Kostenverteilung WEG 2026: BGH bremst Umlage nach Einheiten

Eine Eigentümergemeinschaft darf die Kosten einer Heizungserneuerung in der Regel nicht per Mehrheitsbeschluss nach Einheiten verteilen, wenn die Wohnungen unterschiedlich groß sind und die Gemeinschaftsordnung eine Verteilung nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen vorsieht. Das hat der Bundesgerichtshof am 24. April 2026 entschieden (V ZR 50/25, Volltext als PDF). Im entschiedenen Fall hätte die Verteilung „pro Wohnung“ die Eigentümer einer kleinen Einheit mit rund 55 Prozent mehr belastet als der vereinbarte Schlüssel. Das Urteil betrifft jede WEG, die gerade eine Sonderumlage für den Heizungstausch, das Dach oder die Fassade plant.

Das Wichtigste auf einen Blick

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Nach Einheiten verteilen: bei ungleichen Wohnungen regelmäßig unzulässig

Ist vereinbart, Erhaltungskosten nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen zu verteilen, widerspricht ein Mehrheitsbeschluss „nach Einheiten“ für eine Erhaltungsmaßnahme regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH, 24. April 2026, V ZR 50/25).
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Keine reine Willkürkontrolle mehr

Gerichte prüfen, ob der neue Schlüssel den Interessen aller angemessen ist und niemanden ungerechtfertigt benachteiligt. Den Begriff „Willkürkontrolle“ gibt der BGH ausdrücklich auf. Wer für den Beschluss gestimmt hat, spielt keine Rolle.
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Die Schwelle liegt niedrig

Bei einem generellen Wechsel für alle Erhaltungsmaßnahmen müssen kleinere Einheiten schon Mehrbelastungen von um die 5 Prozent nicht hinnehmen. Die 25-Prozent-Grenze aus der Rechtsprechung zum Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 WEG gilt hier nicht.

Eine Vorbemerkung: Wir sind selbst Hausverwaltung in Dortmund und betreuen Eigentümergemeinschaften im Ruhrgebiet, in denen der Heizungstausch in den kommenden Jahren ansteht. Die Frage nach dem richtigen Verteilungsschlüssel für die Sonderumlage stellt sich dabei jedes Mal. Dieser Beitrag gibt das Urteil auf Grundlage des vollständigen Urteilstexts wieder, nicht auf Grundlage von Zusammenfassungen. Wo wir eine eigene Einschätzung geben, ist das als solche gekennzeichnet.

Betrifft mich das? Drei Voraussetzungen

Das Urteil ist einschlägig, wenn drei Dinge zusammenkommen:

Ihre Gemeinschaftsordnung verteilt Erhaltungskosten nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen. Das ist der gesetzliche Normalfall (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG) und steht in den allermeisten Teilungserklärungen.
Die Wohnungen sind unterschiedlich groß. Im BGH-Fall reichten die Miteigentumsanteile von rund 41 bis 130 Tausendsteln, die größte Einheit war also mehr als dreimal so groß wie die kleinste.
Die Versammlung hat beschlossen, die Kosten einer Erhaltungsmaßnahme nach Einheiten zu verteilen, also jede Wohnung zahlt denselben Betrag. Typisch sind Formulierungen wie „Sonderumlage je Einheit“, „pro Wohnung“ oder „nach Köpfen“.

Nicht betroffen sind Beschlüsse über Betriebskosten (etwa Müllgebühren nach Personen), Anlagen mit ungefähr gleich großen Wohnungen und Fälle, in denen die Verteilung nach Einheiten dem tatsächlichen Gebrauch besser entspricht als der bisherige Schlüssel. Dazu unten mehr.

Der Fall: 15 Wohnungen, drei Häuser, eine Sonderumlage über 25.000 Euro

Die Anlage besteht aus drei Häusern mit insgesamt 15 Wohnungen. Die Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1993 bestimmt, dass alle Kosten außer den Betriebskosten „entsprechend der Größe der Wohnung“ getragen werden und dass Änderungen nur einstimmig möglich sind. Die Kläger halten eine kleine Einheit mit 43 von 1.000 Miteigentumsanteilen in Haus A.

Am 19. September 2023 beschloss die Versammlung unter TOP 10a eine Sonderumlage von 25.000 Euro für die Instandsetzung der Heizungsanlage in Haus A, verteilt nach Einheiten: 1.666,67 Euro pro Wohnung. Den Gegenantrag, die Umlage nach Miteigentumsanteilen zu erheben (TOP 10b), lehnte die Mehrheit ab.

Instanz	Datum	Aktenzeichen	Ergebnis
AG Limburg a. d. Lahn	26. März 2024	4 C 804/23	Anfechtungsklage erfolgreich, Beschlüsse für ungültig erklärt
LG Frankfurt am Main	20. Februar 2025	2-13 S 42/24	Klage abgewiesen: Verteilung nach Einheiten sei nicht willkürlich
BGH, V. Zivilsenat	24. April 2026	V ZR 50/25	Berufungsurteil zu TOP 10a aufgehoben und zurückverwiesen; Revision zu TOP 10b zurückgewiesen

Das Landgericht hatte argumentiert, die Gemeinschaft habe einen weiten Gestaltungsspielraum und nur ein willkürlicher Schlüssel sei unzulässig. Eine „eigensüchtige“ Kostenabwälzung liege nicht vor, weil auch drei Eigentümer kleiner Wohnungen für den Beschluss gestimmt hätten, und 1.666,67 Euro seien ohnehin eine geringe Belastung. Außerdem hänge die Beheizbarkeit einer Wohnung nicht von ihrer Größe ab. Genau diese Argumentation hat der BGH verworfen.

Die zwei Leitsätze des Urteils

Leitsatz	Inhalt	Was das praktisch heißt
a) Prüfungsmaßstab	Die Änderung des Verteilungsschlüssels widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 19 Abs. 1 WEG), wenn die neue Verteilung den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer nicht angemessen ist und insbesondere Einzelne ungerechtfertigt benachteiligt. Die gerichtliche Kontrolle ist nicht auf eine Willkürprüfung beschränkt.	Gerichte prüfen inhaltlich, ob der Schlüssel fair ist. „Nicht willkürlich“ reicht nicht mehr.
b) Erhaltungsmaßnahmen bei ungleichen Wohnungen	Ist vereinbart, Erhaltungskosten nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen zu verteilen, widerspricht es bei unterschiedlich großen Einheiten regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, die Kosten einer Erhaltungsmaßnahme nach Einheiten zu verteilen.	Sonderumlagen „pro Wohnung“ für Heizung, Dach oder Fassade sind in solchen Anlagen fast immer anfechtbar.

Wichtig für die Einordnung: Der BGH bestätigt, dass die Versammlung seit der WEG-Reform 2020 grundsätzlich die Kompetenz hat, die Kostenverteilung für Erhaltungsmaßnahmen durch Mehrheitsbeschluss zu ändern (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Nach altem Recht wäre der Beschluss nichtig gewesen; heute ist er wirksam, aber anfechtbar. Das gilt auch für Gemeinschaftsordnungen von vor 2020, die noch die alte Einstimmigkeitsregel wiedergeben. Solche Klauseln versteht der BGH als dynamischen Verweis auf das jeweils geltende Recht (§ 47 WEG).

Warum die Verteilung nach Einheiten kleine Wohnungen benachteiligt

Der Kern der Begründung ist wirtschaftlich, nicht formal. Erhaltungsmaßnahmen wie eine neue Heizung erhalten oder steigern den Wert des Gebäudes. Dieser Wertzuwachs fällt bei einer großen Wohnung größer aus als bei einer kleinen: Wer mehr Fläche hat, kann mehr Miete oder mehr Gebrauchsvorteil daraus ziehen. Der BGH übernimmt dafür eine Formulierung aus der Kommentarliteratur: „Wem das Gebäude ‚mehr gehört‘, der muss auch ‚mehr bezahlen‘.“

Dazu kommt ein technisches Argument. Mit der Größe der Einheiten wächst bei typisierender Betrachtung auch der Umfang des erhaltungsbedürftigen Gemeinschaftseigentums. Eine Heizungsanlage wird nach der zu beheizenden Fläche dimensioniert; größere Wohnungen brauchen mehr Außenwand, mehr Dach, mehr Fenster. Dass alle Eigentümer die Heizung „gleichermaßen gebrauchen“, ändert daran nichts. Der Senat sagt das ausdrücklich auch für Maßnahmen wie eine neue Außenbeleuchtung oder eine Baumfällung, bei denen der Gebrauch tatsächlich gleich ist: Der Werterhalt hängt trotzdem von der Größe der Einheit ab.

Wo die Grenze liegt

Der BGH legt keine feste Prozentgrenze fest, gibt aber klare Leitplanken. Entscheidend sind vor allem zwei Faktoren: wie stark sich die Wohnungsgrößen unterscheiden und wie hoch die Mehrbelastung der kleineren Einheiten durch den Wechsel ausfällt. Zusätzlich ist zu prüfen, ob der bisherige Schlüssel die Beteiligung am Gemeinschaftseigentum überhaupt angemessen abbildet. Wenn Miteigentumsanteile ohne sachlichen Grund unterdimensioniert sind, kann der Wechsel ausnahmsweise gerechtfertigt sein.

Konstellation	Bewertung des BGH
Genereller Wechsel für alle künftigen Erhaltungsmaßnahmen auf Einheiten	Besonders problematisch, weil er ausnahmslos zu Lasten der kleinen Einheiten wirkt. Schon Mehrbelastungen von um die 5 Prozent müssen nicht hingenommen werden.
Wechsel nur für eine einzelne Maßnahme (wie hier die Heizung)	Grundsätzlich dieselbe Bewertung. Ausnahmen sind möglich, wenn besondere Umstände die Mehrbelastung als angemessen erscheinen lassen, etwa weil die Verteilung nach Einheiten dem Gebrauch ausnahmsweise besser entspricht.
Mehrbelastung unter der 25-Prozent-Schwelle aus der Rechtsprechung zu § 10 Abs. 2 WEG	Kein Freibrief. Die Schwelle für einen Änderungsanspruch einzelner Eigentümer gilt hier nicht; für die Anfechtbarkeit eines Mehrheitsbeschlusses „muss die Schwelle insoweit deutlich niedriger liegen“.
Die Mehrheit kam auch mit Stimmen kleiner Einheiten zustande	Unerheblich. Es zählt allein, ob mindestens ein Eigentümer objektiv ungerechtfertigt benachteiligt wird. Eine Absicht, die Minderheit zu belasten, muss nicht nachgewiesen werden.
Für andere Häuser der Anlage wurden gleichlautende Beschlüsse bereits bestandskräftig	Ändert nichts. „Maßstabskontinuität“ und Gleichbehandlung geben der Gemeinschaft nicht das Recht, einzelne Eigentümer zu benachteiligen, „weil dies bereits in der Vergangenheit geschehen ist“.

Bei der 5-Prozent-Aussage schließt sich der BGH ausdrücklich dem Landgericht München I (ZWE 2024, 324) an, das einen generellen Wechsel auf das Objektprinzip bei einer Kostenverschiebung von nur 3 bis 4 Prozent für unzulässig gehalten hatte. Die großzügigere Linie des Landgerichts Karlsruhe (NZM 2023, 939), das eine Verschiebung um 8 Prozentpunkte noch durchgehen ließ, lehnt der Senat ab.

Wann die Verteilung nach Einheiten trotzdem zulässig ist

Das Objektprinzip ist kein verbotener Schlüssel. Der BGH nennt drei Konstellationen, in denen es unbedenklich bleibt:

Ungefähr gleich große Wohnungen. Dann werden die Eigentümer nicht anders behandelt als bei einer Verteilung nach Fläche, und die Verwaltung wird einfacher.
Der Wechsel bildet den Gebrauch besser ab. Beispiel des Senats: Die Wohnungen sind unterschiedlich groß, aber jede hat einen gleich großen Balkon. Dann darf die Balkonsanierung nach Einheiten statt nach Fläche verteilt werden. Wer wissen will, wann die Gemeinschaft für Balkone überhaupt zuständig ist, findet die Antwort in unserem Beitrag zur Balkonsanierung nach dem BGH-Urteil vom selben Tag.
Kosten für Teile des Gemeinschaftseigentums, die nur Einzelne nutzen. Etwa wenn nur die Teileigentümer einer Doppelparkeranlage deren Reparatur tragen (BGH, 22. März 2024, V ZR 81/23) oder der Austausch von Dachflächenfenstern nur den Eigentümern der Dachwohnungen auferlegt wird (V ZR 87/23).

Für Betriebskosten bleibt der Spielraum ohnehin größer, und für bauliche Veränderungen gilt mit § 21 WEG eine eigene Kostenregel, die das Urteil nicht berührt. Der Austausch anerkannter Verteilungsschlüssel für laufende Kosten braucht nach wie vor keinen besonderen sachlichen Grund; die strengere Linie des Urteils gilt für Erhaltungsmaßnahmen, weil dort der Werterhalt im Vordergrund steht.

Was das für den Heizungstausch bedeutet

Das Urteil trifft einen Nerv, weil in den kommenden Jahren in sehr vielen Anlagen die Heizung erneuert wird. Mit dem im Juli 2026 verabschiedeten Gebäudemodernisierungsgesetz hat der Gesetzgeber die Regeln für den Heizungstausch neu gefasst, und in Dortmund, Essen und Bochum liegt die kommunale Wärmeplanung inzwischen vor. Viele Gemeinschaften finanzieren die neue Anlage über eine Sonderumlage, und in der Versammlung fällt dann schnell der Satz: „Jede Wohnung hat eine Heizung, also zahlt jede Wohnung gleich viel.“

Genau dieses Argument hat der BGH verworfen. Wer den Heizungstausch beschließt, sollte die Kosten nach dem vereinbarten Schlüssel verteilen, in der Regel also nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG) oder Wohnfläche. Ein abweichender Beschluss nach Einheiten ist bei ungleichen Wohnungen eine Einladung zur Anfechtung, und eine erfolgreiche Anfechtung kostet die Gemeinschaft Zeit, Gerichtskosten und im schlechtesten Fall den Zeitplan für die Sanierung.

Was Eigentümer, Beiräte und Verwalter jetzt tun sollten

Fünf Punkte für die Praxis:

Vor jeder Sonderumlage den Schlüssel gegen die Gemeinschaftsordnung prüfen. Steht dort „nach Wohnfläche“ oder „nach Miteigentumsanteilen“, ist das der Maßstab für Erhaltungsmaßnahmen. Abweichungen brauchen eine Begründung, die vor Gericht trägt.
Die Mehrbelastung ausrechnen, bevor abgestimmt wird. Eine Tabelle mit drei Spalten (vereinbarter Schlüssel, Einheiten, Differenz in Prozent) je Wohnung gehört in jede Beschlussvorlage, die vom Schlüssel abweichen will. Liegt die Differenz bei den kleinen Einheiten im zweistelligen Prozentbereich, ist der Beschluss nach dem Urteil kaum zu halten.
Als überstimmter Eigentümer die Frist wahren. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Ein bestandskräftiger Beschluss nach Einheiten muss bezahlt werden, auch wenn er dem Urteil widerspricht. Wie die Versammlung formal ablaufen muss und welche weiteren Fehler eine Anfechtung tragen, erklärt unser Beitrag zur Eigentümerversammlung.
Nicht nur die Sonderumlage, auch die Jahresabrechnung prüfen. Erhaltungskosten, die im laufenden Jahr nach Einheiten abgerechnet wurden, fallen bei der Prüfung der Jahresabrechnung auf. Ein Blick auf die Verteilerspalte lohnt sich.
Als Verwalter die Vorlage nicht auf „nicht willkürlich“ stützen. Die Begründung muss zeigen, dass der Schlüssel den Interessen aller angemessen ist. Ein Beschluss, der nur damit begründet wird, dass er praktisch sei, hält nach dem Urteil nicht.

Was das Urteil nicht entscheidet

Drei Dinge lässt der BGH offen, und wir wollen sie nicht hineinlesen:

Ob die Kläger am Ende gewinnen. Der Fall geht zurück ans Landgericht Frankfurt, das die Wohnfläche der Kläger im Verhältnis zur Gesamtfläche feststellen muss. Erst dann steht fest, wie hoch die Mehrbelastung tatsächlich ist. Der Senat deutet aber an, dass der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen „dürfte“, wenn Miteigentumsanteile und Wohnfläche wie üblich zusammenpassen.
Ob die Kläger eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen verlangen können. Diesen Teil der Revision hat der BGH zurückgewiesen. Die Gemeinschaftsordnung sieht die Verteilung nach Wohnungsgröße vor, nicht nach Miteigentumsanteilen; die Kläger hatten nicht dargelegt, warum sie durch den vereinbarten Flächenschlüssel unangemessen belastet wären. Wer einen Negativbeschluss anficht, hat nur Erfolg, wenn ausschließlich der beantragte Beschluss ordnungsmäßig gewesen wäre.
Wie Verwaltungskosten verteilt werden dürfen. Das Urteil betrifft Erhaltungsmaßnahmen. Für Kosten, die nicht mit dem Wert der Einheit zusammenhängen, etwa Verwaltervergütung oder Kontoführung, gibt es keine Aussage. Unsere Einschätzung, nicht die des Senats: Eine Verteilung solcher Kosten nach Einheiten lässt sich weiterhin gut begründen, weil der Aufwand pro Einheit tatsächlich gleich ist (Stand September 2026).

Häufige Fragen zur Kostenverteilung nach dem BGH-Urteil

Darf eine WEG die Kosten einer Heizungserneuerung nach Einheiten verteilen?

In der Regel nicht per Mehrheitsbeschluss. Der Bundesgerichtshof hat am 24. April 2026 (V ZR 50/25) entschieden: Ist in einer Anlage mit unterschiedlich großen Wohnungen vereinbart, Erhaltungskosten nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen zu verteilen, widerspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, die Kosten einer Erhaltungsmaßnahme wie der Heizungserneuerung nach Einheiten zu verteilen. Die Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG besteht zwar, der Beschluss ist aber anfechtbar.

Was ist das Objektprinzip bei der Kostenverteilung in der WEG?

Beim Objektprinzip werden Kosten pro Einheit verteilt, also jede Wohnung zahlt denselben Betrag, unabhängig von Größe oder Miteigentumsanteil. Der BGH erkennt das Objektprinzip als zulässigen Verteilungsmaßstab an, wenn die Wohnungen ungefähr gleich groß sind. Bei deutlich unterschiedlichen Wohnungsgrößen benachteiligt es die Eigentümer kleinerer Einheiten, weil Erhaltungsmaßnahmen den Wert größerer Wohnungen stärker steigern.

Ab welcher Mehrbelastung ist ein Wechsel auf die Verteilung nach Einheiten unzulässig?

Der BGH nennt keine feste Grenze, setzt sie aber niedrig an. Bei einem generellen Wechsel für alle Erhaltungsmaßnahmen müssen kleinere Einheiten schon Kostensteigerungen von um die 5 Prozent nicht hinnehmen. Die 25-Prozent-Schwelle aus der Rechtsprechung zum Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 WEG gilt hier ausdrücklich nicht. Im entschiedenen Fall hätte die Verteilung nach Einheiten die Kläger mit rund 55 Prozent mehr belastet als nach Miteigentumsanteilen.

Spielt es eine Rolle, wer für den Beschluss gestimmt hat?

Nein. Der BGH stellt klar, dass es allein darauf ankommt, ob mindestens ein Eigentümer objektiv ungerechtfertigt benachteiligt wird. Die Mehrheitsverhältnisse sind unerheblich. Es muss auch nicht nachgewiesen werden, dass die Mehrheit die Kosten bewusst auf die Minderheit abwälzen wollte. Das Landgericht Frankfurt hatte noch darauf abgestellt, dass auch Eigentümer kleiner Wohnungen für den Beschluss gestimmt hatten; diese Sichtweise hat der BGH verworfen.

Wann darf eine WEG Erhaltungskosten trotzdem nach Einheiten umlegen?

Wenn die Wohnungen ungefähr gleich groß sind oder wenn die Verteilung nach Einheiten dem tatsächlichen Gebrauch besser entspricht. Der BGH nennt als Beispiel eine Anlage mit unterschiedlich großen Wohnungen, in der aber jede Wohnung einen gleich großen Balkon hat: Dort darf die Balkonsanierung nach Einheiten statt nach Fläche verteilt werden. Zulässig bleibt auch, Kosten für Teile des Gemeinschaftseigentums nur den Eigentümern aufzuerlegen, die sie nutzen, etwa bei Doppelparkern.

Was kann ich tun, wenn meine WEG eine Sonderumlage nach Einheiten beschlossen hat?

Den Beschluss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung mit der Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht angreifen (§ 45 WEG) und innerhalb von zwei Monaten begründen. Wer die Frist versäumt, muss den Beschluss trotz des BGH-Urteils bezahlen, weil er bestandskräftig wird. Vor der Klage lohnt eine einfache Rechnung: Was zahle ich nach dem vereinbarten Schlüssel, was nach Einheiten? Liegt die Mehrbelastung deutlich über wenigen Prozent, sind die Erfolgsaussichten nach dem BGH-Urteil gut.

Fazit

Der BGH hat am 24. April 2026 (V ZR 50/25) eine Praxis beendet, die in vielen Versammlungen als pragmatisch galt: die Sonderumlage für Heizung, Dach oder Fassade einfach durch die Zahl der Wohnungen zu teilen. Bei ungleich großen Wohnungen benachteiligt das die kleinen Einheiten, und dafür reicht künftig eine Mehrbelastung von wenigen Prozent. Die Gemeinschaft behält die Kompetenz, den Schlüssel zu ändern, muss aber begründen können, dass der neue Schlüssel fair ist. „Nicht willkürlich“ genügt nicht mehr.

Wer die Verteilerspalte in der Abrechnung prüfen will, findet die Anleitung im Beitrag zur Prüfung der Jahresabrechnung; was der Heizungstausch nach dem neuen Gesetz für Ihre Gemeinschaft bedeutet, steht im Artikel zum GModG für WEG-Eigentümer. Und wenn Sie unsicher sind, ob die geplante Sonderumlage in Ihrer Anlage hält: Als WEG-Verwaltung im Ruhrgebiet schauen wir uns Beschlussvorlage und Gemeinschaftsordnung gerne unverbindlich an. Die erste Einschätzung kostet Sie nichts.