Schadensersatz von der WEG: Wann die Gemeinschaft zahlt

Wird Ihre Wohnung unbenutzbar, weil die Eigentümergemeinschaft einen Mangel am Gemeinschaftseigentum nicht rechtzeitig beseitigt, haftet die Gemeinschaft Ihnen auf Schadensersatz – ohne dass Sie sie vorher mahnen müssen. Sie haftet aber nicht sofort und nicht für jeden Mangel, sondern erst ab dem Zeitpunkt, zu dem eine ordnungsmäßig arbeitende Gemeinschaft das Problem beschlossen und behoben hätte. Mietausfall wird nur für eine Nutzung ersetzt, die die Gemeinschaftsordnung erlaubt. Das hat der Bundesgerichtshof am 27. Februar 2026 entschieden (V ZR 18/25). Dieser Beitrag erklärt, was daraus für Vermieter und Selbstnutzer folgt und wer den Schaden am Ende bezahlt.

Das Wichtigste auf einen Blick

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Die Gemeinschaft haftet ohne Mahnung

Verletzt die Gemeinschaft ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung und entsteht dadurch ein Schaden an Ihrem Sondereigentum, haftet sie nach § 280 Abs. 1 BGB. Verzug ist nicht nötig, weil die Verwaltungspflicht auch eine Schutzpflicht ist.
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Aber erst ab dem Zeitpunkt, zu dem gehandelt worden wäre

Eine Garantiehaftung gibt es nicht. Die Zeit, die eine ordnungsmäßig handelnde Gemeinschaft für Kenntnisnahme, Beschluss und Durchführung braucht, trägt der geschädigte Eigentümer – und er muss sie beweisen.
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Mietausfall nur bei erlaubter Nutzung

Ersetzt wird nur, was eine nach der Gemeinschaftsordnung zulässige Nutzung eingebracht hätte. Den Wohnzweck legt der BGH dabei weit aus, bis hin zu Ferienvermietung und Wohngemeinschaft.

Eine Vorbemerkung: Wir sind selbst Hausverwaltung in Dortmund und verwalten Eigentümergemeinschaften im Ruhrgebiet. Wir stehen also auf der Seite, deren Versäumnisse dieses Urteil teurer macht. Der Beitrag gibt die Entscheidung nach dem veröffentlichten Volltext wieder, nicht nach Zusammenfassungen. Der BGH hat den Fall an das Landgericht zurückverwiesen; ob die Klägerin am Ende Geld bekommt, ist offen. Wo wir eine Rechtsfrage selbst einordnen oder eine Empfehlung geben, kennzeichnen wir das.

Betrifft mich das?

Ja, wenn Ihre Wohnung oder ein Teil davon beschädigt oder nicht nutzbar ist und die Ursache im Gemeinschaftseigentum liegt, um das sich die Gemeinschaft kümmern müsste. Im entschiedenen Fall fehlte einem Dachgeschoss der zweite Rettungsweg, und die Behörde untersagte die Nutzung. Typische Fälle aus der Praxis sind nach unserer Erfahrung Feuchtigkeit durch ein undichtes Dach oder eine schadhafte Fassade, ein Wasserschaden aus einer nicht sanierten Steigleitung oder Brandschutzauflagen, die die Gemeinschaft nicht umsetzt. Entscheidend ist in allen Fällen, dass die Gemeinschaft zu spät oder gar nicht handelt.

Nicht jeder Schaden landet bei der Gemeinschaft. Die folgende Übersicht zeigt, an wen Sie sich wenden:

Situation	Anspruchsgegner	Grundlage
Gemeinschaft beseitigt einen Mangel am Gemeinschaftseigentum schuldhaft zu spät	Gemeinschaft	§ 280 Abs. 1 BGB, BGH V ZR 18/25
Verwalter verletzt Pflichten aus seinem Vertrag mit der Gemeinschaft, Ihnen entsteht ein Schaden	Gemeinschaft; Ansprüche aus dem Deliktsrecht gegen den Verwalter bleiben möglich	BGH V ZR 34/24
Gebäudeversicherung der Gemeinschaft zahlt auch für Ihr Sondereigentum	Gemeinschaft muss Ihren Anteil auszahlen	BGH V ZR 34/24
Ihr Mieter mindert wegen des Mangels die Miete	Sie als Vermieter gegenüber dem Mieter; für Ihren Ausfall ggf. die Gemeinschaft	§ 536 BGB; § 280 Abs. 1 BGB
Erhaltungsarbeiten der Gemeinschaft belasten Ihre Wohnung über das zumutbare Maß	Gemeinschaft; angemessener Ausgleich in Geld	§ 14 Abs. 3 WEG

Ein plötzlicher Schaden, den niemand vorhersehen konnte, ist nach unserer Einordnung (Stand Oktober 2026) für sich genommen noch keine Pflichtverletzung der Gemeinschaft. Prüfen Sie dann zunächst, ob die Gebäudeversicherung den Schaden deckt. Lässt sich die Gemeinschaft nach Bekanntwerden des Handlungsbedarfs pflichtwidrig Zeit, kann für die Folgen trotzdem eine Haftung in Betracht kommen. Wie Sie vorgehen, wenn die Verwaltung auf Ihre Meldung gar nicht reagiert, beschreibt unser Beitrag Hausverwaltung reagiert nicht.

Der Fall: ein Dachgeschoss ohne zweiten Rettungsweg

Die Klägerin gehört einer Gemeinschaft an, deren Gebäude laut Teilungserklärung nur zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Ihre Einheit erstreckt sich über das Obergeschoss und das Dachgeschoss. Das Dachgeschoss hat einen eigenen Wasseranschluss, Küche, Bad, Briefkasten und Klingel, aber keinen zweiten Rettungsweg. Die Klägerin hatte das Dachgeschoss an eine GmbH verpachtet, die es ihrerseits an eine GmbH & Co. KG vermietete.

Am 20. April 2021 untersagte die Behörde die Nutzung des Dachgeschosses. Die Klägerin kündigte die Pacht zum 31. Mai 2021 und verlangte von der Gemeinschaft Ersatz des Pachtausfalls für 27 Monate, zuletzt 20.550 €. Das Amtsgericht Wolfsburg wies die Klage am 15. April 2024 ab (12 C 116/22), das Landgericht Braunschweig die Berufung am 29. November 2024 (6 S 53/24). Seine Begründung: Die Verpachtung an eine GmbH sei keine Wohnnutzung, sondern eine gewerbliche, denn eine juristische Person könne nicht „wohnen“. Mietausfall für eine Nutzung, die der Teilungserklärung widerspricht, sei nicht zu ersetzen.

Der BGH hob das Urteil auf und verwies die Sache zurück. Den Ausgangspunkt hält er fest: Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört auch die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das Gemeinschaftseigentum. Ist für die Wohnnutzung des Dachgeschosses ein zweiter Rettungsweg erforderlich, muss die Gemeinschaft ihn herstellen. Nach den Hinweisen des Senats dürfte er auch nicht wegen der separaten Verpachtung nötig geworden sein, sondern weil die Einheit über zwei Geschosse Aufenthaltsräume hat.

Was hat der BGH entschieden?

Die Gemeinschaft haftet für Schäden am Sondereigentum, die aus schlechter Verwaltung entstehen – aber in Grenzen. Das Urteil trägt drei amtliche Leitsätze:

	Leitsatz	Was das praktisch heißt
1	Verletzt die Gemeinschaft ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung und erleidet ein Eigentümer dadurch einen Schaden an seinem Sondereigentum, kann er Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB verlangen.	Ein Anspruch gegen die Gemeinschaft ist möglich – Mahnung und Verzug sind nicht nötig.
2	Die Gemeinschaft haftet nicht im Sinne einer Erfolgs- oder Garantiehaftung für jeden Mangel sofort, sondern erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre.	Die übliche Zeit für Beschluss und Durchführung trägt der Eigentümer selbst.
3	Der Ersatz von Miet- und Pachtausfall setzt voraus, dass die entgangene Nutzung der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte.	Kein Ersatz für Einnahmen aus einer unzulässigen Nutzung.

Warum keine Mahnung nötig ist

Eine Mahnung ist nicht nötig, weil die Gemeinschaft bei ihrer Verwaltung zugleich die Eigentümer vor Schäden schützen muss. Wird eine notwendige Maßnahme schuldhaft verzögert und entsteht dadurch ein Schaden am Sondereigentum, kann der Eigentümer unmittelbar Schadensersatz verlangen (§ 280 Abs. 1 BGB).

Der Hintergrund: Jeder Eigentümer hat gegen die Gemeinschaft einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Für Schäden, die allein durch eine verspätete Leistung entstehen, verlangt das Gesetz normalerweise Verzug, in der Regel also eine Mahnung (§ 280 Abs. 2, § 286 BGB). Ein Teil der Kommentarliteratur hielt das auch hier für maßgeblich. Der BGH sieht das anders: Aus der Mitgliedschaft in der Gemeinschaft folgen zusätzlich Treue- und Schutzpflichten. Die Gemeinschaft muss ihre Verwaltung mit Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen der Eigentümer führen; ihre Verwaltungspflicht ist damit Leistungs- und Schutzpflicht zugleich. Wird die Schutzpflicht verletzt, kommt es auf den Verzug nicht an.

Der Senat betont, dass sich die Rechtslage hier durch die WEG-Reform verändert hat: Seit dem 1. Dezember 2020 verwaltet allein die Gemeinschaft das Gemeinschaftseigentum (§ 18 Abs. 1 WEG).

Wofür die Gemeinschaft einstehen muss

Die Gemeinschaft muss auch für Fehler ihres Verwalters, beauftragter Handwerker und der Eigentümerversammlung einstehen. Sie muss sich zurechnen lassen:

das Verhalten ihres Verwalters (entsprechend § 31 BGB),
das Verhalten ihrer Erfüllungsgehilfen, etwa beauftragter Handwerker (§ 278 BGB),
und – anders als vor dem 1. Dezember 2020 – auch Fehler der Eigentümerversammlung bei der Willensbildung (entsprechend § 31 BGB).

Der letzte Punkt ist für die Praxis der wichtigste. Es macht nach dem Urteil keinen Unterschied, ob das Fehlverhalten bei der Willensbildung, bei der Vorbereitung oder bei der Ausführung stattgefunden hat. Lehnt die Mehrheit eine zwingend notwendige Maßnahme schuldhaft ab oder vertagt sie immer wieder, kann darin ein Fehlverhalten liegen, für das die Gemeinschaft haftet – und damit über die Umlage am Ende alle Eigentümer gemeinsam.

Ab wann haftet die Gemeinschaft?

Erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre. Der BGH zieht die Grenze in drei Schritten:

Kenntnis. Liegt der Vorwurf in einem Unterlassen, ist die Gemeinschaft erst pflichtwidrig, wenn sie vom Handlungsbedarf wusste oder hätte wissen müssen. Ab dann muss sie die gebotenen Maßnahmen beschließen und innerhalb angemessener Zeit durchsetzen.
Keine Zurückstellung. Eine Maßnahme, die notwendig ist, um die zweckentsprechende Wohnnutzung zu ermöglichen, darf nicht zurückgestellt werden. Untersagt eine Behörde die Wohnnutzung, weil das Gemeinschaftseigentum öffentlich-rechtliche Anforderungen nicht erfüllt, ist die Gemeinschaft zwingend zum Handeln verpflichtet.
Ersatzfähiger Zeitraum. Zu ersetzen ist nur der Schaden, der bei pflichtgemäßem Handeln ausgeblieben wäre. Die Zeit zwischen Kenntnisnahme, Beschluss und Durchführung, die eine ordnungsmäßig handelnde Gemeinschaft gebraucht hätte, geht zulasten des Eigentümers. Diese Zeitspanne muss der Eigentümer darlegen und beweisen.

Vereinfacht ergibt das zwei Phasen:

Phase	Wer trägt den Ausfall?
Vom Auftreten des Mangels bis zu dem Zeitpunkt, zu dem eine ordnungsmäßig handelnde Gemeinschaft beschlossen und saniert hätte	der betroffene Eigentümer
Ab diesem Zeitpunkt bis zur tatsächlichen Beseitigung	die Gemeinschaft, als Schadensersatz

Wie lang die erste Phase ist, hängt vom Einzelfall ab; der BGH nennt dafür keine Zahl. Nach unserer Erfahrung kommt es vor allem auf die Art des Mangels an, auf die Frage, ob eine außerordentliche Versammlung nötig gewesen wäre, und darauf, wie lange Planung und Ausführung realistisch dauern.

Wann wird Mietausfall ersetzt?

Ersatz für entgangene Miete oder Pacht gibt es nur, wenn die entgangene Nutzung den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte. Der Grund ist einfach: Einen Gewinn, der nur durch eine rechtswidrige Nutzung erzielt worden wäre, ersetzt das Schadensrecht nicht (§ 252 BGB).

An dieser Stelle hat der BGH das Landgericht korrigiert, und zwar zugunsten der Vermieter. Der Begriff des Wohnens ist im Wohnungseigentumsrecht weit zu verstehen:

Wohnen heißt nicht nur Lebensmittelpunkt. Vorbehaltlich anderer Regeln in der Teilungserklärung gehören auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste und die Nutzung als Wohngemeinschaft dazu.
Es kommt weder auf die steuerliche Einordnung der Einkünfte an noch darauf, ob die Vermietung Teil einer unternehmerischen Tätigkeit ist. Entscheidend ist allein, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet.
Bei einer Vermietung zählt der beabsichtigte Gebrauch durch den Mieter, auch über mehrere Untervermietungen hinweg. Eine Verpachtung an eine GmbH ist deshalb unschädlich, wenn die vertraglichen Bindungen auf eine zulässige Wohnnutzung durch den Endnutzer zielen.
Wenn nichts anderes vereinbart ist, dürfen Eigentümer die ganze Wohnung, einzelne Räume oder – bei einer Einheit über zwei Ebenen – nur eine Ebene vermieten (§ 13 Abs. 1 WEG).

Was der Pachtvertrag im entschiedenen Fall konkret vorsah, hatte das Landgericht nicht festgestellt. Der BGH unterstellte deshalb zugunsten der Klägerin, dass er auf eine Wohnnutzung zielte.

Wer zahlt am Ende?

Anspruchsgegner ist die Gemeinschaft. Wegen Pflichtverletzungen aus dem Verwaltervertrag hat der einzelne Eigentümer seit der WEG-Reform keinen unmittelbaren Anspruch gegen den Verwalter; mögliche Ansprüche aus dem Deliktsrecht bleiben unberührt (BGH, Urteil vom 5. Juli 2024, V ZR 34/24). Die Einzelheiten stehen in unserem Beitrag zur untätigen Hausverwaltung.

Dasselbe Urteil beantwortet eine Frage, die viele Eigentümer überrascht: Sie finanzieren Ihren eigenen Schadensersatz anteilig mit. Der Ersatz gehört zu den Kosten der Gemeinschaft nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG und wird, soweit nichts anderes geregelt ist, nach dem allgemeinen Verteilerschlüssel umgelegt – über die Jahresabrechnung auch auf den geschädigten Eigentümer. Das mindert den Anspruch nach dem BGH nicht, sondern ist eine mittelbare Folge der Mitgliedschaft in der Gemeinschaft.

Geht der Schaden auf den Verwalter zurück, wird ein Regress der Gemeinschaft beim Verwalter nach dem BGH regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, weil er im Interesse aller Eigentümer liegt, die den Ersatz anteilig finanzieren. Weigert sich die Mehrheit, den Regress zu beschließen, lässt sich der Beschluss nötigenfalls mit der Beschlussersetzungsklage herbeiführen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Aus dem Deliktsrecht bleibt der Verwalter dem einzelnen Eigentümer daneben verpflichtet.

Versicherung, Mietminderung, Ausgleich: was daneben gilt

Der Schadensersatzanspruch aus dem Urteil ist nicht der einzige Weg zu Geld, und oft nicht der erste.

Gebäudeversicherung. Ist die Gemeinschaft Versicherungsnehmerin der Gebäudeversicherung und zahlt der Versicherer nach einem Schaden auch für das Sondereigentum, muss die Gemeinschaft den darauf entfallenden Teil an den Eigentümer auskehren. Ein solcher Auskehrungsanspruch nach einem Wasserschaden war der Hintergrund des Falls V ZR 34/24. Ob Ihre Police auch Mietausfall abdeckt, hängt von den Versicherungsbedingungen ab. Lassen Sie sich die Police vom Verwalter zeigen, bevor Sie einen Anspruch gegen die Gemeinschaft beziffern.

Mietminderung. Ihr Mieter kann die Miete mindern, solange die Wohnung wegen eines Mangels nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist (§ 536 Abs. 1 BGB). Das gilt unabhängig davon, ob die Ursache im Gemeinschaftseigentum liegt und wer sie zu vertreten hat; der Mieter hält sich an Sie, nicht an die Gemeinschaft. Der BGH spricht in seinem Leitsatz von Miet- und Pachtausfall. Nach unserer Einschätzung (Stand Oktober 2026) gilt für eine berechtigte Minderung dasselbe, denn auch sie ist entgangene Miete – ersatzfähig aber nur ab dem Zeitpunkt, zu dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre, und nur, wenn auch die übrigen Voraussetzungen des Anspruchs vorliegen.

Ausgleich für Erhaltungsarbeiten. Muss ein Eigentümer Einwirkungen auf seine Wohnung dulden, etwa weil die Gemeinschaft Leitungen durch sein Sondereigentum saniert, und gehen diese über das zumutbare Maß hinaus, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen (§ 14 Abs. 3 WEG). Dieser Anspruch setzt nach dem Wortlaut kein Fehlverhalten der Gemeinschaft voraus. Er betrifft einen angemessenen Ausgleich für eine zu duldende Einwirkung und ist vom Schadensersatz wegen einer Pflichtverletzung zu unterscheiden. Wie hoch dieser Ausgleich ausfällt, war nicht Gegenstand des Urteils.

Was das Urteil nicht entscheidet

Ob die Klägerin Geld bekommt. Der BGH hat zurückverwiesen. Das Landgericht muss nun klären, worauf der Pachtvertrag zielte, wann die Gemeinschaft vom fehlenden Rettungsweg wusste oder wissen musste, wie lange eine ordnungsmäßige Gemeinschaft für Beschluss und Bau gebraucht hätte und ob die Klägerin ein Mitverschulden trifft. Zu den tatsächlichen Abläufen fehlten bislang jegliche Feststellungen.
Die Höhe des Schadens. Die 20.550 € sind die Forderung der Klägerin, kein zugesprochener Betrag.
Ob einzelne Eigentümer persönlich haften, die gegen eine notwendige Maßnahme gestimmt haben. Das Urteil betrifft nur die Haftung der Gemeinschaft.

Was Eigentümer und Vermieter jetzt tun sollten

Melden Sie den Mangel schriftlich, beantragen Sie einen Beschluss und sichern Sie Ihre Schadensbelege. Die folgenden sechs Punkte sind unsere Empfehlung, nicht der Inhalt des Urteils:

Den Mangel schriftlich melden. Für die Haftung ist entscheidend, wann die Gemeinschaft vom Handlungsbedarf wusste oder hätte wissen müssen. Eine Meldung an den Verwalter mit Fotos und Datum hilft, das zu belegen; bewahren Sie die Nachricht und eine Eingangsbestätigung auf.
Einen Beschluss beantragen. Verlangen Sie die Aufnahme auf die Tagesordnung, bei dringenden Fällen eine außerordentliche Versammlung. So vermeiden Sie den möglichen Einwand, Sie hätten die notwendige Beschlussfassung nicht beantragt.
Bei Ablehnung nicht abwarten. Lehnt die Versammlung eine notwendige Maßnahme ab, helfen Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage. Wie das im Fall einer verweigerten Balkonsanierung ausging, zeigt unser Beitrag zur Balkonsanierung in der WEG.
Den Schaden belegen. Mietvertrag, Kündigung oder Minderungsschreiben des Mieters, behördliche Anordnungen und Ihr Schriftverkehr mit der Verwaltung. Sie müssen auch darlegen, ab wann eine ordnungsmäßige Gemeinschaft fertig gewesen wäre.
Teilungserklärung und Versicherung prüfen. Erstere entscheidet, ob ein Mietausfall überhaupt ersatzfähig ist, Letztere, ob ein Teil des Schadens schon gedeckt ist.
Die Verjährung im Blick behalten. Für den Schadensersatz gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von den Umständen und der Gemeinschaft als Schuldnerin Kenntnis erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen müssen (§ 199 Abs. 1 BGB). Warten Sie bei einem länger andauernden Mietausfall nicht ab, bis der Schaden abgeschlossen ist, sondern lassen Sie die Verjährung frühzeitig prüfen.

Für Beiräte und Mehrheitseigentümer gilt die Kehrseite: Notwendige Erhaltungsmaßnahmen zu vertagen, spart kein Geld. Es verschiebt die Kosten nur in einen Schadensersatz, den am Ende alle über die Umlage mittragen.

Häufige Fragen zum Schadensersatz gegen die WEG

Kann ich von der Eigentümergemeinschaft Schadensersatz verlangen?

Ja. Verletzt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und entsteht Ihnen dadurch ein Schaden an Ihrem Sondereigentum, können Sie nach § 280 Abs. 1 BGB Schadensersatz verlangen. Das ist der erste Leitsatz des BGH-Urteils vom 27. Februar 2026 (V ZR 18/25). Die Gemeinschaft muss sich dabei das Verhalten ihres Verwalters und seit der WEG-Reform auch Fehler der Eigentümerversammlung zurechnen lassen. Voraussetzung ist ein schuldhaftes Fehlverhalten der Gemeinschaft; für jeden Mangel als solchen haftet sie nicht.

Ab wann haftet die Gemeinschaft für einen Mangel am Gemeinschaftseigentum?

Nicht sofort. Die Gemeinschaft hat nicht im Sinne einer Erfolgs- oder Garantiehaftung für jeden Mangel einzustehen, sondern haftet erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre (BGH, V ZR 18/25). Pflichtwidrig ist ein Unterlassen erst, wenn die Gemeinschaft vom Handlungsbedarf wusste oder hätte wissen müssen. Die Zeit, die eine ordnungsmäßig handelnde Gemeinschaft für Beschluss und Durchführung braucht, geht zulasten des geschädigten Eigentümers, und er muss sie darlegen und beweisen.

Muss ich die Gemeinschaft erst mahnen, bevor ich Schadensersatz verlangen kann?

Nein. Der BGH hat entschieden, dass der Ersatzanspruch weder eine Mahnung noch Verzug voraussetzt. Die Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung ist zugleich eine Schutzpflicht gegenüber den Eigentümern. Wer wegen einer schuldhaft verzögerten Maßnahme einen Schaden an seinem Sondereigentum erleidet, kann deshalb unmittelbar nach § 280 Abs. 1 BGB Ersatz verlangen. Melden sollten Sie den Mangel trotzdem schriftlich, denn die Haftung knüpft an die Kenntnis der Gemeinschaft vom Handlungsbedarf an.

Bekomme ich Mietausfall ersetzt, wenn meine Wohnung wegen eines Mangels nicht vermietbar ist?

Grundsätzlich ja, aber nur für eine zulässige Nutzung. Nach dem dritten Leitsatz von V ZR 18/25 setzt der Ersatz von Miet- und Pachtausfallschäden voraus, dass die entgangene Nutzung den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte. Den Wohnzweck versteht der BGH weit: Auch die Vermietung an Feriengäste oder an eine Wohngemeinschaft gehört dazu, und eine Verpachtung an eine GmbH schadet nicht, wenn der Vertrag auf eine Wohnnutzung durch den Endnutzer zielt. Für eine Nutzung, die die Teilungserklärung nicht erlaubt, gibt es keinen Ersatz.

Muss ich mich an meinem eigenen Schadensersatz beteiligen?

Ja, anteilig. Der Schadensersatz gehört zu den Kosten der Gemeinschaft und wird, soweit nichts anderes geregelt ist, nach dem allgemeinen Verteilerschlüssel umgelegt – auch auf den geschädigten Eigentümer. Der BGH hat das im Urteil vom 5. Juli 2024 (V ZR 34/24) ausdrücklich angesprochen: Es mindert den Anspruch nicht, sondern ist eine mittelbare Folge der Mitgliedschaft in der Gemeinschaft. Geht der Schaden auf den Verwalter zurück, wird regelmäßig ein Regress der Gemeinschaft bei ihm angezeigt sein; notfalls lässt sich ein solcher Beschluss mit der Beschlussersetzungsklage herbeiführen.

Kann ich statt der Gemeinschaft den Verwalter verklagen?

In der Regel nicht. Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 bestehen Ansprüche des einzelnen Eigentümers wegen Pflichtverletzungen des Verwalters aus dem Verwaltervertrag nur gegenüber der Gemeinschaft; der Vertrag schützt den einzelnen Eigentümer nicht als Dritten (BGH, Urteil vom 5. Juli 2024, V ZR 34/24). Die Gemeinschaft muss sich das Verhalten ihres Verwalters zurechnen lassen. Daneben können dem einzelnen Eigentümer bei Vorliegen der Voraussetzungen eigene Ansprüche aus dem Deliktsrecht gegen den Verwalter zustehen.

Fazit

Das Urteil vom 27. Februar 2026 (V ZR 18/25) macht die Eigentümergemeinschaft zur Haftungsadresse, wenn sie notwendige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum verschleppt. Eine Mahnung braucht es dafür nicht, und die Gemeinschaft haftet auch für Fehler der Eigentümerversammlung. Der BGH begrenzt die Haftung aber zeitlich: Die Spanne, die eine ordnungsmäßig handelnde Gemeinschaft für Beschluss und Sanierung gebraucht hätte, trägt der Eigentümer selbst. Mietausfall gibt es nur für eine erlaubte Nutzung, wobei der Wohnzweck weit zu verstehen ist. Und den Ersatz finanzieren am Ende alle Eigentümer mit, auch der geschädigte.

Wer als Eigentümer einen Mangel meldet und nichts passiert, findet die nächsten Schritte in unserem Beitrag Hausverwaltung reagiert nicht. Wer Gemeinschaften so verwalten lassen will, dass es gar nicht erst so weit kommt: Wir übernehmen die WEG-Verwaltung in Dortmund und im Ruhrgebiet und kümmern uns für vermietende Eigentümer im Rahmen der Sondereigentumsverwaltung auch um die Mieterseite. Die erste Einschätzung kostet Sie nichts.