Die Grundsteuer B liegt in Essen 2026 bei einem einheitlichen Hebesatz von 925 Prozent – für Wohn- und Nicht-Wohngrundstücke gleichermaßen. Für Wohngrundstücke ist das ein Sprung von 655 auf 925 Prozent, also rund 41 Prozent mehr als 2025. Wer eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus in Essen besitzt, zahlt in diesem Jahr deutlich mehr; wer ein Geschäftsgrundstück hält, zahlt weniger.
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925 Prozent einheitlicher Hebesatz
Der Rat der Stadt Essen hat am 27. Mai 2026 für die Grundsteuer B 1 (Wohngrundstücke) und B 2 (Nicht-Wohngrundstücke) denselben Hebesatz von 925 Prozent beschlossen. Die Satzung gilt rückwirkend zum 1. Januar 2026.
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Wohnen +41 Prozent, Gewerbe −28 Prozent
2025 lagen die Sätze noch bei 655 Prozent für Wohn- und 1.290 Prozent für Nicht-Wohngrundstücke. Die Vereinheitlichung verschiebt die Last spürbar vom Gewerbe zum Wohnen.
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Zwei Bescheide, zwei Fälligkeiten im August
Die Gebühren kamen im Februar, die Grundsteuer erst am 13. Juli. Fällig wurden beide fast gleichzeitig: die Gebühren am 15. August, die Grundsteuer für drei Quartale gebündelt am 17. August 2026.
Eine Vorbemerkung: Wir sind selbst Hausverwaltung in Dortmund und betreuen Eigentümergemeinschaften und Vermieter im gesamten Ruhrgebiet, Essen eingeschlossen. Dieser Artikel nennt die amtlichen Zahlen der Stadt Essen und ordnet sie ein – er ist keine Steuerberatung und ersetzt bei einer strittigen Bewertung nicht den Gang zum Finanzamt oder zum Fachanwalt.
Betrifft mich das?
Betroffen ist jede Person, der zum 1. Januar 2026 ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung in Essen gehörte. Das gilt für Selbstnutzer genauso wie für Vermieter und für Eigentümergemeinschaften, bei denen die Grundsteuer über die Jahresabrechnung auf die einzelnen Einheiten verteilt wird.
Mieterinnen und Mieter sind indirekt betroffen: Die Grundsteuer ist umlagefähig und taucht in der Nebenkostenabrechnung auf – dazu weiter unten mehr.
Nicht betroffen sind Eigentümer in den Nachbarstädten. Die Hebesätze werden je Stadt beschlossen und gehen 2026 im Ruhrgebiet weit auseinander: Dortmund liegt bei 800 Prozent, Bochum erhebt weiterhin gesplittete Sätze. Den Vergleich der Städte haben wir in einem eigenen Artikel zur Grundsteuer 2026 im Ruhrgebiet aufbereitet; für Dortmund gibt es den Detailartikel zur Grundsteuer in Dortmund.
Wie hoch ist die Grundsteuer in Essen 2026?
Der Rat der Stadt Essen hat die Hebesätze in seiner Mai-Sitzung am 27. Mai 2026 beschlossen. Die Satzung tritt rückwirkend zum 1. Januar 2026 in Kraft (Quelle: Stadt Essen).
| Steuerart | Was darunter fällt | Hebesatz 2026 |
|---|---|---|
| Grundsteuer A | Betriebe der Land- und Forstwirtschaft | 510 % |
| Grundsteuer B 1 | Bebaute Grundstücke im Ertragswertverfahren (Wohngrundstücke) | 925 % |
| Grundsteuer B 2 | Unbebaute Grundstücke und bebaute im Sachwertverfahren (Nicht-Wohngrundstücke) | 925 % |
Ein Detail, das oft verkürzt dargestellt wird: Essen hat die Unterscheidung zwischen B 1 und B 2 nicht abgeschafft. Die beiden Kategorien stehen weiter in der Satzung – sie sind nur zahlenmäßig identisch. Für die Rechnung macht das 2026 keinen Unterschied, für das Verständnis des Bescheids schon: Wenn dort „Nichtwohngrundstück” steht, ist das keine Fehleinordnung mit finanziellen Folgen.
Was sich gegenüber 2025 geändert hat
Hier liegt der eigentliche Grund für den Sprung auf der Rechnung. 2025 hatte Essen bewusst differenzierte Hebesätze beschlossen, um Wohnen zu entlasten (Ratsbeschluss vom 27. November 2024, Quelle: Stadt Essen). 2026 ist davon nichts übrig.
| 2025 | 2026 | Veränderung | |
|---|---|---|---|
| Grundsteuer B – Wohngrundstücke | 655 % | 925 % | +270 Punkte (+41,2 %) |
| Grundsteuer B – Nicht-Wohngrundstücke | 1.290 % | 925 % | −365 Punkte (−28,3 %) |
| Grundsteuer A | 390 % | 510 % | +120 Punkte (+30,8 %) |
Die Umstellung dreht die Verteilung um: Wohngrundstücke tragen deutlich mehr, Gewerbegrundstücke deutlich weniger. Für eine vermietete Eigentumswohnung bedeutet das eine spürbar höhere laufende Belastung, die über die Nebenkosten weitergereicht wird. Für ein Ladenlokal oder eine Halle bedeutet es eine Entlastung.
Warum der Grundsteuerbescheid erst im Juli kam
Wer sich gewundert hat, dass 2026 im Februar kein Grundsteuerbetrag auf dem Bescheid stand: Das war Absicht. Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hatte am 4. Dezember 2025 zur Hebesatzdifferenzierung entschieden, und diese Rechtsprechung betrifft Essen unmittelbar. Die Stadt hat die Festsetzung zurückgestellt, bis die schriftliche Begründung und die rechtliche Wirkung ausgewertet waren, und die Grundsteuerbescheide erst am 13. Juli 2026 versandt.
Rechtlich möglich ist das, weil die Festsetzung nach § 25 Absatz 3 Grundsteuergesetz rückwirkend zum 1. Januar erfolgen darf. Die Steuerpflicht bestand also die ganze Zeit – nur die Rechnung kam später.
Die Stadt Essen weist selbst darauf hin, dass die Entscheidung des Verwaltungsgerichts noch nicht rechtskräftig ist (Stand August 2026, Quelle: Stadt Essen). Sollte sie in der nächsten Instanz keinen Bestand haben, kann sich die Rechtsgrundlage für die Hebesatzgestaltung erneut ändern – für das Steuerjahr 2026 bleibt es zunächst bei den beschlossenen 925 Prozent.
Zwei Bescheide, zwei Fälligkeiten: 15. und 17. August
Die späte Festsetzung hat einen praktischen Nebeneffekt, der 2026 für viel Verwirrung gesorgt hat: Essen hat die Rechnung in zwei Bescheide aufgeteilt (Quelle: Stadt Essen).
| Bescheid | Versand | Inhalt | Fälligkeit |
|---|---|---|---|
| Grundbesitzabgabenbescheid | 03.02.2026 | Nur Gebühren: Abfall, Straßenreinigung, Abwasser | 15.08.2026 (Rate) |
| Grundsteuerbescheid | 13.07.2026 | Nur Grundsteuer, Quartale 1–3 gebündelt | 17.08.2026 |
Zwei Zahlungstermine im Abstand von zwei Tagen, für zwei verschiedene Dinge – und beim Grundsteuerbescheid drei Quartale auf einen Schlag. Wer per SEPA-Lastschriftmandat zahlt, muss nichts veranlassen; die Beträge werden zu den jeweiligen Terminen eingezogen. Wer selbst überweist, sollte beide Termine im Blick haben. Maßgeblich sind ausschließlich die Beträge und Termine im eigenen Bescheid.
Was sonst noch in den Grundbesitzabgaben steckt
„Grundbesitzabgaben” ist der Sammelbegriff, unter dem Essen die grundstücksbezogenen Abgaben bündelt. Die Gebührensätze für 2026 hat der Rat bereits am 10. Dezember 2025 beschlossen (Quelle: Stadt Essen).
| Gebühr | 2026 | Veränderung |
|---|---|---|
| Bioabfall | 0,45 € je Liter | unverändert |
| Restmüll, 120-l-Tonne wöchentlich | 409,20 € im Jahr | von 396,00 € (+3,33 %) |
| Schmutzwasser | 4,07 € je m³ | von 3,85 € (+5,71 %) |
| Niederschlagswasser | 2,06 € je m² | von 1,96 € (+5,10 %) |
| Straßenreinigung | 11,66 € je Frontmeter | +0,26 € (+2,28 %) |
| Winterdienst, Streuplan A | 3,83 € je Frontmeter | −0,13 € (−3,28 %) |
| Winterdienst, Streuplan B | 2,57 € je Frontmeter | −0,08 € (−3,02 %) |
Für die Kalkulation einer Eigentümergemeinschaft ist das relevant: Grundsteuer und Gebühren steigen gleichzeitig, und beide laufen in derselben Jahresabrechnung zusammen. Wie sich eine solche Abrechnung prüfen lässt, steht in unserer Anleitung zur Prüfung der Jahresabrechnung.
Lohnt sich ein Widerspruch?
Gegen den städtischen Grundsteuerbescheid meistens nicht – und zwar aus einem strukturellen Grund. Die Grundsteuer entsteht in zwei Schritten:
- Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest und setzt den Grundsteuermessbetrag fest.
- Die Stadt multipliziert diesen Messbetrag mit dem vom Rat beschlossenen Hebesatz.
Die Stadt ist an die Vorgaben des Finanzamts gebunden. Wer die Bewertung für falsch hält – zu große Fläche, falsches Baujahr, falscher Bodenrichtwert –, muss deshalb beim Finanzamt gegen den Grundsteuerwert- oder den Messbescheid vorgehen, nicht bei der Stadt.
Grundsteuer und Mieter: die Umlage über die Nebenkosten
Für vermietete Objekte ist die Grundsteuer umlagefähig. § 2 Nummer 1 der Betriebskostenverordnung zählt zu den Betriebskosten ausdrücklich „die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer”.
Der Unterschied zu den Verwaltungskosten ist wichtig und wird häufig verwechselt: Das Honorar der Hausverwaltung ist nach § 1 Absatz 2 Nummer 1 derselben Verordnung ausdrücklich keine Betriebskostenposition und darf nicht umgelegt werden – die Grundsteuer schon. Voraussetzung ist eine wirksame Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag.
Praktisch heißt das: Die Erhöhung um rund 41 Prozent für Wohngrundstücke landet mit der nächsten Nebenkostenabrechnung bei den Mieterinnen und Mietern. Wer vermietet, sollte die Vorauszahlungen prüfen – sonst entsteht eine Nachzahlung, die niemand eingeplant hat.
Häufige Fragen zur Grundsteuer in Essen
Wie hoch ist der Hebesatz für die Grundsteuer in Essen 2026?
Die Stadt Essen erhebt 2026 einen einheitlichen Hebesatz von 925 Prozent für die Grundsteuer B – und zwar sowohl für Wohngrundstücke (Grundsteuer B 1) als auch für Nicht-Wohngrundstücke (Grundsteuer B 2). Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe gilt die Grundsteuer A mit 510 Prozent. Der Rat der Stadt Essen hat diese Sätze am 27. Mai 2026 beschlossen, die Satzung gilt rückwirkend zum 1. Januar 2026.
Warum ist die Grundsteuer in Essen 2026 so stark gestiegen?
Weil Essen von differenzierten auf einheitliche Hebesätze umgestellt hat. 2025 galten noch 655 Prozent für Wohngrundstücke und 1.290 Prozent für Nicht-Wohngrundstücke. Mit dem einheitlichen Satz von 925 Prozent steigt die Belastung für Wohngrundstücke um rund 41 Prozent, während sie für Nicht-Wohngrundstücke um rund 28 Prozent sinkt. Die Last verschiebt sich damit vom Gewerbe zum Wohnen.
Warum kam der Grundsteuerbescheid in Essen erst im Juli 2026?
Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hatte am 4. Dezember 2025 ein Urteil zur Hebesatzdifferenzierung erlassen, das auch die Stadt Essen betrifft. Essen hat die Festsetzung der Grundsteuer zurückgestellt, bis die rechtlichen Auswirkungen geprüft waren, und die Bescheide erst am 13. Juli 2026 versandt. Möglich ist das, weil die Festsetzung nach § 25 Absatz 3 Grundsteuergesetz rückwirkend zum 1. Januar erfolgen darf. Die Steuerpflicht bestand unabhängig vom Zeitpunkt des Bescheids.
Was sind Grundbesitzabgaben und was gehört dazu?
Grundbesitzabgaben ist der Sammelbegriff, unter dem die Stadt Essen die grundstücksbezogenen Abgaben erhebt: Abfallentsorgungsgebühren, Straßenreinigungs- und Winterdienstgebühren, Abwassergebühren – und normalerweise auch die Grundsteuer. 2026 ist das ausnahmsweise getrennt: Der Grundbesitzabgabenbescheid vom 3. Februar 2026 enthielt nur die Gebühren, die Grundsteuer kam mit eigenem Bescheid am 13. Juli 2026.
Lohnt sich ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid in Essen?
Meistens nicht gegen den städtischen Bescheid. Die Stadt wendet nur den vom Rat beschlossenen Hebesatz auf den Grundsteuermessbetrag an, den das Finanzamt festgesetzt hat. Wer die Bewertung angreifen will, muss Einspruch beim Finanzamt gegen den Grundsteuerwert- oder Messbescheid einlegen. Wer dort bereits Einspruch eingelegt hat, muss nichts weiter tun: Die Stadt wird bei einer Änderung automatisch informiert und passt die Grundsteuer an. Gezahlt werden muss trotz Einspruch oder Widerspruch.
Können Vermieter die Grundsteuer in Essen auf die Mieter umlegen?
Ja. Die Grundsteuer gehört nach § 2 Nummer 1 der Betriebskostenverordnung zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und ist damit umlagefähig – anders als die Kosten der Hausverwaltung, die ausdrücklich keine Betriebskosten sind. Voraussetzung ist eine wirksame Betriebskostenvereinbarung im Mietvertrag. Die Erhöhung 2026 schlägt also über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter von Wohnraum durch.
Fazit
Essen hat 2026 einen einheitlichen Hebesatz von 925 Prozent für die Grundsteuer B beschlossen und damit die Entlastung für Wohngrundstücke aus dem Vorjahr wieder kassiert: Von 655 auf 925 Prozent sind rund 41 Prozent mehr, während Nicht-Wohngrundstücke um rund 28 Prozent entlastet werden. Dazu kommt die ungewöhnliche Aufteilung in zwei Bescheide mit zwei Fälligkeiten im August.
Für Eigentümer heißt das dreierlei: die Fälligkeiten aus dem eigenen Bescheid notieren, bei Zweifeln an der Bewertung das Finanzamt adressieren statt der Stadt, und bei vermieteten Objekten die Vorauszahlungen anpassen, bevor die Nachzahlung kommt. Wie andere Ruhrgebietsstädte reagiert haben, zeigt der Städtevergleich zur Grundsteuer 2026.
Wenn Sie unsicher sind, ob Grundsteuer und Grundbesitzabgaben in Ihrer Abrechnung richtig erfasst und verteilt sind: Wir schauen einmal drüber. Die Erstberatung ist kostenfrei und unverbindlich.
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