Balkonkraftwerk in der WEG: Anspruch, Beschluss, Auflagen

Ein Wohnungseigentümer kann seit dem 17. Oktober 2024 verlangen, dass ihm die Gemeinschaft ein Balkonkraftwerk gestattet. Das Nein der Eigentümerversammlung ist damit in aller Regel vom Tisch. Zwei Dinge ändern sich aber nicht: Vor der Montage braucht es einen Beschluss, und über das Wie entscheidet die Gemeinschaft mit. Wer beides überspringt, riskiert den Rückbau, wie ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom Juli 2025 zeigt. Dieser Artikel ordnet ein, was Eigentümer verlangen können, welche Auflagen die Gemeinschaft machen darf und wo Auflagen zur verdeckten Ablehnung werden.

Das Wichtigste auf einen Blick

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  Anspruch seit 17. Oktober 2024

  Steckersolargeräte stehen in § 20 Abs. 2 WEG im Katalog der privilegierten Maßnahmen. Jeder Eigentümer kann die Gestattung verlangen, wenn die Maßnahme angemessen ist, und das ist sie in aller Regel.

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  Erst der Beschluss, dann die Montage

  Der BGH hat am 18. Juli 2025 (V ZR 29/24) entschieden: Der Anspruch ist untrennbar mit dem Beschlusszwang verknüpft. Ohne Gestattungsbeschluss droht der Rückbau, auch bei Modulen, die nur auf dem Balkon stehen.

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  Die WEG bestimmt das Wie, nicht das Ob

  Ort, Befestigung, Optik, Fachbetrieb und Versicherung darf die Gemeinschaft regeln. Vorgaben, die die Installation im Ergebnis verhindern, darf sie nicht machen.

Eine Vorbemerkung: Wir sind selbst Hausverwaltung in Dortmund und betreuen Eigentümergemeinschaften im Ruhrgebiet; Anträge auf bauliche Veränderungen wie diese bereiten wir für die Versammlung vor. Dieser Beitrag stützt sich auf den Gesetzestext, die Begründung aus dem Gesetzgebungsverfahren und die Urteile, die wir im Volltext gelesen haben. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Betrifft mich das?

Balkonbrüstung und Fassade gehören in aller Regel zum gemeinschaftlichen Eigentum. Wer dort Module befestigt oder eine Außensteckdose setzen lässt, verändert also nicht nur die eigene Wohnung. Daraus ergeben sich drei typische Lagen:

Ihre Rolle	Was Sie brauchen	Rechtsgrundlage
Sie wohnen selbst in Ihrer Eigentumswohnung	Gestattungsbeschluss der Gemeinschaft	§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG
Sie vermieten, und Ihr Mieter möchte ein Balkonkraftwerk	Ihre Erlaubnis gegenüber dem Mieter und den Gestattungsbeschluss der Gemeinschaft	§ 554 BGB und § 20 Abs. 2 WEG
Sie sind Mieter in einer Eigentumswohnung	Erlaubnis Ihres Vermieters; die Gemeinschaft ist nicht Ihr Ansprechpartner	§ 554 BGB

Wer ein Haus allein besitzt, braucht keinen Beschluss; für ihn ist dieser Artikel nicht gedacht. Wie die Pflichten der Gemeinschaft rund um den Balkon sonst verteilt sind, etwa bei der Sanierung, erklärt unser Beitrag zur Balkonsanierung in der WEG.

Der Anspruch: was § 20 Abs. 2 WEG seit Oktober 2024 gibt

Seit dem 17. Oktober 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 306) nennt § 20 Abs. 2 WEG fünf privilegierte Zwecke. Jeder Wohnungseigentümer kann „angemessene bauliche Veränderungen verlangen”, die unter anderem „der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte” dienen. Für Balkonkraftwerke gilt damit dasselbe wie für Ladestationen, Barrierefreiheit, Einbruchsschutz und Glasfaser.

Die Hürde „angemessen” ist niedrig. Der Bundesgerichtshof hat für die übrigen privilegierten Zwecke entschieden, dass eine solche Maßnahme regelmäßig angemessen ist und nur in atypischen Ausnahmefällen scheitert, etwa bei außergewöhnlichen baulichen Gegebenheiten. Nachteile, die typischerweise mit der Maßnahme verbunden sind, reichen nicht (BGH, Urteil vom 9. Februar 2024, V ZR 244/22). Das Amtsgericht Wedding hat diesen Maßstab auf ein Balkonkraftwerk mit 676 Watt übertragen: Dass nicht alle Eigentümer die Optik schön finden, sei eine typische Folge und keine atypische Besonderheit.

Auch die Obergrenze aus § 20 Abs. 4 WEG, die grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage, greift hier regelmäßig nicht. Das steht bereits in der Begründung des Gesetzentwurfs, und zwar „auch dann nicht, wenn solche Geräte von mehreren oder gar allen Einheiten installiert werden” (BT-Drucksache 20/9890, S. 17).

Warum Sie trotzdem erst einen Beschluss brauchen

Der Anspruch gibt Ihnen das Recht auf einen Beschluss, nicht das Recht, einfach zu bauen. Das hat der Bundesgerichtshof am 18. Juli 2025 an einem Berliner Balkon deutlich gemacht (BGH, Urteil vom 18. Juli 2025, V ZR 29/24). Ein Eigentümer hatte über die ganze Länge seines Balkons eine Anlage aus neun Solarplatten aufgebaut, ohne dass die Gemeinschaft das je gestattet hatte. Die Gemeinschaft klagte auf Rückbau und gewann.

Drei Sätze aus den Gründen sind für die Praxis entscheidend:

• Ohne Beschluss ist die Anlage rechtswidrig. Bauliche Veränderungen müssen nach § 20 Abs. 1 WEG vorher durch Beschluss gestattet werden. Fehlt der Beschluss, liegt eine Eigentumsbeeinträchtigung vor, gegen die die Gemeinschaft nach § 1004 BGB vorgehen kann (Rn. 13).
• Der Anspruch hilft nachträglich nicht. Die neuen Ansprüche aus § 20 Abs. 2 WEG sind nach den Worten des Senats „untrennbar mit dem Beschlusszwang verknüpft” (Rn. 28). Der Einwand, man hätte die Anlage ohnehin bekommen müssen, reicht im Rückbauprozess nicht; wer einen Gestattungsanspruch hat, muss ihn mit einer eigenen Klage auf Beschlussersetzung geltend machen (Rn. 14, dort zu § 20 Abs. 3 WEG).
• Auch lose aufgestellte Module zählen. Eine bauliche Veränderung setzt keinen Eingriff in die Bausubstanz voraus. Es genügt eine dauerhafte, von außen deutlich sichtbare Veränderung des Erscheinungsbilds. Ob die Anlage nur auf dem Balkon steht oder mit der Brüstung verschraubt ist, „spielt ebenfalls keine Rolle” (Rn. 19 und 23).

Was die Gemeinschaft beim „Wie” festlegen darf

Über das Ob entscheidet das Gesetz, über das Wie die Versammlung. § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG sagt es knapp: „Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen.” Welche Punkte dazu gehören, hat das Amtsgericht Wedding in einem Urteil vom 9. April 2025 (Az. 3 C 5102/24) aufgezählt. Es hat die Verwaltung angewiesen, einen Beschluss über genau diese Punkte vorzubereiten:

Regelungspunkt	Darf die WEG festlegen?	Beleg
Installationsort, auch Terrasse oder Grünfläche statt Balkon	ja	BT-Drs. 20/12146; AG Wedding
Befestigung, etwa nur innen an der Brüstung	ja	AG Wedding
Erscheinungsbild: Farbe, Anzahl und Einheitlichkeit der Module	ja	AG Wedding
Montage durch einen Fachbetrieb, Leitungsführung	ja	AG Wedding
Nachweis einer Versicherung	ja	AG Wedding
Kostentragung durch den Antragsteller	ja, folgt schon aus § 21 Abs. 1 WEG	§ 21 WEG
Vorgaben, die die Installation praktisch unmöglich machen	nein	BT-Drs. 20/12146

Die Grenze hat der Rechtsausschuss des Bundestags im Gesetzgebungsverfahren ausdrücklich gezogen: Der Anspruch darf „nicht durch überzogene Vorgaben über das ‚Wie’ der Installation ausgehöhlt werden” (BT-Drucksache 20/12146, S. 12). Im selben Bericht steht, dass sichtbar installierte Geräte der Regelfall und von der Privilegierung erfasst sind. Eine Auflage „nur, wenn man es von außen nicht sieht” dürfte deshalb kaum haltbar sein.

Aus unserer Sicht als Verwaltung heißt das: Eine Auflage ist dann haltbar, wenn sie einen nachvollziehbaren Zweck hat und sich mit handelsüblichen Geräten erfüllen lässt. Schwarze Module ohne Alurahmen, eine Befestigung innen an der Brüstung oder der Nachweis einer Haftpflichtversicherung erfüllen beides. Heikel wird es, wenn die Summe der Auflagen keinen sinnvollen Standort mehr übrig lässt, etwa ein Nordbalkon als einzig zulässiger Ort. Das ist unsere Einschätzung; eine gerichtliche Grenze dafür gibt es noch nicht.

Was als Steckersolargerät gilt

Das Wohnungseigentumsgesetz verzichtet bewusst auf technische Vorgaben, weil sie mit dem technischen Fortschritt schnell veralten würden (BT-Drucksache 20/9890, S. 18). Die Definition steht im Erneuerbare-Energien-Gesetz: Ein Steckersolargerät besteht aus einer oder mehreren Solaranlagen, einem Wechselrichter, einer Anschlussleitung und einem Stecker zur Verbindung mit dem Endstromkreis (§ 3 Nr. 43 EEG).

Für den vereinfachten Anschluss nennt § 8 Abs. 5a EEG zwei Grenzen: insgesamt bis zu 2 Kilowatt installierte Leistung und bis zu 800 Voltampere Wechselrichterleistung. Die Registrierung im Marktstammdatenregister bleibt Pflicht; zusätzliche Meldungen an den Netzbetreiber darf dieser nicht verlangen. Ein Gerät innerhalb dieser Grenzen ist der Normalfall, für den der Anspruch aus § 20 Abs. 2 WEG gedacht ist.

Wer zahlt?

Der Eigentümer, dem das Balkonkraftwerk gestattet wird. Nach § 21 Abs. 1 WEG trägt er die Kosten einer baulichen Veränderung, die ihm gestattet wurde, und „nur ihm gebühren die Nutzungen”, also auch der erzeugte Strom. Das umfasst Geräte, Montage, eine Außensteckdose, die Erhaltung und einen späteren Rückbau. Für die übrigen Eigentümer bleibt die Gestattung kostenneutral. Es schadet trotzdem nicht, das im Beschluss ausdrücklich festzuhalten; bei der Klimaanlage in der Eigentumswohnung gilt dieselbe Regel.

Vermieter in der WEG: zwei Ebenen

Vermietete Eigentumswohnungen haben zwei Rechtsverhältnisse, die sich nicht gegenseitig ersetzen.

Gegenüber dem Mieter: Nach § 554 Abs. 1 BGB kann der Mieter verlangen, dass Sie ihm bauliche Veränderungen erlauben, die „der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen”. Der Anspruch entfällt nur, wenn Ihnen die Maßnahme auch unter Würdigung der Mieterinteressen nicht zugemutet werden kann. Der Mieter kann sich zu einer besonderen Sicherheit verpflichten, und abweichende Vereinbarungen zu seinem Nachteil sind unwirksam.

Gegenüber der Gemeinschaft: Ihre Erlaubnis an den Mieter ersetzt nicht den Gestattungsbeschluss der Eigentümer. Den müssen Sie als Eigentümer beantragen, gestützt auf Ihren eigenen Anspruch aus § 20 Abs. 2 WEG. Stimmen Sie die Auflagen des Beschlusses mit Ihrem Mieter ab, bevor er ein Gerät kauft.

Beim Auszug unterscheidet der Rechtsausschuss zwischen Gerät und Infrastruktur: Das Steckersolargerät ist ein elektrisches Gerät, das der Mieter grundsätzlich wieder mitnimmt. Eine fachgerecht gesetzte Außensteckdose dürfte der Vermieter dagegen oft behalten wollen (BT-Drucksache 20/12146, S. 13). Wie Sie bei anderen Wünschen des Mieters vorgehen, für die es keinen gesetzlichen Anspruch gibt, zeigt unser Beitrag zur Klimaanlage in der Mietwohnung. Die laufende Abstimmung zwischen Mieter, Eigentümer und Gemeinschaft übernehmen wir auf Wunsch in der Mietverwaltung.

Formulierungsvorschlag für den Beschlussantrag

Ein Antrag, der das Wie gleich mitregelt, erspart einen zweiten Versammlungstermin. Der folgende Vorschlag ist ein Muster, das Sie an Ihre Anlage anpassen müssen; die Auflagen sind Beispiele, keine Pflicht.

Wenn die Versammlung Nein sagt

Lehnt die Versammlung ab oder vertagt sie den Antrag immer wieder, bleibt die Beschlussersetzungsklage. Nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG kann das Gericht den Beschluss fassen, wenn eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt. Realistisch ist dabei, was das Amtsgericht Wedding getan hat: Es ersetzt die Zustimmung dem Grunde nach und überlässt die Einzelheiten der Gemeinschaft, solange deren Ermessen nicht auf null reduziert ist. Wer nicht nur ein Nein, sondern gar keine Reaktion bekommt, findet die Eskalationsstufen in unserem Beitrag Hausverwaltung reagiert nicht.

Häufige Fragen zum Balkonkraftwerk in der WEG

Darf die Eigentümergemeinschaft ein Balkonkraftwerk verbieten?

In aller Regel nicht. Seit dem 17. Oktober 2024 kann jeder Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG verlangen, dass ihm ein Steckersolargerät gestattet wird, wenn die Maßnahme angemessen ist. Privilegierte Maßnahmen sind nach der Rechtsprechung des BGH regelmäßig angemessen; ablehnen kann die Gemeinschaft nur in atypischen Ausnahmefällen. Über das Wie der Installation entscheidet sie aber mit.

Brauche ich für ein Balkonkraftwerk trotzdem einen Beschluss?

Ja. Der Anspruch ist ein Anspruch auf einen Gestattungsbeschluss, nicht auf eigenmächtiges Bauen. Der BGH hat am 18. Juli 2025 (V ZR 29/24) klargestellt, dass die Gestattungsansprüche aus § 20 Abs. 2 WEG untrennbar mit dem Beschlusszwang verknüpft sind. Wer ohne Beschluss montiert, riskiert einen Rückbauanspruch der Gemeinschaft, auch wenn die Module nur auf dem Balkon stehen.

Welche Auflagen darf die WEG für ein Balkonkraftwerk machen?

Die Gemeinschaft entscheidet über die Durchführung: Installationsort, Befestigung, etwa nur innen an der Brüstung, äußeres Erscheinungsbild wie Farbe und Anzahl der Module, Montage durch einen Fachbetrieb, Leitungsführung und Versicherungsnachweis. Nicht zulässig sind Vorgaben, die die Installation im Ergebnis verhindern. Das hat der Rechtsausschuss des Bundestags im Gesetzgebungsverfahren ausdrücklich festgehalten.

Wer zahlt das Balkonkraftwerk in der Eigentümergemeinschaft?

Der Eigentümer, dem es gestattet wird. Nach § 21 Abs. 1 WEG trägt er die Kosten einer baulichen Veränderung, die ihm gestattet wurde, und ihm allein gebühren die Nutzungen, also auch der erzeugte Strom. Das betrifft Anschaffung, Montage, eine Außensteckdose, Erhaltung und einen späteren Rückbau. Für die übrigen Eigentümer bleibt die Gestattung damit kostenneutral.

Wie groß darf ein Balkonkraftwerk in der WEG sein?

Das Wohnungseigentumsgesetz nennt bewusst keine technischen Grenzen. Maßgeblich ist das Erneuerbare-Energien-Gesetz: Nach § 8 Abs. 5a EEG gilt der vereinfachte Anschluss für Steckersolargeräte mit insgesamt bis zu 2 Kilowatt installierter Leistung und bis zu 800 Voltampere Wechselrichterleistung. Die Registrierung im Marktstammdatenregister bleibt Pflicht. Sehr große oder ungewöhnliche Anlagen können im Einzelfall unangemessen sein.

Was gilt, wenn mein Mieter ein Balkonkraftwerk installieren möchte?

Der Mieter kann nach § 554 Abs. 1 BGB verlangen, dass Sie ihm die Installation erlauben, es sei denn, sie ist Ihnen auch unter Würdigung seiner Interessen nicht zuzumuten. Liegt die Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft, brauchen Sie als Eigentümer zusätzlich den Gestattungsbeschluss der Gemeinschaft. Beide Ebenen sollten Sie vor der Montage klären; das Gerät selbst nimmt der Mieter beim Auszug grundsätzlich wieder mit.

Fazit

Seit Oktober 2024 ist das Balkonkraftwerk in der Eigentümergemeinschaft keine Frage der Mehrheit mehr, sondern ein Anspruch. Der BGH hat 2025 aber klargestellt, dass dieser Anspruch über den Beschluss läuft: Wer ohne Gestattung montiert, kann zum Rückbau verurteilt werden, selbst wenn ihm die Anlage zugestanden hätte. Für Gemeinschaften heißt das umgekehrt, dass ein pauschales Nein nicht mehr trägt, sachliche Auflagen zu Ort, Befestigung, Optik, Fachbetrieb und Versicherung aber schon. Am wenigsten Streit gibt es, wenn die Gemeinschaft einmal allgemeine Regeln für alle künftigen Anträge beschließt.

Wie sich die privilegierten Maßnahmen von anderen baulichen Veränderungen unterscheiden, zeigt unser Artikel zur Klimaanlage in der Eigentumswohnung. Wenn Sie einen Antrag vorbereiten oder als Beirat eine einheitliche Linie für Ihre Anlage suchen, schauen wir uns das gerne mit Ihnen an. Die Erstberatung ist kostenfrei.