Erhaltungsrücklage WEG: Wie hoch ist angemessen? BGH 2025

Eine gesetzliche Mindesthöhe für die Erhaltungsrücklage gibt es nicht. Das Gesetz verlangt eine „angemessene“ Rücklage, und der Bundesgerichtshof hat am 26. September 2025 (V ZR 108/24) entschieden, dass die Eigentümer bei der Höhe ein weites Ermessen haben: Ein Beschluss über die Vorschüsse ist nur anfechtbar, wenn schon bei der Abstimmung evident ist, dass er zu weit überhöhten oder wesentlich zu niedrigen Zahlungen führt. Ein konkreter Reparaturbedarf muss für die Zuführung nicht bestehen. Als Orientierung taugen die Instandhaltungssätze der II. Berechnungsverordnung, die für 2026 zwischen 11,50 und 18,62 Euro je Quadratmeter und Jahr liegen. Dieser Beitrag erklärt, wie Sie die Rücklage Ihrer Gemeinschaft einordnen, was der BGH entschieden hat und was Eigentümer, Beiräte und Käufer daraus machen sollten. Das Wort Instandhaltungsrücklage, das viele noch verwenden, meint dieselbe Sache.

Das Wichtigste auf einen Blick

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Keine Mindesthöhe, aber eine Pflicht

Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Wie hoch „angemessen“ ist, entscheiden die Eigentümer jedes Jahr mit dem Wirtschaftsplan.
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Orientierungswerte 2026: 11,50 bis 18,62 Euro je Quadratmeter und Jahr

So viel setzt die II. Berechnungsverordnung für die Instandhaltung an, gestaffelt nach Gebäudealter, plus 1,63 Euro bei Aufzug. Für den typischen Ruhrgebietsbestand aus den 1950er- bis 1970er-Jahren gilt der höchste Satz.
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BGH 2025: weites Ermessen, hohe Hürde für die Anfechtung

20.000 Euro Zuführung ohne konkreten Reparaturbedarf waren zulässig. Anfechtbar ist ein Vorschussbeschluss nur, wenn er evident zu weit überhöht oder wesentlich zu niedrig ist. Alles andere korrigiert die Jahresabrechnung.

Eine Vorbemerkung: Wir sind selbst Hausverwaltung in Dortmund und stellen für die Eigentümergemeinschaften, die wir betreuen, jedes Jahr die Wirtschaftspläne auf. Die Frage, ob die Rücklage reicht, stellt sich dabei jedes Mal. Dieser Beitrag gibt das Urteil auf Grundlage des vollständigen Urteilstexts wieder, wie ihn das Portal Rechtsinformationen des Bundes veröffentlicht, nicht auf Grundlage von Zusammenfassungen. Wo wir eine eigene Einschätzung geben, ist das als solche gekennzeichnet.

Betrifft mich das? Wer die Rücklage im Blick haben sollte

Die Erhaltungsrücklage betrifft jeden, der eine Eigentumswohnung besitzt, verwaltet oder kaufen will:

Wohnungseigentümer zahlen sie jeden Monat über das Hausgeld und haften mit ihrem Anteil, wenn sie nicht reicht.
Verwaltungsbeiräte prüfen den Wirtschaftsplan, bevor die Versammlung über die Zuführung abstimmt.
Käufer übernehmen mit der Wohnung den Anteil an der bestehenden Rücklage. Eine Anlage mit 40.000 Euro Rücklage und frisch sanierten Balkonen ist etwas anderes als eine mit 40.000 Euro und einer Heizung von 1998.
Vermieter einer Eigentumswohnung zahlen die Zuführung aus eigener Tasche. Sie ist keine Betriebskostenposition und lässt sich nicht auf den Mieter umlegen.

Nicht betroffen sind Eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern ohne Wohnungseigentum. Sie sollten ebenfalls zurücklegen, aber niemand schreibt ihnen die Höhe vor oder beschließt darüber.

Was „angemessen“ heißt: drei Orientierungswerte

Das Gesetz sagt nur, dass die Rücklage angemessen sein muss (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Über die jährliche Zuführung beschließen die Eigentümer mit dem Wirtschaftsplan, den der Verwalter für jedes Kalenderjahr aufstellt (§ 28 Abs. 1 WEG). In der Praxis haben sich drei Anhaltspunkte etabliert, keiner davon ist für Eigentümergemeinschaften verbindlich.

Orientierungswert	Je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr	Einordnung
II. Berechnungsverordnung (§ 28 Abs. 2 II. BV)	Gebäude jünger als 22 Jahre: 11,50 €. Ab 22 Jahren: 14,58 €. Ab 32 Jahren: 18,62 €. Mit Aufzug jeweils + 1,63 €. Stand 1. Januar 2026.	Amtlich, in der Praxis die meistgenutzte Richtschnur
Petersche Formel	Herstellungskosten × 1,5 ÷ 80 × 0,7. Bei 2.000 € je m² rund 26 €.	Faustformel aus der Fachliteratur, liefert eher hohe Werte
Bedarfsplanung	Ergibt sich aus der Restlebensdauer von Dach, Fassade, Heizung, Leitungen und Aufzug	Der eigentliche Maßstab

Die Sätze der II. BV sind für die Kostenmiete im geförderten Wohnungsbau gemacht, nicht für Eigentümergemeinschaften; trotzdem greifen Verwalter, Beiräte und Gutachter zuerst zu ihnen, weil sie amtlich, nach Gebäudealter gestaffelt und jederzeit nachprüfbar sind. Die Petersche Formel preist eine Vollsanierung über 80 Jahre ein und kommt deshalb auf deutlich höhere Beträge; sie ist weder gesetzlich verankert noch von Gerichten als verbindlich anerkannt. Und die Bedarfsplanung schlägt jede Pauschale: Was das Gebäude in den nächsten zehn bis 15 Jahren tatsächlich braucht, steht in keiner Tabelle, sondern im Zustand von Dach, Heizung und Leitungen.

Die Sätze der II. BV stehen im Verordnungstext noch mit ihren Ausgangswerten von 7,10, 9,00 und 11,50 Euro aus der Zeit vor der ersten Indexanpassung 2005 (§ 28 II. BV); sie werden seit 2005 alle drei Jahre um die Veränderung des Verbraucherpreisindex angehoben. Zum 1. Januar 2026 war das ein Plus von 8,37 Prozent gegenüber 2023. Die aktuellen Beträge zitieren wir nach der Mitteilung des Verbands der bayerischen Wohnungswirtschaft (VdW Bayern), weil die Verordnung selbst die indexierten Werte nicht ausweist (Stand Januar 2026).

Der Fall: ein Wirtschaftsplan mit 20.000 Euro Rücklage

Der Kläger ist Mitglied einer Düsseldorfer Eigentümergemeinschaft, die im Jahr 2021 ohne bestellten Verwalter war und danach den Verwalter gewechselt hat. In der Eigentümerversammlung im Juni 2022 beschloss die Gemeinschaft unter TOP 6 die Vorschüsse aus den Einzelwirtschaftsplänen für 2022. Der Kläger focht den Beschluss an. Er hielt mehrere Positionen des Wirtschaftsplans für überhöht oder unzulässig:

Position im Wirtschaftsplan 2022	Betrag	Einwand des Klägers	Bewertung des BGH
Anmietung einer Fahrradgarage	1.500 €	Der Mietvertrag sei nichtig	Unerheblich. Bei der Kostenplanung ist aus wirtschaftlicher Vorsicht zu unterstellen, dass geschlossene Verträge wirksam sind.
Zusatzvergütung der neuen Verwalterin	3.000 €	Nicht gerechtfertigt	Nicht ermessensfehlerhaft, angesichts des Verwalterwechsels und des verwalterlosen Jahres 2021.
Rechtsberatung und Gerichtsverfahren	12.000 €	Die zugehörigen Beschlüsse (TOP 4 und 5) seien für ungültig erklärt worden	Unerheblich. Die Eigentümer durften erwarten, dass es zu Rechtsstreitigkeiten kommen werde.
Erhöhte Ansätze für Wasser und Versicherung	nicht beziffert	Zu hoch	„Zweifelsfrei“ innerhalb des Ermessens.
Zuführung zur Erhaltungsrücklage	20.000 €	Kein konkreter Reparaturbedarf	Nicht zu beanstanden. Ein konkreter Reparaturbedarf ist nicht erforderlich.

Instanz	Datum	Aktenzeichen	Ergebnis
AG Düsseldorf	24. November 2022	292a C 58/22	Anfechtungsklage gegen TOP 6 abgewiesen
LG Düsseldorf, 25. Zivilkammer	22. April 2024	25 S 129/22	Zu TOP 6 ohne Erfolg (zu TOP 4 und 5 obsiegte der Kläger aus formalen Gründen); Revision zugelassen, weil die Grenzen des Ermessens bei der Höhe der Vorschüsse ungeklärt seien
BGH, V. Zivilsenat	26. September 2025	V ZR 108/24	Revision zurückgewiesen

Das Landgericht hatte den Wirtschaftsplan als Prognose der voraussichtlichen Ausgaben eingeordnet, bei der eine großzügige Schätzung zulässig sei, um Nachforderungen zu vermeiden. Nur wenn die Vorschüsse wesentlich überhöht seien oder mit erheblichen Nachschüssen zu rechnen sei, fehle dem Beschluss die ordnungsmäßige Grundlage. Der BGH hat das bestätigt.

Was der BGH entschieden hat

Der Leitsatz des Urteils lautet: „Bei der Beschlussfassung über die Vorschüsse zur Kostentragung steht den Wohnungseigentümern sowohl hinsichtlich der einzustellenden Positionen als auch im Hinblick auf deren Höhe ein weites Ermessen zu. Anfechtbar kann der Beschluss allenfalls dann sein, wenn im Zeitpunkt der Beschlussfassung evident ist, dass er zu weit überhöhten oder wesentlich zu niedrigen Vorschüssen führt.“

Drei Gedanken tragen die Entscheidung. Erstens ist der Wirtschaftsplan eine Schätzung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, und die daraus abgeleiteten Hausgeldzahlungen müssen den Verwalter in die Lage versetzen, alle Kosten zu begleichen, die feststehen oder im kommenden Jahr zu erwarten sind. Zweitens gilt das weite Ermessen, das der Senat schon für Sonderumlagen anerkannt hatte, auch für den Wirtschaftsplan selbst. Drittens, und das ist das Argument, das die Hürde für eine Anfechtung so hoch legt: Die Vorschüsse werden ohnehin durch den Beschluss über die Jahresabrechnung an die tatsächliche Entwicklung angepasst. Wer zu viel vorgeschossen hat, bekommt es über die Abrechnung zurück.

Für die Erhaltungsrücklage sagt der Senat in Randnummer 18 zwei Dinge. Das Gesetz gibt den Eigentümern auf, eine angemessene Rücklage anzusammeln, und dafür ist, anders als die Revision meinte, kein konkreter Reparaturbedarf erforderlich. Und bei der Höhe der Zuführung haben die Eigentümer ein weites Ermessen; dafür verweist der Senat auf sein Urteil aus dem Jahr 2011 (V ZR 96/10). Warum dessen Grenzen bei 20.000 Euro überschritten sein sollten, ergab sich weder aus dem Vortrag des Klägers noch sonst.

Zu hoch oder zu niedrig: wann ein Beschluss angreifbar ist

Der BGH nennt keine Prozentgrenze, aber der Maßstab ist eindeutig: Es muss im Zeitpunkt der Beschlussfassung evident sein, dass die Vorschüsse weit überhöht oder wesentlich zu niedrig sind. Nach unserer Einschätzung, nicht der des Senats, lässt sich das so übersetzen:

Konstellation	Bewertung nach dem Urteil
Die Zuführung liegt über den Sätzen der II. BV, ohne dass eine Sanierung ansteht	Zulässig. Ein konkreter Reparaturbedarf ist nicht erforderlich; Vorsorge ist gerade der Zweck der Rücklage.
Die Zuführung wird verdoppelt, weil das Dach in drei Jahren fällig wird	Zulässig. Eine planvolle Ansparung ist ordnungsmäßige Verwaltung.
Die Zuführung ist so hoch, dass die Rücklage schon jetzt den Neubauwert des Gebäudes übersteigt	Hier könnte „evident überhöht“ erreicht sein. Ein solcher Fall ist uns aus der Praxis nicht bekannt.
Die Zuführung ist null, obwohl Heizung und Dach am Ende ihrer Lebensdauer sind	„Wesentlich zu niedrig“ ist denkbar. Der bessere Weg als die Anfechtung ist dann der Antrag auf eine angemessene Zuführung und, wenn die Mehrheit ablehnt, die Beschlussersetzungsklage.
Einzelne Kostenpositionen sind großzügig geschätzt	Zulässig. Die Jahresabrechnung gleicht das aus.

Wer einen Vorschussbeschluss anfechten will, muss die Klage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erheben und innerhalb von zwei Monaten begründen (§ 45 WEG). Wer die Rücklage für zu niedrig hält, hat als Einzelner einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gegen die Gemeinschaft; wie der durchgesetzt wird, bis hin zur Beschlussersetzungsklage, beschreibt unser Beitrag für den Fall, dass die Hausverwaltung nicht reagiert.

Was Eigentümer, Beiräte und Käufer jetzt tun sollten

Fünf Punkte für die Praxis:

Den Stand der Rücklage im Vermögensbericht nachschlagen. Der Verwalter muss ihn nach jedem Kalenderjahr erstellen und jedem Eigentümer zur Verfügung stellen (§ 28 Abs. 4 WEG). Wie Sie Zuführung, Entnahmen und Kontostand gegen die Abrechnung prüfen, steht im Beitrag zur Prüfung der Jahresabrechnung.
Die Zuführung gegen die II.-BV-Sätze halten. Wohnfläche der Anlage mal 14,58 oder 18,62 Euro, je nach Baujahr. Liegt die beschlossene Zuführung deutlich darunter, gehört das Thema als eigener Tagesordnungspunkt auf die nächste Eigentümerversammlung.
Die großen Posten der nächsten zehn Jahre benennen. Heizung, Dach, Fassade, Leitungen, Aufzug, Balkone. Für den Heizungstausch nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz und für Balkone, deren Sanierung die Gemeinschaft nach dem BGH-Urteil vom April 2026 nicht mehr aufschieben darf, sollte die Rücklage gezielt aufgebaut werden.
Als Beirat die Begründung einfordern. Der Verwalter sollte in der Beschlussvorlage sagen, warum er den Betrag ansetzt: Pauschale, Gutachten oder konkreter Plan. Ein Wirtschaftsplan, der die Zuführung jedes Jahr unverändert fortschreibt, ist selten das Ergebnis einer Prüfung.
Als Käufer Rücklage und Zustand zusammen lesen. Fragen Sie nach dem Vermögensbericht, den letzten drei Protokollen und dem Alter der Heizung. Eine niedrige Rücklage ist kein Ausschlusskriterium, aber ein Preisargument.

Was das Urteil nicht entscheidet

Drei Dinge lässt der BGH offen, und wir wollen sie nicht hineinlesen:

Wo die Obergrenze liegt. Der Senat hatte keinen Anlass, „evident überhöht“ zu konkretisieren, weil 20.000 Euro es offensichtlich nicht waren. Ob eine Zuführung in Höhe des doppelten II.-BV-Satzes ohne Anlass noch angemessen ist, bleibt offen.
Ob der Verteilungsschlüssel im Wirtschaftsplan richtig war. Diese Rüge war von der Revisionszulassung nicht umfasst.
Wie die Rücklage anzulegen ist. Zu Konto, Verzinsung oder Trennung vom laufenden Vermögen sagt das Urteil nichts. Unsere Praxis, nicht die Vorgabe des Senats: eigenes Konto auf den Namen der Gemeinschaft, keine Vermischung mit dem Girokonto, Stand jährlich im Vermögensbericht (Stand September 2026).

Häufige Fragen zur Erhaltungsrücklage

Wie hoch muss die Erhaltungsrücklage in einer WEG sein?

Eine gesetzliche Mindesthöhe gibt es nicht. § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verlangt eine „angemessene“ Erhaltungsrücklage, und der BGH hat am 26. September 2025 (V ZR 108/24) bestätigt, dass die Eigentümer bei der Höhe ein weites Ermessen haben. Als Orientierung dienen die Instandhaltungssätze der II. Berechnungsverordnung: 11,50 Euro je Quadratmeter und Jahr für Gebäude unter 22 Jahren, 14,58 Euro ab 22 Jahren und 18,62 Euro ab 32 Jahren, jeweils plus 1,63 Euro bei Aufzug (Stand Januar 2026). Entscheidend ist am Ende der tatsächliche Zustand des Gebäudes.

Ist eine Erhaltungsrücklage in der WEG gesetzlich Pflicht?

Ja. Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung, auf die jeder Eigentümer einen Anspruch hat. Über die Höhe der jährlichen Zuführung beschließen die Eigentümer mit dem Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG). Bis zur WEG-Reform 2020 hieß die Rücklage im Gesetz „Instandhaltungsrückstellung“; umgangssprachlich ist weiter von der Instandhaltungsrücklage die Rede. Gemeint ist dasselbe.

Was hat der BGH 2025 zur Erhaltungsrücklage entschieden?

Im Urteil vom 26. September 2025 (V ZR 108/24) hat der BGH eine Zuführung von 20.000 Euro zur Erhaltungsrücklage gebilligt, obwohl kein konkreter Reparaturbedarf bestand. Die Eigentümer haben bei der Höhe der Zuführung ein weites Ermessen; ein konkreter Reparaturbedarf ist nicht erforderlich. Der Beschluss über die Vorschüsse ist nur anfechtbar, wenn bei der Beschlussfassung evident ist, dass er zu weit überhöhten oder wesentlich zu niedrigen Vorschüssen führt.

Kann ich den Wirtschaftsplan anfechten, weil das Hausgeld zu hoch ist?

Nur in Ausnahmefällen. Nach dem BGH-Urteil V ZR 108/24 ist ein Beschluss über die Vorschüsse allenfalls dann anfechtbar, wenn im Zeitpunkt der Beschlussfassung evident ist, dass er zu weit überhöhten oder wesentlich zu niedrigen Vorschüssen führt. Großzügige Schätzungen sind zulässig, weil der Wirtschaftsplan eine Prognose ist und die Jahresabrechnung die Vorschüsse ohnehin an die tatsächlichen Kosten anpasst. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 45 WEG).

Was ist die Petersche Formel?

Eine Faustformel aus der Fachliteratur. Sie unterstellt, dass über 80 Jahre Nutzungsdauer Instandhaltungskosten in Höhe des 1,5-fachen der Herstellungskosten anfallen und davon 65 bis 70 Prozent auf das Gemeinschaftseigentum entfallen. Rechnerisch: Herstellungskosten je Quadratmeter mal 1,5, geteilt durch 80, mal 0,7. Bei 2.000 Euro Herstellungskosten je Quadratmeter ergibt das rund 26 Euro je Quadratmeter und Jahr. Die Formel ist weder gesetzlich verankert noch von Gerichten als verbindlich anerkannt; sie liefert eher hohe Werte.

Was passiert, wenn die Erhaltungsrücklage nicht reicht?

Dann beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage, und jeder Eigentümer muss seinen Anteil kurzfristig aufbringen. Bei einer Dachsanierung oder einem Heizungstausch sind das schnell fünfstellige Beträge je Wohnung. Die Verteilung folgt dem vereinbarten Schlüssel, in der Regel den Miteigentumsanteilen; eine Verteilung nach Einheiten ist bei ungleich großen Wohnungen nach dem BGH-Urteil V ZR 50/25 regelmäßig anfechtbar. Eine zu niedrige Rücklage kann außerdem jeder Eigentümer als Verstoß gegen ordnungsmäßige Verwaltung angreifen.

Fazit

Die Erhaltungsrücklage ist Pflicht, ihre Höhe ist Ermessenssache, und dieses Ermessen ist seit dem BGH-Urteil vom 26. September 2025 (V ZR 108/24) fast unangreifbar: Anfechtbar ist ein Vorschussbeschluss nur, wenn er evident weit überhöht oder wesentlich zu niedrig ist, und einen konkreten Reparaturbedarf braucht die Zuführung nicht. Für die Praxis heißt das, dass die Frage nach der richtigen Höhe nicht vor Gericht beantwortet wird, sondern in der Versammlung. Die Sätze der II. Berechnungsverordnung, 2026 zwischen 11,50 und 18,62 Euro je Quadratmeter und Jahr, sind dafür der beste erste Anhaltspunkt; der Zustand von Dach, Heizung und Fassade ist der zweite und wichtigere.

Wie die Rücklage in der Abrechnung dargestellt sein muss, steht im Beitrag zur Prüfung der Jahresabrechnung; welcher Schlüssel gilt, wenn die Rücklage nicht reicht und eine Sonderumlage kommt, im Artikel zur Kostenverteilung nach dem BGH-Urteil. Und wenn Sie wissen wollen, ob die Rücklage Ihrer Anlage zum Gebäude passt: Als WEG-Verwaltung in Dortmund und im Ruhrgebiet rechnen wir das gerne unverbindlich durch. Die erste Einschätzung kostet Sie nichts.