten Sanierung nicht erneut eine Versammlung einberufen werden muss. Die Möglichkeit gibt es seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020.

Kann ich einen Absenkungsbeschluss anfechten?

Ja, und zwar isoliert – das hat der BGH mit Urteil vom 17. Juli 2026 (V ZR 190/25) entschieden und damit einen Streit der Instanzgerichte geklärt. Der Absenkungsbeschluss ist ein regulärer Beschluss, der in Bestandskraft erwachsen kann. Es gelten deshalb die Fristen des § 45 WEG: ein Monat für die Klage, zwei Monate für die Begründung. Wer die Monatsfrist verstreichen lässt, kann Mängel des Absenkungsbeschlusses später nicht mehr im Prozess gegen den Umlaufbeschluss nachschieben.

Ist ein Umlaufbeschluss nichtig, wenn der Absenkungsbeschluss fehlerhaft war?

Nein. Nach dem BGH-Urteil vom 17. Juli 2026 (V ZR 190/25) führen Mängel, Nichtigkeit oder die gerichtliche Ungültigerklärung des Absenkungsbeschlusses nur zur Anfechtbarkeit des mit einfacher Mehrheit gefassten Umlaufbeschlusses – nicht zu dessen Nichtigkeit. Das Erfordernis der Allstimmigkeit in § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ist dispositiv, und die Beschlusskompetenz für die Sachentscheidung folgt aus dem Gesetz, nicht aus dem Absenkungsbeschluss. Wird der Umlaufbeschluss nicht binnen eines Monats angefochten, bleibt er wirksam.

Darf das Umlaufverfahren durchgeführt werden, obwohl der Absenkungsbeschluss angefochten ist?

Ja. Ein angefochtener Beschluss ist nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG gültig, solange er nicht rechtskräftig für ungültig erklärt wurde. Der BGH stellt im Urteil vom 17. Juli 2026 ausdrücklich klar, dass der auf dem Absenkungsbeschluss aufbauende Umlaufbeschluss trotz laufender Anfechtungsklage ohne Weiteres gefasst werden darf; eine Aussetzung des Verfahrens nach § 148 ZPO scheidet aus. Wer sich wehren will, muss deshalb beide Beschlüsse angreifen und darf nicht auf den Ausgang der ersten Klage warten.

Was passiert mit meiner Klage gegen den Absenkungsbeschluss, wenn der Umlaufbeschluss bestandskräftig wird?

Sie wird unzulässig. Das ist der dritte Leitsatz des Urteils vom 17. Juli 2026 (V ZR 190/25): Ist der Umlaufbeschluss über den im Absenkungsbeschluss bezeichneten Gegenstand bestandskräftig geworden, entfällt das Rechtsschutzinteresse für die Klage gegen den Absenkungsbeschluss – selbst dann, wenn dieser nichtig gewesen sein sollte. Der BGH empfiehlt der Sache nach, beide Beschlüsse gemeinsam anzugreifen, etwa im Wege der Klagehäufung nach § 260 ZPO oder durch nachträgliche Klageerweiterung.

Gilt ein Absenkungsbeschluss für mehrere Umlaufbeschlüsse?

Das hat der BGH ausdrücklich offengelassen. Entschieden ist nur: Ist die anvisierte Maßnahme mitsamt ihrer Finanzierung erkennbar abschließend beschlossen, ist der Absenkungsbeschluss verbraucht und für künftige Umlaufbeschlüsse ohne Funktion. Ob er davor mehrere vereinfachte Umlaufbeschlüsse zum selben Gegenstand tragen kann, ist weiterhin umstritten (Stand August 2026). Wer auf Nummer sicher gehen will, fasst für jedes Umlaufverfahren einen eigenen, konkret formulierten Absenkungsbeschluss.

Fazit

Das Urteil vom 17. Juli 2026 (V ZR 190/25) macht das vereinfachte Umlaufverfahren zu einem verlässlicheren Werkzeug – und verlagert das Risiko auf die Seite derer, die zu lange warten. Absenkungsbeschlüsse sind isoliert anfechtbar und erwachsen in Bestandskraft; ihre Mängel schlagen auf den Umlaufbeschluss nur als Anfechtungsgrund durch; und wer den Umlaufbeschluss bestandskräftig werden lässt, verliert auch den Prozess gegen den Absenkungsbeschluss. Für Gemeinschaften heißt das: sauber formulieren, dann trägt das Verfahren. Für kritische Eigentümer heißt es: Fristen ernst nehmen und beide Beschlüsse angreifen.

Wie Einladung, Fristen und Beschlussfassung in der Versammlung selbst funktionieren, steht im Leitfaden zur Eigentümerversammlung. Und wenn Ihre Gemeinschaft Umlaufverfahren künftig nutzen will, ohne in die Bestimmtheitsfalle zu laufen: Wir richten das im Rahmen der WEG-Verwaltung gerne ein – die Erstberatung kostet Sie nichts.